ריבית משתנה

הפופולאריות של מסלול משכנתא לא צמודה למדד – מי נגד מי

משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הכי גדולות שאדם לוקח בחיים, ולכן כדאי להבין טוב מה בדיוק נכנסים אליו. יש כמה מסלולים למשכנתא, אבל אחד הפופולריים הוא משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד. 

למה? כי היא מספקת ודאות מוחלטת – ההחזר החודשי קבוע מהיום הראשון ועד האחרון. אין הפתעות, אין עליות בגלל מדד המחירים לצרכן, ואין דאגות שכל חודש תשלמו משהו אחר. המסלול הזה מתאים בעיקר לאנשים שרוצים שקט נפשי, יודעים כמה הם מכניסים בכל חודש ולא רוצים להיתקע עם תשלומים שמזנקים בלי שליטה.

למשל, אם אתם משפחה עם תקציב קבוע או מישהו שלא אוהב לקחת סיכונים – זה יכול להיות המסלול הנכון בשבילכם. מצד שני, אם אתם מאמינים שהריבית תרד בעתיד או לא מפחדים מהתנודתיות של המדד, אולי כדאי לשקול מסלול אחר או לשלב כמה מסלולים יחד.

מה זה בכלל משכנתא לא צמודה למדד? 

קודם כול, מדובר במשכנתא שבה הריבית היא קבועה לכל התקופה, בלי קשר למה שקורה בשוק. זה אומר שלא משנה אם האינפלציה משתוללת או שהריבית במשק עולה – אתם תמשיכו לשלם את אותו סכום. 

ההבדל מול משכנתאות צמודות מדד הוא משמעותי: במסלול צמוד מדד, גובה הקרן שלכם עולה אם המדד עולה, ואז גם ההחזר החודשי קופץ. כאן זה לא קורה. החיסרון הוא שהריבית ההתחלתית של המסלול הזה לרוב גבוהה יותר מהמסלולים הצמודים, אבל היתרון הוא שאתם יודעים בדיוק כמה תשלמו כל חודש, בלי הפתעות ובלי לשבור את הראש על חישובי מדדים.

איך מחזירים את ההלוואה על משכנתא לא צמודה למדד?

יש שלוש שיטות עיקריות:

• הראשונה והנפוצה ביותר היא שיטת שפיצר – כאן משלמים החזר חודשי קבוע, אבל בתחילת הדרך עיקר התשלום הולך לריבית ורק בהמשך משלמים יותר על הקרן עצמה. היתרון: נוחות ויציבות. החיסרון: בהתחלה מחזירים יחסית מעט מהחוב עצמו. 
• השיטה השנייה היא קרן שווה, שבה מחלקים את הקרן לתשלומים שווים, והריבית מחושבת בנפרד. זה אומר שהתשלום החודשי גבוה בהתחלה אבל הולך ויורד עם השנים. מתאים למי שיכול לעמוד בהחזרים גבוהים בהתחלה ומעדיף לראות את החוב יורד מהר יותר. 
• השיטה השלישית היא בולט (גרייס חלקי או מלא) – כאן משלמים רק את הריבית או אפילו לא משלמים בכלל בשנים הראשונות, ואז פורעים את הקרן בסוף התקופה או בפריסה מחודשת. זה מתאים למי שיודע שבעתיד תהיה לו הכנסה גבוהה יותר או צפוי לקבל סכום כסף גדול.

יציבות עולה כסף: הייתם חותמים?

היתרון הגדול ביותר של משכנתא לא צמודה למדד הוא היציבות המוחלטת שהיא מספקת. ההחזר החודשי שלכם נשאר בדיוק אותו דבר מהיום הראשון ועד האחרון, בלי קשר למה שקורה במדינה, בכלכלה או בשוק הדיור. 

לא משנה אם האינפלציה משתוללת, אם הריבית במשק קופצת או אם מחירי המחייה עולים – המשכנתא שלכם נשארת בדיוק כמו שקבעתם ביום החתימה. זה נותן שקט נפשי ומקל מאוד על ניהול התקציב המשפחתי, במיוחד למשפחות עם הכנסה קבועה שלא רוצות להיות מופתעות כל חודש מחדש.

