הון עצמי למשכנתא מינימאלי לרוכשי דירות, מעודכן לשנת 2025 לפי תקנות בנק ישראל.

סכום ההון העצמי הדרוש למשכנתא בישראל תלוי בסוג הנכס שאתם רוכשים. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא, ובמיוחד הריבית, יהיו אטרקטיביים יותר.

במידה ואין לך הון עצמי תוכל לבדוק איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי.

מחשבון הון עצמי למשכנתא

בדקו כמה הון עצמי אתם צריכים למשכנתא!

מחשבון משכנתא – חשב החזר חודשי וקבל תמהיל משכנתא

איך אפשר לגייס את ההון העצמי?

1. חיסכון – שיטה מסורתית שבה בעלי בתים עתידיים מפרישים חלק מהרווחים שלהם לאורך זמן.
2. תמיכה משפחתית – עם עליית מחירי הדירות, סיוע כספי מהורים או מבני משפחה קרובים הפך נפוץ יותר ויותר.
3. הלוואה כנגד נכס של ההורים – חלק מהרוכשים בוחרים למשכן את בית הוריהם תוך שימוש בכספים כהון עצמי. למרות שאסטרטגיה זו עשויה לעבוד, היא עלולה להוביל ללחץ פיננסי משמעותי עם הלוואות כפולות. במקרים שבהם זה אפשרי, ניתן לשקול הלוואה מההורים ללא צורך במשכון של הנכס שלהם. 
4. משכנתא נכס קיים באמצעות מיחזור –  בעלי נכס קיים לפעמים ממשכנים אותו כדי לממן רכישה נוספת. חיוני להבטיח שההחזרים המצטברים ניתנים לניהול, במיוחד כאשר מסתמכים על הכנסות משכירות מהנכס הנוסף.
5. הלוואה משלימה להון עצמי – חלקם פונים להלוואות אישיות מבנקים או סוכנויות אשראי. גישה זו טומנת בחובה סיכונים, שכן הלוואות אלו מגיעות לרוב עם ריביות גבוהות ועלולות לסכן את אישורי המשכנתא. הלוואה זו נחשבת ל”הלוואת סולו” עם ריבית גבוהה יחסית והחזר חודשי גבוה.
   
6. הלוואה כנגד קרן השתלמות – הלוואות אלו מציעות תנאים אטרקטיביים, המאפשרים ללווים גישה של עד 50% מסכומי קרנות ההשתלמות הבלתי נזילים או 80% מקרן השתלמות נזילה. הלוואות כאלה מועילות במיוחד למי שחסר הון עצמי משמעותי. למי שיש קרן השתלמות נזילה, זו אחת הדרכים הזולות להשיג כסף להון עצמי, כי הריביות כאן נמוכות משמעותית. הבעיה היא שההלוואה היא קצרת טווח (לרוב עד 7 שנים), מה שאומר שההחזר החודשי יכול להיות גבוה מאוד ולפגוע ביכולת ההחזר של המשכנתא עצמה.
   
7. הלוואה למצטרפים חדשים לבנק בתנאים מיוחדים – למי שאין חסכונות אישיים, הלוואה מההורים או הלוואה כנגד רכוש ההורים היא אפשרות נוספת. תמיכה פיננסית משפחתית זו יכולה להיות מכרעת בבעלות על בתים, אם כי היא מגיעה עם מורכבויות משלה ובעיות בינאישיות פוטנציאליות. כמו כן, מצטרפים חדשים לבנק עשויים להיות זכאים להלוואות מיוחדות, המכונה לעתים הלוואה עבור מצטרפים חדשים. אלו הם תמריצים למשוך לקוחות ועשויים להיות להם תנאים נוחים. כדי להשלים את ההון העצמי למשכנתא (הלוואה משלימה)
8. הלוואה חוץ בנקאית – פתרון נוסף הוא הלוואה חוץ בנקאית מחברות אשראי או גופים פיננסיים, אך זה דורש בדיקה זהירה כי הריביות יכולות להיות משמעותיות. מי שבונה על סכום קטן להשלמה (עד 100-150 אלף ש”ח) יכול לבדוק מסלולי הלוואות לעובדי מדינה או הלוואות הצטרפות לבנק, שמציעות לעיתים תנאים טובים יותר.
9. קבלת עזרה מההורים – משכנתא על דירת ההורים – אם ההורים מוכנים לעזור, הם יכולים לקחת משכנתא על הבית שלהם ולתת את הכסף לילדים כהון עצמי. היתרון – פתרון נוח ללא צורך בלקיחת הלוואה חוץ בנקאית יקרה. החיסרון – זה מסכן את דירת ההורים במקרה של חוסר יכולת החזר.

קצת מספרים כמה תשלמו בכל חודש לפי ההון העצמי שלכם

קבלו קצת מספרים! כמה הון עצמי אתם צריכים לקניית דירה בשנת 2025?

הערה: הנתונים בטבלה מבוססים על העדכון האחרון של בנק ישראל מתאריך 16/6/2025. ריבית משכנתא ממוצעת חושבה עבור שני מסלולים נפוצים: מסלול לא צמוד למדד (פריים) עם ריבית של 3.68% ומסלול צמוד למדד עם ריבית של 5.08%. התשלום החודשי המשוער מחושב בהתאם לריבית הממוצעת בכל מסלול, בהנחה של משכנתא ל-30 שנה. יש לזכור כי אלו הם נתונים ממוצעים ומשוערים בלבד, וריבית המשכנתא בפועל וכן גובה ההחזר החודשי יכולים להשתנות בהתאם למסלולים הנבחרים, תנאי השוק ונתונים אישיים של הלווה.

