משכנתא דרגה שווה (פרי פסו)

מה קורה אם הלווה לא עומד בהלוואה?

כאמור, במקרה של משכנתא דרגה שווה לשני הבנקים יש זכות ל-50% משווי הנכס. על כן כשיממשו את משכונו וימכרו אותו על מנת לכסות את החוב של הלווה, הרווח יתחלק ביניהם והלווה יצטרך לכסות עבור כל בנק את הסכום הנותר. זאת בניגוד למקרה האחר של משכנתא עם דרגה שנייה, שבו לבנק אחד יש עדיפות על פני הבנק השני. במקרה הזה הלווה יצטרך ככל הנראה להשלים את החוב רק אצל הבנק השני, כשהבנק הראשון יכסה אותו עם מכירת הנכס.

לא פרי, אבל אולי יתאים לכם: מה זה משכנתא דרגה שווה?

משכנתא דרגה שווה, או בשמה הלטיני "פרי פסו", היא מצב שבו שני בנקים או יותר חולקים יחד את הזכויות על אותו נכס, במקום שהבנק הראשון יקבל עדיפות מוחלטת במקרה של כשל בהחזר. 

בניגוד לשעבוד רגיל, שבו הבנק הראשון מקבל את כל הכסף ממכירת הנכס ורק אם נשאר עודף הוא עובר לבנק השני, כאן שני הבנקים חולקים את ההחזר באופן שווה, לפי חלקם היחסי במשכנתא.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה לבין דרגה שווה (פרי פסו)?

משכנתא פרי פסו שונה ממשכנתא בדרגה ראשונה או שנייה, בכך שהיא מונעת מצב שבו לבנק אחד יש עדיפות על פני האחרים. בדרגה ראשונה, הבנק שמחזיק בשעבוד מקבל ראשוניות מלאה על הכסף, ואילו בדרגה שנייה, הבנק השני תלוי במה שנשאר אחרי שהראשון סיים לגבות את החוב. 

בפרי פסו, שני הבנקים שווים מבחינת סדר קבלת התשלומים, מה שמקטין את הסיכון שלהם – אבל גם מקשה על קבלת אישור מהבנקים. הבנתם? עכשיו עוד משהו: למה בכלל להשתמש בפרי פסו? 

זה קורה בעיקר בשני מצבים: 

• כשממחזרים משכנתא ורוצים לשלב בין שני בנקים
• כשלוקחים הלוואה נוספת על נכס שכבר ממושכן

אבל כאן נכנסת הבעיה – הבנקים לא מתים על זה. למה? כי הם אוהבים שליטה, וכשהם לא הראשונים בתור לקבל את הכסף במקרה של בעיה, הם פחות ששים לתת משכנתא בתנאים טובים. זו גם הסיבה שבנקים מסכימים לפרי פסו רק במקרים מסוימים, בעיקר כשהם משוכנעים שאין להם ברירה אחרת.

איך עובד שעבוד נכס לכמה גורמים מלווים במקביל?

כשמשעבדים נכס לבנק, הוא רושם עליו זכות ראשונית בטאבו – מה שנקרא "דרגה ראשונה". זה אומר שאם אתם מפסיקים לשלם, הבנק יכול למכור את הדירה קודם כל כדי להחזיר לעצמו את הכסף. 

אם יש לכם הלוואה נוספת על אותו נכס, הגוף השני (בנק אחר או גורם חוץ בנקאי) נכנס לדרגה שנייה, כלומר הוא יקבל כסף רק אם יישאר משהו אחרי שהבנק הראשון לקח את שלו.

למי שייך השעבוד בפרי פסו?

בפרי פסו, השעבוד משותף לשני המלווים באותה דרגה, כלומר שני הגופים מחזיקים בזכויות שוות על הכסף מהמכירה. אם לדוגמה לקחתם משכנתא של 500,000 ש"ח מבנק אחד ועוד 500,000 ש"ח מבנק שני, ושווי הדירה במכירה כפויה היה 800,000 ש"ח – במקום שהבנק הראשון ייקח הכול והשני יישאר עם פירורים, שני הבנקים יקבלו 400,000 ש"ח כל אחד, והיתרה של 200,000 ש"ח תישאר חוב שלכם.

אם כבר יש לכם משכנתא על הנכס ואתם רוצים לקחת הלוואה נוספת, הבנקים לא ממהרים לתת דרגה שנייה, כי זה אומר שהם נמצאים בסיכון גבוה יותר. לכן, לרוב תצטרכו או לקבל אישור לפרי פסו (שלא תמיד פשוט להשיג), או לקחת הלוואה בתנאים פחות אטרקטיביים מגורם חוץ בנקאי, בריביות גבוהות יותר.

איך פרי פסו קשור למיחזור משכנתא?