עוד יתרון משמעותי הוא היעדר ההצמדה למדד. במדינה שבה יוקר המחיה נושך כל הזמן, זה יתרון עצום. במסלולים צמודי מדד, הקרן שלכם מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן – וכשהמדד עולה, גם החוב שלכם גדל, מה שיכול להקפיץ את ההחזר החודשי. כאן זה פשוט לא קורה – אתם משלמים סכום קבוע, בלי קשר למדד. זה הופך את ניהול ההוצאות להרבה יותר פשוט וצפוי.

בנוסף, המעקב אחרי המשכנתא הופך להיות קל ונוח. כל חודש החוב שלכם קטן בצורה קבועה, בלי שינויים ובלי חישובים מסובכים של הצמדות. זה מאפשר לכם לדעת בכל רגע נתון כמה בדיוק נשאר לכם להחזיר, בלי הפתעות ובלי חובות שפתאום צומחים. מי שלא רוצה להתעסק עם מספרים משתנים, הפרשי הצמדה וסיבוכים פיננסיים – המסלול הזה תפור עליו.

ריבית גבוהה – כמה זה יוצא במסלולי משכנתאות צמודים למדד?

אבל כמו בכל דבר בחיים, יש גם חסרונות שחשוב לקחת בחשבון:

• החיסרון הכי בולט של משכנתא לא צמודה למדד הוא הריבית הגבוהה יותר בהשוואה למסלולים צמודי מדד. מכיוון שהבנק לוקח כאן את כל הסיכון (כי הוא לא מקבל פיצוי אם המדד עולה), הריבית על המסלול הזה מתחילה מנקודה גבוהה יותר. 
• נכון להיום, הריבית הממוצעת במסלול הלא צמוד עומדת על כ-5.06%, לעומת כ-3.43% במסלול צמוד מדד. כלומר, בהתחלה משלמים יותר, וההחזר החודשי גבוה יותר.
• עוד חסרון הוא שאין לכם אפשרות ליהנות מירידות בריבית. נניח שבעוד כמה שנים הריבית במשק יורדת משמעותית – מי שלקח מסלול בריבית משתנה עשוי לשלם פחות, אבל אתם תישארו עם אותה ריבית שלקחתם ביום הראשון. ה
• דרך היחידה ליהנות מריבית נמוכה יותר היא למחזר את המשכנתא, וזה תהליך שלא תמיד משתלם.
• בעיה נוספת היא עמלת היוון, שהיא קנס שיכול להופיע אם תחליטו לפרוע את המשכנתא מוקדם מהמתוכנן. בגלל שהבנק נתן לכם ריבית קבועה, הוא בונה על זה שתקיימו את ההסכם עד הסוף. 
• אם תבואו לפרוע את ההלוואה מוקדם (למשל בגלל שירשתם כסף או שהחלטתם לעבור דירה), ייתכן שתצטרכו לשלם קנס שיכול להגיע לאלפי שקלים. זו נקודה שחייבים לקחת בחשבון לפני שלוקחים את המסלול הזה.

לסיכום, הדרך הכי טובה היא לבדוק כמה חשוב לכם הוודאות הכלכלית לעומת הרצון לחסוך בריבית. אם אתם רוצים ביטחון שההחזר החודשי לא יעלה אפילו באגורה – כנראה שזה המסלול בשבילכם. אבל אם אתם לא פוחדים קצת מהמדד ורוצים לחסוך בריבית בטווח הקצר, אולי כדאי לשלב מסלול אחר או לבדוק אלטרנטיבות.

מבין כל מסלולי המשכנתא שהבנקים מציעים ללווים ישנם שני מסלולי הלוואה לרכישת דירה הנחשבים לדומים למדי, וחשוב כי כל לווה יכיר אותם. מסלולים אלה הם מסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה ל- 5 שנים, ומסלול בריבית משתנה צמודה למדד ל- 5 שנים. כדי לעמוד על ההבדלים בין שני המסלולים הנפוצים כדאי להבין וללמוד מהם המאפיינים העיקריים של כל מסלול.

