הערת אזהרה

איפה הערת אזהרה מתבצעת?

הערת אזהרה מתבצעת באופן רשמי במרשם המקרקעין. ההערה מעידה על התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לגבי עסקאות שמותר או אסור לו לבצע. לאחר שרושמים את ההערה וכל עוד לא מוחקים אותה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין אף עסקה שסותרת את התוכן שלה.

מתי רושמים הערת אזהרה?

ברוב מקרים, רושמים הערת אזהרה כאשר מוכר עורך חוזה עם קונה ובו הוא מתחייב למכור לו את הנכס ולהעביר אותו על שמו. אם לאחר הרישום של הערת האזהרה יתחייב המוכר למכור את הנכס למישהו אחר ואותו קונה חדש ירצה להעביר אותה על שמו, הוא לא יוכל לעשות את זה – בגלל שזו פעולה שסותרת את תוכן הערת האזהרה המקורית. 

מנגד, מותר לבטל הערת אזהרה אם הזכאי הסכים לרישום העסקה הסותרת ואם ניתן צו של בית משפט שמאפשר זאת. המטרה היא עדיין לרשום הערת אזהרה כדי ליידע ולהזהיר אנשים אחרים לגבי התחייבויות הקיימות על הנכס מצד בעל המקרקעין, אבל צווים של בתי משפט מתגברים עליה. 

איך רושמים הערת אזהרה באופן מקוון?

כיום אפשר לבצע בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה גם באופן מקוון דרך האגף של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין של משרד המשפטים. בכל אחת מהפעולות גם ניתן לבחור באיזה אופן מתבצע התהליך: הגשה מקוונת על ידי עורכי דין בעלי כרטיס חכם או הגשה ידנית. 

הערת אזהרה סעיף 126

סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע שמותר לרשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה רק אם הוכח לו שבעל הזכות במקרקעין התחייב לבצע עסקה, או לחילופין להימנע מביצוע עסקה. ההתחייבות חייבת להיות בכתב, אבל היא לא חייבת להיות במסגרת הסכם מכר.

המשמעות של הערת אזהרה לפי סעיף 126 היא שניתן להציג את ההתחייבות על בסיס הרשאה בלתי חוזרת או כל מסמך אחר. כמו כן, החוק מתיר להתחייבות להיות מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. כל עוד ברשם המקרקעין משתכנעים שבעל הזכות במקרקעין העביר את ההתחייבות כחוק ושהוא עומד מאחוריה, על בסיס מסמכים שונים שמוגשים לו באמצעות עורך הדין של בעל הזכויות במקרקעין, תהיה גם אפשרות לרשום את הערת האזהרה. 

איך מגישים בקשה לרישום הערת אזהרה?

אם בוחרים בהגשה מקוונת, יש להביא בחשבון שהפעולה מיועדת רק לעורכי דין שחברים בלשכת עורכי הדין והם בעלי כרטיס חכם שהונפק והותקן על ידי החברות שזכו במכרז. לפני הגשת המסמכים, צריך לבדוק שהם נסרקו וצורפו לאתר בהתאם להנחיות משרד המשפטים. את התשלום אפשר לבצע בתהליך עצמו במערכת המקוונת או בצירוף אסמכתא לתשלום אגרה, כאשר בכל מקרה על תשלומים למדינה לא מוסיפים מע"מ ולכן לא מקבלים חשבונית מס. מנגד, כן ניתן להכיר בהוצאות בהתאם לפקודת מס הכנסה. 

לאחר שליחת הטפסים באופן מקוון, מסמכי הבקשה מגיעים ללשכה הרלוונטית כדי שהטיפול בהם יתחיל. כאשר הטיפול בלשכה מסתיים, מקבלים מסמך אישור על רישום הפעולה או מסמך דחייה בצירוף סיבה ונימוק. את המסמכים מקבלים גם כן באופן מקוון ולכתובת הדואר האלקטרוני כפי שנרשמה בעת הגשת הבקשה.