פרי פסו הוא מושג שפוגשים לא מעט כשרוצים למחזר משכנתא. כשאתם מעבירים את המשכנתא שלכם מבנק אחד לאחר, הבנק החדש לא יכול לרשום את השעבוד על הנכס עד שהמשכנתא הקודמת נסגרת. אבל הבנק הישן, עד שלא קיבל את כל הכסף, לא ממהר לוותר על הזכויות שלו. 

במצב הזה, הפתרון הוא לרשום משכנתא בדרגה שווה לפרק זמן קצר, עד שהכסף מהמיחזור עובר והבנק הישן מסיר את השעבוד.

כשרוצים להעביר משכנתא ממיחזור חלקי, כלומר כשחלק ממנה נשאר בבנק הראשון וחלק עובר לבנק החדש, לפעמים אין ברירה אלא לרשום פרי פסו. למשל, אם חלק מהמשכנתא נמצא במסלול שלא ניתן להעביר (כמו מסלול זכאות של המדינה), הבנק החדש יכול לקחת רק את שאר המסלולים. במקרים כאלה, הבנקים עשויים להסכים לשעבוד משותף, כי אין להם ברירה אחרת.

איך אפשר לשכנע את הבנק הראשון להסכים לפרי פסו? 

קודם כול, צריך להראות לו שהוא לא נפגע מהמהלך. אם המשכנתא שלכם במצב יציב ואתם מוכיחים שאתם לקוחות אמינים עם הכנסות טובות, הבנק יכול להיות יותר גמיש. לפעמים גם הכנסת ערב נוסף או הגדלת ההון העצמי יכולה לגרום לבנק להרגיש בטוח יותר ולאשר את הפרי פסו. 

טיפ חשוב: תמיד תנהלו משא ומתן – הבנקים לא יגידו לכם מראש שהם יכולים להסכים, אבל אם תלחצו קצת, הם יכולים להיות הרבה יותר גמישים.

ריביות במשכנתא דרגה שווה – טיפים ל-2025

נכון לשנת 2025, התחרות בין הבנקים על הדרגה הראשונה היא אחד הדברים שמאפשרים לקבל משכנתאות בריביות נמוכות יחסית. כשהבנקים רוצים למשוך לקוחות ולכבוש יותר נתחי שוק, הם מציעים מבצעי ריביות, הנחות בעמלות ואפילו תנאים משופרים לממחזרים – בתנאי שהם הראשונים שמשעבדים את הנכס. 

אם אתם רוצים לנייד את המשכנתא שלכם לבנק אחר, זה המקום שבו אפשר להתמקח ולשפר תנאים משמעותית. בסוף, השאלה אם לקחת פרי פסו או לא צריכה להסתכם בכמה כסף זה חוסך לכם בטווח הארוך מול כמה זה עולה מבחינת ריביות, עמלות והתעסקות ביורוקרטית.

המשמעות העיקרית והחשובה של שעבוד פרי פסו

בכל פעולה שתרצו לעשות בנוגע למשכנתא ולדירה שלכם תצטרכו לקבל את האישור של הבנק. למשל, לפני שאתם מוכרים את הדירה עליכם קודם כל לקבל הסכמה עקרונית מהבנק למכירת הנכס. הבנק יביא לכם "מכתב כוונות", שהוא יהווה אישור לרוכשים הפוטנציאלים שהבנק יסיר את המשכון מהדירה – זאת כל עוד ישלמו לו את היתרה תוך זמן מסוים. כשיש שעבוד שווה לשני בנקים שונים, צריך לקבל את האישור הזה משניהם. כך כל פעולה שעליכם לבצע בנוגע למשכנתא למעשה נעשית פעמיים – פעם אחת אצל כל בנק שלו יש זכות שווה על הנכס.

יש לכם שאלות נוספות על פרי פסו? נענה עליהן בשמחה

אנחנו משערים שעד עכשיו הבנתם בגדול מה זה פרי פסו ומה המשמעות שלו, אך ייתכן שיש לכם עוד שאלות בנושא ואנחנו נשמח לענות על כולן. תוכלו לקבוע כבר עכשיו פגישה ראשונית בחינם וללא התחייבות עם יועצי משכנתא מומלצים של משכנתא גורו, ובה תקבלו את כל התשובות שחסרות לכם. אם עוד לא הבנתם מהו שעבוד נכס פרי פסו במאה אחוז, אחרי פגישה אחת עם היועצים שלנו אנחנו מבטיחים לכם שתצאו הרבה יותר חכמים, ותבינו עד כמה יועץ משכנתא מומלץ יכול לעזור לכם גם בתחומים אחרים שקשורים להלוואה.

זכרו שיועץ משכנתא הוא לא יועץ לפני לקיחת משכנתא, אלא יועץ שמלווה אתכם לאורך כל התהליך, מתחילתו ועד שתחזירו לבנק את השקל האחרון. אם אתם צריכים ייעוץ גם לאחר לקיחת משכנתא, אל תהססו ופנו מיד ליועצים המומחים שלנו.