על מה מעיד ההון העצמי?

הון עצמי אינו רק כרטיס כניסה לבעלות בתים – זה אבן יסוד לבריאותו הכלכלית של אדם. כשבעלי בתים משלמים את המשכנתאות שלהם, הם בונים בו זמנית הון עצמי. ניתן למנף את ההון העצמי הגדל להזדמנויות פיננסיות, כגון הבטחת ריביות נמוכות יותר על עסקאות מימון מחדש או השגת קווי אשראי ביתיים. באקלים כלכלי תנודתי, כמות ניכרת של הון עצמי בבית יכולה לשמש רשת ביטחון. במידת הצורך, בעלי בתים יכולים לנצל את ההון העצמי הזה כדי לכסות הוצאות או השקעות דחופות.

הגבלות ואפשרויות של הון עצמי מול הבנקים

שיקולי הבנק בקביעת שיעור המימון

תוכניות ממשלתיות לרכישת דירה בהון עצמי מופחת

בישראל קיימות גם תוכניות סיוע ממשלתיות שמאפשרות לרוכשים להשיג דירה בהון עצמי נמוך יותר. התוכנית המוכרת ביותר היא “מחיר למשתכן“, המיועדת לזוגות צעירים ורווקים ללא דירה בבעלותם. התוכנית מציעה דירות במחירים נמוכים יותר מהמחיר הממוצע בשוק, ובחלק מהמקרים מאפשרת גם הון עצמי מופחת.

מה עוד חשוב לדעת?

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, חשוב לזכור שלא מדובר רק בהון עצמי אלא גם ביכולת ההחזר החודשית שלכם. הריבית, הסכום הכולל ומשך זמן ההחזר משפיעים ישירות על ההוצאה החודשית, ולכן כדאי לבחון עם יועץ משכנתאות מה תהיה המשמעות המלאה של ההחזר החודשי על התקציב האישי שלכם.

הנה כמה טיפים חשובים:

• התייעצות עם יועץ משכנתאות: מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל ללוות אתכם בתהליך, להמליץ על מסלולים ולבחון את יכולת ההחזר שלכם.
• בדיקת הצעות מכמה בנקים: ריבוי הצעות מאפשר לכם להשוות ריביות ותנאים, וייתכן שתמצאו הבדל משמעותי בין בנק אחד לשני.
• תכנון מוקדם: תהליך המשכנתא דורש סבלנות, ולעיתים שווה להמתין ולחסוך עוד סכום לפני קבלת ההחלטה.

אבל אל תתבאסו – כך תוכלו להבטיח שלא רק שתצליחו לרכוש את הבית שאתם חולמים עליו, אלא שגם ההחזרים לא יכבידו עליכם לאורך זמן.

המידע נלקח מ:

• נהלים למתן הלוואות לדיור בנק ישראל
• מגבלות למתן הלוואות דיור בנק ישראל

ההון העצמי משפיע גם על תנאי המשכנתא

חשוב להבין שההון העצמי לא רק קובע אם תקבלו משכנתא, אלא גם באיזה תנאים. מי שמביא מהבית 50% ומעלה יקבל ריביות הרבה יותר נמוכות ממי שמביא רק את המינימום של 25%. זה אומר שבראייה לטווח ארוך, כדאי להגיע עם כמה שיותר הון עצמי – זה יחסוך לכם מאות אלפי שקלים בריביות לאורך חיי המשכנתא.

יתרונות וחסרונות להגדלת הון עצמי

היתרונות של המתנה להגדלת ההון העצמי:

• ריביות נמוכות יותר: ככל שתזדקקו לפחות מימון מהבנק, כך תקבלו הצעות ריבית אטרקטיביות יותר.
• החזר חודשי נמוך יותר: פחות חוב אומר תשלומים חודשיים קטנים יותר ופחות לחץ כלכלי.
• אפשרות לקחת משכנתא גמישה יותר: הון עצמי גבוה מאפשר תמהיל משכנתא משתלם יותר, כולל מסלולים עם ריביות נמוכות יותר.
• פחות צורך בהלוואות משלימות: הלוואות חיצוניות מעלות את רמת הסיכון ומקשות על ההתנהלות הפיננסית בהמשך.

החסרונות של לחכות ולחסוך יותר:

• מחירי הדירות עולים מהר יותר מהיכולת לחסוך: אם תחכו שנתיים כדי לחסוך עוד 100 אלף ש”ח, אבל מחיר הדירה יעלה ב-200 אלף ש”ח, למעשה הפסדתם כסף.
• עליית ריבית המשכנתאות: אם בינתיים הריביות יעלו, גם אם יהיה לכם יותר הון עצמי, העלות הכוללת של המשכנתא תהיה גבוהה יותר.
• הזדמנויות שנעלמות: אם יש לכם אפשרות לרכוש דירה בפרויקט מחיר למשתכן או עסקה משתלמת, המתנה עלולה לגרום לכם לפספס אותה.

לקנות דירה ללא הון עצמי – האם זה אפשרי?

הרצון לקנות דירה בלי הון עצמי קיים אצל הרבה ישראלים, אבל במציאות בנק ישראל לא מאפשר לקחת משכנתא 100 אחוז מימון. הפתרון של רבים הוא לגייס הלוואות נוספות כדי להשלים את ההון העצמי, אבל זה מסוכן מאוד כי מדובר בהתחייבות חודשית גבוהה שעלולה לגרום לקשיים כלכליים. 

והכי חשוב – שיהיה בהצלחה!