הערת אזהרה מקוונת

הגשת הבקשה באופן מקוון ובאתר של משרד המשפטים היא ללא ספק הדרך הכי נוחה לרשום הערת אזהרה. בשביל זה צריך קודם כל לפנות לעורך דין בעל כרטיס חכם ואז למלא טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. הטופס חייב להיות חתום על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם והוא צריך להיות מאומת על ידי עורך דין או רשם.

עוד צריך לצרף מסמך בכתב שמייצג את ההתחייבות עצמה: חוזה, יפוי כוח בלתי חוזר וכן הלאה. המסמך חייב להיות מקורי או בהעתק מאושר על ידי עורך דין כנאמן למקור. אם מגישים את הבקשה באופן מקוון לרישום הערת אזהרה שחתומה על ידי הזכאים בלבד, צריך לצרף צילום תעודת זהות של המתחייבים וגם אותם לאשר על ידי עורך דין כהעתק נאמן למקור.

לבסוף מצרפים אישור על תשלום האגרה וכתב הצהרה והתחייבות של עורך הדין. גם בשלב הזה, ההתחייבות של עורך הדין חשובה כי בלעדיה לא ניתן לבצע הגשה מקוונת של המסמכים לשם ביצוע פעולת הרישום. 

רישום הערת אזהרה

משך הזמן שעובר מהרגע שבו מגישים באופן מקוון את כל הטפסים והמסמכים ועד שהערת האזהרה נרשמת הוא בממוצע 2-3 ימי עסקים. בנוסף, ניתן לקצר כל תהליך של בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה על ידי מילוי הפרטים בצורה ברורה. בעיקר צריך להתמקד בפרטים הבאים עבור בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים:

• תיאור המקרקעין לרבות ישוב, גוש, מספר, חלקה, דף, תת חלקה וכתובת
• הפעולה המבוקשת ותאריך ההסכם
• פרטי בעלי הזכות ופירוט הזכויות שלו במקרקעין 
• פרטי המתחייב – במידה והוא אינו בעל הזכות לעיל
• פרטי הזכאי שלטובתו רושמים את הערת האזהרה 
• פרטי הנכס במידה והוא טרם נרשם בפנקס בית משותף – לרבות תיאור, מגרש, מבנה, יחידה, קומה, כיוונים והחלק במקרקעין אם מדובר בקרקע או ביחידה בחלקים בלתי מסומנים
• פרטי עורך הדין המטפל בפעולה, כולל שם, מספר רישיון וכתובת
• אימות חתימה עם תאריך
• אישור עורך דין על בדיקת מסמכי תאגיד במידה ורלוונטי

איך מבטלים הערת אזהרה?

התנאי עבור בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה היא הסכמת הצדדים המעורבים. זה חשוב בעיקר אם רוצים לבטל את ההערה ולהסיר אותה, כי אז צריך לקבל את הסכמת הצד שלטובתו היא נרשמה. כמו כן, מי שביקש את הרישום צריך לספק ייפוי כוח לביטול או להציג צו בית משפט שמאפשר את זה. 

במידה ויש תוקף להערת האזהרה והוא חלף, הערת האזהרה מבוטלת אוטומטית. במקרים כאלה, הפעולה היחידה שנדרשת היא לפנות למרשם המקרקעין הארצי ולהגיש בקשה לביטול ההערה. 

איך מגישים בקשה לביטול הערת אזהרה?

ביטול הערת אזהרה רלוונטי אם למשל מוכרים את הדירה אבל הקונה לא עמד בחוזה, או אם מסיימים לשלם על הדירה ורוצים לקחת משכנתא דירה שניה בלי התחייבויות קודמות. למעשה, ניתן להגיש בקשה לביטול הערת אזהרה בכל מקרה של הפרת חוזה, אם אין רישום בית משותף, בעת סיום המשכנתא ובשביל לבטל הימנעות מביצוע עסקה מסוימת (באישור בית משפט).

