כל מה שרציתם לדעת על חתימה על משכנתא וכיצד לחסוך כסף

ראוי להדגיש כי משכנתא תאפשר לכם לרכוש את דירת החלומות, אך כדי להימנע ממצבים קשים כמו אי עמידה בתשלומי ההחזר, ריביות גבוהות, קנסות ובמקרים קיצוניים גם פינוי מהנכס, עליכם לפעול בשיקול דעת ולקבל החלטה נכונה ואחראית. לכן, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי, לערוך סקר שוק מקיף, לקרוא מידע רלוונטי כדי להעמיק את הידע בנושא משכנתאות, ורק לאחר מכן לקבל החלטה מאיזה בנק לקחת משכנתא.

מה קורה אחרי חתימת משכנתא?

לכל משכנתא יש מחיר והוא ממש לא נמוך. לפעמים לאחר חתימת משכנתא התנאים משתנים: השוק משתנה, ערך הנכס משתנה או אפילו כאשר המצב הכלכלי שלכם משתנה. לכן חשוב שתדעו איך ניתן לשחק יותר נכון בכסף גם אם בהתחלה לא חישבתם הכל כראוי.

מחזור משכנתא: משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר כדי לשלם את המשכנתא הראשונה.

מומלץ לקחת כאשר:
יכולת ההחזר עלתה. במקרה זה נעדיף לפרוס מחדש את ההחזר הנותר לפחות זמן כדי לשלם פחות ריביות.
יכולת ההחזר פחתה. כנראה שנרצה לפרוס ליותר תשלומים קטנים.
אם שווי הבית עולה נוכל לקבל תנאים הרבה יותר טובים מאחר ושיעור המימון פוחת כלומר הכסף שלווינו הוא פחות אחוזים מערך הבית החדש.
אם קיבלנו הצעה יותר זולה מהותית מבנק אחר.

פירעון מוקדם: אם קיבלתם סכום עתק שיאפשר לכם לסגור את המשכנתא במכה אחת או אם ברצונכם למחזר את המשכנתא, על חלק מהמסלולים תאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
זה קורה רק על מסלולים עםריבית קבוע וידועה מראש (כמו מסלול הקל”צ) ואם הריבית יורדת בזמן המשכנתא הבנק רוצה פיצוי על הכסף שיכול היה להרוויח אם היה מלווה אותו לאדם אחר שהיה משלם את ההלוואה עד סופה.
אם הריבית עלתה והבנק בעצם רוויח יותר לא נאלץ לשלם והבנק לא ישלם לנו (חוסר צדק שנאלץ לחיות איתו).

העמלה יכולה להגיע לסדר גודל של עשרות אלפי שקלים אבל אם אנחנו נאלצים לשלם אותה, יכול להיות שזה סימן שאנחנו חוסכים הרבה מאוד כסף.
במסלול הריבית המשתנה כל כמה שנים נוכל לצאת בנקודות היציאה מבלי לשלם לכן אם ידוע לכם על קרן השתלמות שהולכת להיפתח או סכום שיגיע ממכירת נכס אחר בהמשך כדאי לבדוק עם יועץ או עם הבנק האם זה משתלם.

סקר שוק מקדים ולמידת הנושא

ישנם אנשים הזקוקים לזמן ארוך כדי לבצע בדיקות ועל מנת ללמוד לעומק את נושא המשכנתא. אחרים, זקוקים לזמן קצר, ויכולים במקרים מסוימים לקבל החלטה היכן לקחת משכנתא תוך שבועיים בלבד, ולאחר שתי פגישות עם יועץ משכנתאות.

למעשה, אין כלל ברור לגבי כמה זמן צריך להשקיע לפני קבלת החלטה היכן לקחת משכנתא, וחשוב לזכור כי לכל אחד יש עקומת למידה שונה. יש הממהרים לקבל החלטות פיננסיות בעוד אחרים זקוקים לזמן רב, לפעמים שנה ויותר. עם זאת, אין צורך להעמיק ולבזבז יותר מדי זמן כי מחירי הנדל”ן עולים כל הזמן, וגם עודף אינפורמציה אינו תורם לאף אדם.

