שמאות מוקדמת

אחד הכלים העיקריים שעומדים לרשותנו בשביל להבין מראש כמה הון צריך למשכנתא היא שמאות. בניגוד למצב רגיל שבו נקבל אישור משכנתא ורק אז הבנק יאפשר לנו להזמין שמאי שעובד איתו בשיתוף פעולה, כאן אנו מקדימים את הפעולה ומתאמים אותה עצמאית. אבל מה זה עצם אומר, מה היתרונות וכמה זה עולה? 

מהי שמאות מוקדמת?

זימון של השמאי טרם חתימת החוזה ובאופן פרטי מאפשרת לנו להעריך את שווי הדירה והנכס באופן אובייקטיבי. סוג כזה של שמאות מוקדמת חשוב מכמה סיבות:

1. אנחנו צריכים לקחת משכנתא במימון מקסימאלי ואין לנו עוד הון עצמי להעמיד לרשות הבנק – כדאי לנו להזמין שמאי מטעמנו עוד לפני שנתאם את ההלוואה מול הבנק בעיקר אם אנחנו צריכים לקחת משכנתא במסלול מימון מקסימאלי. כיום המימון המקסימאלי בדרך כלל עומד על 75% מערך הנכס ואם אין לנו הון עצמי נוסף, עלינו לתאם את הביקור של השמאי כדי לוודא שגם הבנק לא יעריך אותו בפחות מהמחיר שבו אנחנו מתכוונים לרכוש אותו. במידה ולא נזמין את השמאי הפרטי והתוצאה אכן תהיה הערכת חסר של הבנק, אנו עלולים להגיע למצב שבו חסר לנו הון עצמי להשלמת העסקה. מבחינה חשבונאית, הסיבה לכך תהיה שהבנק מחשב את הסכום שהוא נותן לנו כהלוואה לפי השווי בשמאות ולא לפי החוזה. 
2. בגלל שיש חשש לחריגות בנייה – בכל נכס שקיים בו חשש לחריגות בנייה עדיף להזמין שמאי באופן פרטי. למעשה, הזמנת שמאי באופן הזה מומלצת גם אם רק קיים חשש לחריגות בנייה ועל מנת לבדוק כיצד הוא יתייחס אליהן בדוח. בהרבה מקרים, הבנקים לא יאפשרו לנו לקבל משכנתא עד שלא נסדיר את חריגות הבנייה – אז עדיף שנדע על זה מראש.
3. במקרים שבהם מדובר על דירה מפוצלת או אם יש בעיה לזהות אותו ברשויות – מטרת העל של השמאות המקדימה היא לספק לנו את כל המידע הרלוונטי, עוד לפני שנגיע לבנק ונבקש אישור עקרוני או נתמקח על תנאי המשכנתא. בשביל להיות מוכנים, כדאי לנו להזמין את השמאי באופן פרטי ולשלם על השירות שלו בכל מקרה שבו מדובר על דירה מפוצלת או אם קיימת בעיה לזהות את הנכס מול הרשויות. במקרים כאלה לא נרצה להגיע לבנק לא מוכנים, לכן המידע הנמסר לנו על ידי השמאי האובייקטיבי הוא בעל חשיבות רבה. 

דוגמא לשמאות מוקדמת

יש עדויות להמון מקרים שבהם מעורבות של שמאי פרטי ובשלב יחסית מוקדם של רכישת הנכס עשתה את ההבדל עבור הקונה. הדוגמא הקלאסית היא בקשה ל-75% מימון, או כל ספק לגבי דרישת המחיר על הדירה.

בואו ניקח לדוגמא מקרה שבו אנחנו רוצים לקנות דירה שעולה 1 מיליון ש"ח. בשביל להשיג מימון מקסימאלי נצטרך לבוא לבנק עם 250 אלף ש"ח. אחרי שנקבל אישור עקרוני ונרצה להתקדם מול הבנק כדי לבנות תמהיל משכנתא ואת המסלול שמתאים לנו, הבנק יחייב אותנו לתאם ביקור של שמאי מטעמו. במידה והשמאי יחליט שהשווי האמיתי של הנכס הוא 900 אלף ש"ח (ולא 1 מיליון ש"ח כפי שהסכמנו בחוזה מול המוכר), נהיה בבעיה: הבנק יסכים להעניק לנו מימון של 675 אלף ש"ח ולא 750 אלף ש"ח. את ההפרש נצטרך לגייס בצורה עצמאית, אבל לא בטוח שזה אפשרי. 

מה זה שמאות מקדימה?

מהדוגמא לעיל אנחנו יכולים להבין את החשיבות של שמאות מקדימה ואת היתרון שלה עבורנו. חוץ מאשר כל היתרונות של השמאות הזו מבחינת התנהלות מול הקונה ומשא ומתן מבוסס יותר גם בחוזה, זה עשוי להציל אותנו במקרים שבהם אין לנו הון עצמי גבוה מספיק שאותו אנחנו יכולים לגייס כדי לקבל את האישור למשכנתא.

מעבר לכך, השמאות הזו חשובה כי היא עוזרת לנו להסיר כל סוג של ספק לגבי דרישת המחיר על הדירה. יכול להיות שנתלהב למשל מדירה מסוימת כי היא קרובה לפארק שעשועים או לרכבת, אבל לא נהיה בטוחים שהמחיר שהקונה דורש עליה אכן משקף את השווי האמיתי שלה בשוק. כאן ייכנס לתמונה השמאי שנזמין והנתונים שהוא יספק יהיו אובייקטיביים, אמינים ומבוססים. עם נתונים כאלה נוכל להשוות בין מסלולי משכנתא באופן ריאלי יותר ולתכנן את ההחזר החודשי שמתאים לנו. 

עלות שמאות מוקדמת

אין ספק שהחיסרון של הזמנת השמאי באופן פרטי היא העלות הגבוהה. בעוד העלות של השמאי דרך הבנק מסובסדת, הזמנה שלו באופן פרטי מחייבת אותנו להביא בחשבון לשלם מחיר גבוה יותר. כמו כן, העלות אינה אחידה אלא מושפעת מכמה פרמטרים שונים ובהם:

• מספר שנות הניסיון של השמאי והוותק שלו בתחום
• האזור הגיאוגרפי שבו הדירה נמצאת 
• גודל הנכס
• רמת המורכבות בשמאות של הדירה 

כמה עולה שמאי משכנתא?

המחיר שאינו מפוקח על ידי הבנק הופך את הביקור של השמאי המקדים ליקר ונצטרך לשלם עליו כ-1,500-2,600 ש"ח. לשם השוואה, שמאות עם הפניה של הבנק תעלה לנו בממוצע 600-700 ש"ח בלבד. מעבר למחיר, עלינו לזכור שרשימת השמאים המאושרת על ידי הבנק כבר כוללת בתוכה בעלי מקצוע מוכחים, בעוד בשביל לבחור שמאי פרטי מקצועי נהיה חייבים להכין לא מעט שיעורי בית. 

מה זה שמאי?

שמאי מקרקעין מוסמך הוא איש מקצוע שעובד לפי כללי שמאות מקובלים. תפקידו להעריך שווי של נכסים והמקצוע שלו מוסדר לפי החוק ומפוקח על ידי מועצת שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים. 

מלבד שומה לצורך שעבוד הדירה ומשכנתא, הוא מספק את סל השירותים שלו גם בשביל לקבוע תשלום היטל השבחה, לחשב פיצויי הפקעה או ירידת ערך, ליישם תקינה חשבונאית או לקבוע את השווי בעסקאות של רשות מקרקעי ישראל.

שאלות ותשובות נפוצות