את הבקשה ניתן להגיש לבד או באמצעות עורך דין, באופן מקוון באתר של רשות המקרקעין, בדואר או פיזית באחת מלשכות רישום המקרקעין המפוזרות ברחבי הארץ. אלו שלבי התהליך:

1. ממלאים טופס בקשה עם פרטי נכס המקרקעין, פרטי מבקש הביטול ופרטי האנשים או הגוף שהאזהרה נרשמה לזכותם
2. מאמתים את הטופס על ידי עורך דין 
3. מצרפים מסמכים מזהים
4. משלמים אגרה ומצרפים אישור על תשלום
5. מראים ייפוי כוח על ידי הצד שביקש לרשום את ההערה כדי להוכיח שהוא מסכים לביטולה

עם תום ההגשה נפתח תיק בלשכת המקרקעין באזור המגורים. לאחר מכן ממתינים לעדכון במייל לגבי אישור, פסילה או בעיות במסמכים ופועלים בהתאם. 

מהי הערת אזהרה בטאבו?

ההערה נרשמת בטאבו, או במילים אחרות אצל מרשם המקרקעין הארצי, כדי למלא שתי מטרות מרכזיות. ראשית, היא מוכיחה שאתם כבעלי הנכס מסכימים לקיים את העסקה וכך היא מזהירה אחרים שמתכננים לבצע עסקה דומה על הנכס שלכם. במובן הזה הערת אזהרה בטאבו ללא ספק מייצגת את האינטרס של המוכרים ולא רק של הקונים.

שנית, הערת אזהרה בטאבו מיועדת למנוע בפועל מבעלי נכסים לקיים עסקאות כפולות. נכון שאנחנו מעדיפים לא לחשוב על זה בימים המרגשים של חישוב תמהיל משכנתא וחיפוש אחר בית לרכישה, אבל לא כדאי להיות שאננים. 

סעיף 126 לחוק המקרקעין

באתר משכנתא גורו ממליצים להתמקד בנוסח החוק ובעיקר בסעיף 126 על מנת להבין כיצד מתבצעת בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה מכל סוג. הסיבה היא שמדובר על ההערה הנפוצה ביותר, שמודיעה על כך שקיימת התחייבות של בעלי המקרקעין – או כל בעל זכות אחרת בנכס לצורך העניין – לעשות עסקה או להימנע מעשיית עסקה. 

סעיף 126 חשוב כי הוא משפיע על בעלי נכסים ויכול לקבוע מתי מותר להם למכור דירה, או מתי עליהם להתחייב שלא יבצעו את עסקת המכירה בגלל העברת הדירה במתנה לאדם קרוב. אם למשל מתכננים להעביר את הדירה לילדים או לנכדים, סעיף 126 קובע שלא ניתן לעשות את זה כל עוד קיימת הערת אזהרה בגלל התחייבות של בעל הנכס למכירת המקרקעין לאדם אחר. 

סוגי הערות 

לשם השוואה, סעיף 161 של חוק המקרקעין קובע רשימה של זכויות (בעלות, שכירות, משכנתא לאחר העמדת הון עצמי כנדרש על ידי הבנק, זיקית הנאה וזכות קדימה) וממנו ניתן להבין שהערת אזהרה לא מוגדרת כשלעצמה כזכות במקרקעין. מצד שני, פסקי דין שונים קובעים שכן אפשר לראות בה בנסיבות מסוימות זכות קניינית.

הנה למשל כמה סוגי הערות שנרשמות בספרי רשם המקרקעין על זכויות במקרקעין מסוגים שונים:

• הערה על הגבלת כשרות משפטית של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין
• הערה על התחייבות לרישום משכנתא
• הערה על הגבלת העברת הנכס לזרים
• הערת אזהרה על צו הריסה 
• הערה על מינוי אפוטרופוס
• הערה תכנונית לניהול ורישום
• הערה בגין כניסה לתוקף של ייפוי כוח מתמשך

חוץ מזה, אפשר לחלק את ההערות לשתי קטגוריות מרכזיות: הערות חיוביות שמספקות הוספה של זכויות על הנכס לגורם מסוים, לעומת הערות שליליות שמגבילות את הנכס לשימוש או עסקה ספציפיים.