כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

הון עצמי למשכנתא מינימאלי לרוכשי דירות, מעודכן לשנת 2024 לפי תקנות בנק ישראל.

• לקניית דירה יחידה (ראשונה) צריך הון עצמי למשכנתא בגובה של 25% מערך הדירה.
• בקניית דירה שניה (להשקעה) צריך הון עצמי של 50% מערך הדירה.
• לקניית דירה לצורך רכישת דירה חליפית צריך הון עצמי של 30% מערך הדירה.

במידה ואין לך הון עצמי תוכל לבדוק איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי.

נשמח לסייע לך באופן אישי אתה יכול להשאיר את פרטיך כאן או לחילופין להתקשר
אלינו למספר 077-8040746

בהצלחה, בנוסף תוכל לחשב בעצמך את גובה המשכנתא בעזרת מחשבון הון עצמי ע"י בחירה של מטרת המשכנתא, ריבית ותקופה.

חישוב משכנתא מהיר

בדקו כמה הון עצמי אתם צריכים למשכנתא וכמה ההחזר החודשי הצפוי לכם!

מחשבון הון עצמי

איך אפשר לגייס את ההון העצמי?

1. חיסכון – שיטה מסורתית שבה בעלי בתים עתידיים מפרישים חלק מהרווחים שלהם לאורך זמן.
2. תמיכה משפחתית – עם עליית מחירי הדירות, סיוע כספי מהורים או מבני משפחה קרובים הפך נפוץ יותר ויותר.
3. הלוואה כנגד נכס של ההורים – חלק מהרוכשים בוחרים למשכן את בית הוריהם תוך שימוש בכספים כהון עצמי. למרות שאסטרטגיה זו עשויה לעבוד, היא עלולה להוביל ללחץ פיננסי משמעותי עם הלוואות כפולות. במקרים שבהם זה אפשרי, ניתן לשקול הלוואה מההורים ללא צורך במשכון של הנכס שלהם. 
4. משכנתא נכס קיים באמצעות מיחזור –  בעלי נכס קיים לפעמים ממשכנים אותו כדי לממן רכישה נוספת. חיוני להבטיח שההחזרים המצטברים ניתנים לניהול, במיוחד כאשר מסתמכים על הכנסות משכירות מהנכס הנוסף.
5. הלוואה משלימה להון עצמי – חלקם פונים להלוואות אישיות מבנקים או סוכנויות אשראי. גישה זו טומנת בחובה סיכונים, שכן הלוואות אלו מגיעות לרוב עם ריביות גבוהות ועלולות לסכן את אישורי המשכנתא.
6. הלוואה כנגד קרן השתלמות – הלוואות אלו מציעות תנאים אטרקטיביים, המאפשרים ללווים גישה של עד 50% מסכומי קרנות ההשתלמות הבלתי נזילים או 80% מקרן השתלמות נזילה. הלוואות כאלה מועילות במיוחד למי שחסר הון עצמי משמעותי.
7. הלוואה למצטרפים חדשים לבנק בתנאים מיוחדים – למי שאין חסכונות אישיים, הלוואה מההורים או הלוואה כנגד רכוש ההורים היא אפשרות נוספת. תמיכה פיננסית משפחתית זו יכולה להיות מכרעת בבעלות על בתים, אם כי היא מגיעה עם מורכבויות משלה ובעיות בינאישיות פוטנציאליות. כמו כן, מצטרפים חדשים לבנק עשויים להיות זכאים להלוואות מיוחדות, המכונה לעתים הלוואה עבור מצטרפים חדשים. אלו הם תמריצים למשוך לקוחות ועשויים להיות להם תנאים נוחים.

על מה מעיד ההון העצמי?

הון עצמי אינו רק כרטיס כניסה לבעלות בתים – זה אבן יסוד לבריאותו הכלכלית של אדם. כשבעלי בתים משלמים את המשכנתאות שלהם, הם בונים בו זמנית הון עצמי. ניתן למנף את ההון העצמי הגדל להזדמנויות פיננסיות, כגון הבטחת ריביות נמוכות יותר על עסקאות מימון מחדש או השגת קווי אשראי ביתיים. באקלים כלכלי תנודתי, כמות ניכרת של הון עצמי בבית יכולה לשמש רשת ביטחון. במידת הצורך, בעלי בתים יכולים לנצל את ההון העצמי הזה כדי לכסות הוצאות או השקעות דחופות.

הגבלות ואפשרויות מול הבנקים

כשבאים לדבר עם הבנק על משכנתא, כדאי להיות מוכנים לכך שהוא יבחן לא רק את יכולת ההחזר שלכם, אלא גם את מקור הכסף שממנו אתם מביאים את ההון העצמי.