לכן, בהתאם לרקע הכלכלי שלכם ורמת הידע בנושא משכנתאות, כמו גם בהתאם לזמן הלימוד הנדרש עבורכם, תוכלו לערוך סקר שוק מקיף ורחב כדי להעמיק את הידע שיאפשר לכם לקבל החלטה נכונה, תוך מזעור סיכונים ככל הניתן.

בשלב הראשון אין טעם לעסוק בבחירת מסלולי משכנתא וריביות, מאחר ואת תמהיל המשכנתא נהוג לקבוע כחודשיים שלושה לפני מעמד החתימה של חוזה המשכנתא בבנק. הסיבה לכך היא כי תנאי השוק משתנים, וגם המצב הכלכלי יכול להיות שונה בעת החתימה על חוזה ההלוואה. בשלב הראשון כדאי לקרוא מידע כללי על הנושא, לעקוב אחרי מגמות בשוק, לרבות מצב המשק וגובה הריבית ומדד המחירים לצרכן.

בחירת תמהיל משכנתא

עוד בטרם פותחים תיק משכנתא או בוחרים בבנק מסוים, חשוב להרכיב תמהיל מסלולי ההלוואה בהתאם למצב השוק, גובה הריביות, צפי לשינוי בריבית הנהוגה במשק, ובהתאמה למאפיינים האישיים ולתכנון פיננסי עתידי. ראוי להדגיש כי תהליך בחירת תמהיל משכנתא הוא נושא מורכב המחייב עזרה מקצועית וידע פיננסי. יש לזכור כי כל שינוי מזערי בריבית משפיע באופן ישיר על גובה ההחזרים ועלות המשכנתא.

בחירת תמהיל משכנתא מומלץ לערוך כ-2-3 חודשים לפני פתיחת התיק ולקיחת המשכנתא לצרכי רכישת הדירה. חשוב לדעת כי יש מגוון עצום של אפשרויות להרכבת תמהיל המשכנתא, ונושא זה עלול לבלבל ולתסכל רבים. לכן, כדאי להיות ממוקדים יותר ולהשאיר את בחירת התמהיל לקראת פתיחת התיק ורכישת הדירה.

מאחר ורוב הלווים מעוניינים לדעת מה יהיה גובה ההחזר החודשי, ניתן להרכיב תמהיל בסיסי המורכב משלושה מסלולים מומלצים. על המסלולים המועדפים תוכלו לקרוא כאן באתר, באתרי כלכלה ופיננסים או לקבל מידע כללי בבנקים למשכנתאות. כדי להעריך את גובה ההחזר החודשי ניתן לבחור תמהיל מומלץ הכולל שלושה מסלולי הלוואה עיקריים בחלקים שווים, ובעזרת מחשבוני משכנתא ניתן להעריך את גובה ההחזר.

המועד הנכון לפתיחת תיק משכנתא

לאחר בחירת תמהיל משכנתא וכחודש לפני העברת הכסף לקבלן ממנו רוכשים דירה חדשה או למוכר ממנו מעוניינים לרכוש את הנכס, יש לגשת לבנק ולפתוח תיק משכנתא. כמובן, עליכם לערוך סקר שוק מקיף כדי לקבל החלטה נכונה מאיזה בנק לקחת משכנתא. עליכם לזכור כי כיום ניתן לקבל משכנתא גם מגופים פיננסיים שאינם בנקים, ביניהם חברות הביטוח.

חשוב לדעת כי מרגע פתיחת התיק בבנק למשכנתאות, זה מחויב לשמור על תנאי הריבית לפי תמהיל המשכנתא לתקופה של 12 יום בלבד. לכן, יש הטוענים כי כדאי לפתוח תיק משכנתא כשבועיים לפני העברת הכסף למוכר, אך ניתן לפתוח את התיק גם לפני כן, מאחר והבנקים לא נוהגים לשנות את תנאי הריבית המצוינים בתיק, אלא אם הריבית השתנתה באופן דרמטי במשק או קרו אירועים אחרים המחייבים את הבנק לנקוט בשינוי הריבית ותנאי ההלוואה.