מסלול משכנתא בריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה למדד

• הריבית נשארת קבועה למשך חמש שנים ומשתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש בחוזה המשכנתא.
• קרן המשכנתא לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• הטווח של הריביות שאפשר להשיג כיום נע בין 3.45%-3.85% (תלוי באורך המשכנתא, בבנק ובתנאים האישיים שלכם).

מסלול עם ריבית משתנה כל חמוש שנים וצמודה למדד

• הריבית נשארת קבועה למשך חמש שנים ומשתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש בחוזה המשכנתא.
• הקרן של המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• הטווח של הריביות שאפשר להשיג כיום נע בין 3.45-3.80% (תלוי באורך המשכנתא, בבנק ובתנאים האישיים שלכם).

השוואה בין שני המסלולים מגלה את קווי הדמיון ביניהם, כאשר השוני העיקרי בין שני המסלולים הוא ההצמדה למדד ושיעור הריבית שתוכלו להשיג מהבנק.

איזה מסלול כדאי ללווה לבחור?

כל לווה חייב להפעיל שיקול דעת בעת בחירת מסלולי המשכנתא ובניית התמהיל של ההלוואה. חשוב לציין כי כאשר משווים בין שני המסלולים עליכם לאמוד ולנסות להעריך את גובה המדד בעתיד הקרוב, כך יהיה לכם קל יותר לבחור במסלול זה או אחר. אם ההפרש בין מסלול צמוד למסלול לא צמוד לתקופה של 15 שנה עומד על 1.5%, ובמקביל הבנק צופה כי המדד יעילה בשיעור של 1.5%, הרי אין הבדל בין שני המסלולים וכל החלטה שתקבלו תהיה טובה.

עם זאת, עליכם לזכור כי אף אדם, לא אנליסט ולא כלכלן, יכול לחזות את ההתרחשויות הכלכליות הצפויות בעתיד הקרוב והרחוק, וכיצד השינויים ישפיעו על רמת המחירים בישראל. לכן, ניתן לצפות כי גם התחזיות של הבנק לגבי מדד המחירים לצרכן לא יתממשו, לכן, עליכם לנסות ולהעריך מה יהיה גובה המדד בתקופה של המשכנתא שלכם. בהתאם לכך, תוכלו לקבל החלטה לגבי תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם, וכדי לערוך תכנון פיננסי מדויק יותר הנוגע לתשלומים העתידיים של  החזר המשכנתא.

איזה מסלול משכנתא הכי בטוח?

כדי לענות על השאלה איזה מסלול הכי בטוח חשוב להבין שככל ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים גדול יותר, לעומת זאת שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר. וכפי שאתם יכולים להבין התשובה מורכבת, ותלויה בעיקרה ביכולת ההחזר שלכם היום ובעתיד, רוב המסלולים יכולים להיות בטוחים בשלב הראשוני או המתקדם של המשכנתא אבל מה שהופך אותם לבטוחים באמת, היא העבודה שתוכלו לעמוד בהם, ואיך תדעו שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא? פשוט מתכננים – מקווים לטוב ביותר אבל מצפים לרע מכל, או במילים אחרות מקצינים את רמת השוק, את הריבית או המדד (בהתאם למסלול שלכם) ומוודאים שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא לכל אורך התקופה

הערכת גובה מדד המחירים לצרכן בעתיד

כדי להעריך את גובה מדד המחירים לצרכן בשנים הקרובות עומדים לרשותכם שני כלים עיקריים המאפשרים לכם לנבא מה יהיה גובה המדד העתידי. הכלי הראשון קשור ליעד האינפלציה הנקבע על ידי בנק ישראל. שיטה זו נחשבת ליעילה ולרוב גם מדויקת אך יש לה גם חסרונות. אם יעד האינפלציה של בנק ישראל מוגדר לטווח של 1% עד 3%, ניתן לנבא כי המדד יעלה לפי ממוצע טווח יעד האינפלציה, כלומר בסביבות 2%. עם זאת, ראוי להדגיש כי הערכות אלה טובות בעיקר לשנים הנחשבות ליציבות מבחינה כלכלית, אך ההערכה אינה מתאימה לשנים בהן יש משברים כלכליים, ואלה קורים אחת לכמה שנים.