1. מקורות לגיטימיים: חשוב שהבנק יראה שההון העצמי שאתם מציגים הגיע ממקורות חוקיים. בהתאם לחוק איסור הלבנת הון, אם מדובר בסכומים משמעותיים שמקורם לא ברור, ייתכן שהבנק יבקש מסמכים נוספים להוכחת המקור. לדוגמה, כספים שנמצאים בחשבונות במשך תקופה ארוכה, הוכחות להעברות מקרובים, או מסמכים המעידים על חסכונות הם דרכים להראות מקור לגיטימי.
2. משכון נכס קיים: אחת האפשרויות הנפוצות להשלמת ההון העצמי היא באמצעות שעבוד נכס אחר שברשותכם. למשל, אם כבר יש לכם נכס ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, תוכלו למשכן את הנכס הקיים כדי לממן את הרכישה. עם זאת, בנק ישראל מגביל אפשרות זו בעיקר כשמדובר ברכישת נכס נוסף להשקעה, ולכן האפשרות הזו אינה פתוחה לכל מקרה.
3. הלוואות נוספות להשלמת הון עצמי: אם חשבתם לקחת הלוואה נוספת כדי להשלים את ההון העצמי, כדאי לדעת שזה יכול להוות מכשול מול הבנקים. הבנק יבקש לבדוק את סך ההתחייבויות שלכם, ונטילת הלוואה נוספת עשויה להקטין את הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים, כיוון שהבנק חושש מאי-עמידה בהחזרי ההלוואה כולה.

איך נקבע שיעור המימון?

כאשר הבנק מאשר את המשכנתא, הוא לא תמיד מבסס את ההלוואה על מחיר הרכישה, אלא על הערכת שמאי מטעמו. שמאי זה מעריך את ערך הנכס בצורה אובייקטיבית ובוחן אם המחיר שאתם משלמים אכן משקף את ערכו בשוק. אם השמאי מעריך את הנכס בערך נמוך ממחיר הרכישה, ייתכן שתידרשו להביא עוד הון עצמי כדי להשלים את הפער.

תוכניות ממשלתיות לרכישת דירה בהון עצמי מופחת

בישראל קיימות גם תוכניות סיוע ממשלתיות שמאפשרות לרוכשים להשיג דירה בהון עצמי נמוך יותר. התוכנית המוכרת ביותר היא "מחיר למשתכן", המיועדת לזוגות צעירים ורווקים ללא דירה בבעלותם. התוכנית מציעה דירות במחירים נמוכים יותר מהמחיר הממוצע בשוק, ובחלק מהמקרים מאפשרת גם הון עצמי מופחת.

מה עוד חשוב לדעת?

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, חשוב לזכור שלא מדובר רק בהון עצמי אלא גם ביכולת ההחזר החודשית שלכם. הריבית, הסכום הכולל ומשך זמן ההחזר משפיעים ישירות על ההוצאה החודשית, ולכן כדאי לבחון עם יועץ משכנתאות מה תהיה המשמעות המלאה של ההחזר החודשי על התקציב האישי שלכם.

הנה כמה טיפים חשובים:

• התייעצות עם יועץ משכנתאות: מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל ללוות אתכם בתהליך, להמליץ על מסלולים ולבחון את יכולת ההחזר שלכם.
• בדיקת הצעות מכמה בנקים: ריבוי הצעות מאפשר לכם להשוות ריביות ותנאים, וייתכן שתמצאו הבדל משמעותי בין בנק אחד לשני.
• תכנון מוקדם: תהליך המשכנתא דורש סבלנות, ולעיתים שווה להמתין ולחסוך עוד סכום לפני קבלת ההחלטה.

בסופו של דבר, הון עצמי למשכנתא הוא תנאי חשוב שמסייע לבנקים להעריך את יציבותכם הפיננסית. בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה, משדרגים או משקיעים בנדל"ן נוסף, תצטרכו לעמוד בדרישות החוק להון עצמי בהתאם לסוג הנכס. הבחירה באיזה בנק לפנות ובאילו תנאים לשאת את ההתחייבות היא קריטית, ומומלץ לבצע אותה בליווי ייעוץ מקצועי ולבחון היטב את כל האפשרויות.

אבל אל תתבאסו – כך תוכלו להבטיח שלא רק שתצליחו לרכוש את הבית שאתם חולמים עליו, אלא שגם ההחזרים לא יכבידו עליכם לאורך זמן.

מהו ההון העצמי ואיך הוא עובד?

בפשטות, הון עצמי הוא הסכום הראשוני שאתם משלמים על הדירה מכספכם האישי, ללא קשר להלוואה. הבנקים יבדקו שהסכום הזה מגיע ממקורות לגיטימיים, מה שיכול לכלול חסכונות אישיים, כספים מקרובי משפחה או תשלומים שצברתם לאורך השנים.

בנוסף, קיימות אפשרויות נוספות שעשויות להקל עליכם מבחינת גיוס ההון העצמי. מלבד תוכניות הסיוע הממשלתיות, כדאי לבדוק את האפשרות לשלב חסכונות לטווח קצר או ארוך (כמו קרנות השתלמות וקרנות חיסכון נוספות) בגיוס ההון העצמי. ישנם בנקים שמציעים הלוואות גישור על חשבון קרנות חיסכון, כך שניתן לשלב בין שימוש בהון העצמי הנזיל ובין חסכונות קיימים כדי להגיע לסכום הנדרש, מבלי לשבור חיסכון או לשנות תוכניות פיננסיות ארוכות טווח.