מומחים רבים למשכנתאות טוענים כי הזמן הנכון לפתיחת תיק משכנתא הוא כחודש לפני העברת הכסף. הסיבות לכך הן:

• תשלום קנסות – עליכם לזכור כי בהתאם לחוזה המכר עליו חתמתם מול הקבלן או מוכר הדירה, עליכם להעביר את הכסף בזמן. כל עיכוב כרוך בקנסות ובעלויות מיותרות, לכן, כדאי שיהיה לכם מספיק זמן מרגע פתיחת התיק כדי לא להיקלע לעיכובים ולקנסות גבוהים.
• טווח זמן למשימות שונות – מרגע פתיחת התיק בבנק למשכנתאות הנכם נכנסים למרוץ כנגד הזמן ועליכם להספיק לסיים משימות שונות, תוך התחשבות בגורמים בלתי צפויים, חגים בדרך, פרטים חדשים הנוגעים לנכס שלא ידעתם עליהם, עיכובים בעבודת הבנק מסיבות שונות ועוד. חודש יהווה מסגרת זמן המאפשרת לכם ולבנק לסיים את המשימות השונות.
• לחץ מיותר – רוב הישראלים פותחים תיק משכנתא כשבועיים לפני מועד העברת הכסף למוכר, אך הם מסתכנים בלחץ רב מאחר ודברים רבים עלולים לקרות בדרך, מרביתם ללא אפשרות שליטה שלכם. כדי להימנע מלחץ מיותר העלול לגרום לקבלת החלטות מהירה ופזיזה, כדאי לפתוח את תיק המשכנתא כחודש לפני העברת הכסף.

כאמור, עליכם לזכור כי אין כללים ברורים לגבי מועד פתיחת התיק, ואיש כטוב בעיניו יעשה. עם זאת, הניסיון מוכיח כי פתיחת תיק משכנתא כחודש לפני השלמת העסקה והעברת הכסף למוכר, מהווה בחירה נכונה ושקולה. חשוב להימנע מלחץ זמן העלול לגרום לטעויות קריטיות המובילות לייקור המשכנתא. מעבר לכך, טרם פתיחת התיק כדאי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי כדי להגיע מגובשים וממוקדים לרגע בו פותחים תיק ומתחייבים לתקופת החזר ארוכה, לעתים עד 30 שנה.

החלטה פיננסית אחראית ושקולה

לסיכום, הנכם עומדים בפני תקופה מאתגרת וחשובה בחיים, עליכם לקבל החלטות פיננסיות על סכום כסף גבוה, ולהתחייב לתקופת החזר ארוכה. מאחר ואין כללים מדויקים או מחייבים לתהליך החתימה על חוזה המשכנתא, מומלץ לעקוב אחרי ההמלצות של צוות המומחים שלנו, כלומר להרכיב תמהיל משכנתא כחודשיים שלושה לפני פתיחת התיק. את התיק יש לפתוח כחודש לפני העברת הכסף לקבלן או למוכר הנכס, וכך תימנעו מלחצים מיותרים, מאיבוד ימי עבודה, ובעיקר מקבלת החלטות באופן פזיז ונמהר.

כמובן, שעליכם לפעול בהתאם למאפיינים הייחודיים שלכם, ורק אתם יודעים כמה זמן אתם צריכים כדי ללמוד על עולם המשכנתאות וכדי לקבל החלטה פיננסית חשובה. ההמלצות של צוות המומחים שלנו הובאו לידיעתכם מתוך ניסיון עשיר בתחום, הנכם מוזמנים לפנות אלינו בשאלות נוספות, נשמח לסייע לכם לקבל החלטה נכונה ומשתלמת כלכלית. כך תוכלו למזער סיכונים, להפחית לחץ ומתח נפשי, וכמובן לקחת משכנתא בריבית אטרקטיבית ובהתאמה למאפיינים האישיים שלכם, כמו יכולת ההחזר ותכנון פיננסי עתידי.

למידע נוסף ולייעוץ, ללא כל עלות או התחייבות מצדכם, השאירו פרטים באתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.