בנוסף, הדרך השנייה כדי לנבא ולנסות להעריך את מדד המחירים לצרכן היא באמצעות ניתוח הציפיות הקיימות בשווקים הפיננסיים, כלומר הערכות על פי תחזיות של משקיעים מנוסים בשוק ההון שעוסקים בנושא על בסיס יומיומי ומעריכים בכל יום מחדש את השינויים הצפויים במדד ואת ההשלכות של השינויים על המשק וכתוצאה מכך גם על נוטלי המשכנתאות.

כדי לבדוק מהן הציפיות של המשקיעים בקשר למדד המחירים לצרכן לא צריכים ללמוד כלכלה או חשבונאות, מאחר וניתן לעקוב אחרי אגרות חוב המונפקות על ידי המדינה שחלקן מביאות תשואה צמודה למדד וחלקן אינן צמודות. באמצעות השוואה בין שני סוגי אגרות החוב ניתן לצפות מה יהיה גובה המדד בעתיד.

אחרי שביצעתם הערכה של שינויים בגובה מדד המחירים לצרכן תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי לחשב איזה מבין שני המסלולים יהיה זול יותר ומשתלם יותר עבורכם.

כיצד לעשות את ההחלטה הנכונה לגבי המסלול הכדאי ביותר עם ריבית משתנה ל-5 שנים?

• חשוב לזכור, שאין לאף אחד יכולת להעריך במדויק את השינויים בגובה מדד המחירים לצרכן בעתיד, מאחר והדבר כרוך בניסיון לצפות ולחזות באופן מדויק לגבי התפתחויות ושינויים בכלכלה ובפוליטיקה הישראלית והעולמית. לכן, כדאי לכם לקבוע מהו המדד המאפשר לכם לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים ולהשוות אותו לציפיות הקיימות.
• במידה וישנו מרווח מספק שיאפשר לנו להסתדר עם התשלומים גם אם המדד יסטה במידת מה לרעה מהכיוון הרצוי, אז ייתכן ואנו יכולים לבחור במסלול צמוד מדד. אם, לעומת זאת, אנו רואים שאנו לא נעמוד בתשלומים במקרה והמדד יסטה מן הציפיות אפילו במעט, כנראה שהמסלול הלא צמוד הוא המתאים יותר בשבילנו.
• בנוסף, חשוב לשקלל בחישובים השונים את תקופת המשכנתא. לגובה המדד ישנה השפעה הולכת וגדלה ככל שתקופת המשכנתא מתארכת. אם מתכוונים לפרוע את המשכנתא בנקודת היציאה הראשונה אחרי 5 שנים, במקרים מסוימים כדאי לקחת את המשכנתא הצמודה למדד מאחר והריבית במסלול זה נמוכה יותר באופן משמעותי, אך גם מהסיבה שהמדד אינו צפוי להיות גבוה בשנים הקרובות.

במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא לתקופה ארוכה, המסלול הלא צמוד למדד נחשב לעדיף עבורכם משום שהוא פחות מסוכן וימנע מכם חשיפה גבוהה לקפיצות גדולות בגובה התשלומים החודשיים של המשכנתא.

לפרטים נוספים ולשאלות בנושא בחירת מסלולי משכנתא, השאירו פרטים בטופס שבאתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם במהרה, ותוכלו גם לקבל הצעה אטרקטיבית למשכנתא, ללא עלות או התחייבות מצדכם.

בכתיבת מאמר זה נעזרנו במידע מהמקורות הבאים:

הריבית הממוצעת על משכנתאות בנק ישראל