כל מה שצריך לדעת על דברים העלולים לעכב את המשכנתא שלכם

כדאי לדעת כי לאחר בניית תמהיל משכנתא, עדיף בעזרת ייעוץ מקצועי, עליכם לבחור בנק ממנו תקבלו את ההלוואה. לאחר שמצאתם את דירת החלומות אותה אתם מעוניינים לרכוש עליכם לפנות לבנק למשכנתאות על מנת לקבל אישור עקרוני להלוואה. ברגע שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק יש לכם 12 יום לספק את כל המסמכים הנדרשים לבנק, אחרת הבנק עלול לשנות את תנאי ההסכם. עם זאת, לעתים יש מסמכים שקשה להשיג במסגרת הזמן הצפופה, לכן כדי למנוע עיכובים מיותרים או שינוי בתנאי ההלוואה כדאי להשיג את המסמכים מראש.

חשוב לציין כי ישנם מסמכים שקל להשיג אך אחרים עלולים לארוך זמן ולהתעכב. מעבר לכך, עם חתמתם על הסכם מכר מול המוכר הרי הנכם מחויבים להעביר לו את הכסף בזמן, אחרת אתם עלולים לשלם קנסות וריביות על פיגור בהעברת הכסף. לכן, יש משימות שידוע כי הן אורכות יותר זמן ועלולות לעכב את המשכנתא, לפיכך רצוי לטפל במשימות אלה עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא בבנק.

הערכת שווי הדירה על ידי שמאי מטעם הבנק

על מנת לקבל משכנתא הבנק מחייב אתכם להזמין שמאי להערכת שווי הנכס שברצונכם לרכוש. חשוב לציין כי הבנק יקבע סופית את תנאי המשכנתא לאחר קבלת הערכת השמאות. לכן, לאחר שבחרתם נכס שברצונכם לקנות וכבר גיבשתם החלטה על תמהיל המשכנתא והבנק ממנו אתם מעוניינים לקחת את ההלוואה, כדאי לפנות ליועץ המשכנתאות של הבנק על מנת לקבל ממנו רשימת שמאים. עליכם לבחור שמאי אחד מתוך הרשימה ומומלץ לעשות זאת עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא.

הערכת השמאי חשובה גם עבורכם מאחר ואם טרם חתמתם על חוזה הלוואה מול הבנק הרי תוכלו להמשיך לערוך סקר שוק מקיף בין הבנקים למשכנתאות על מנת לשפר תנאים. עליכם לזכור כי ישנן סיכוי סביר כי אם הערכת השמאי נמוכה ממה שציפיתם הרי תנאי המשכנתא ישתנו, ואתם עלולים לגלות כי הבנק הקשיח את תנאי ההלוואה. לכן, אין להתמהמה עם שמאות הנכס, כדאי עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא בבנק מסוים.

רישום הערת אזהרה בטאבו

לאחר החתימה על חוזה המשכנתא הבנק ידרוש מכם לרשום הערת אזהרה לטובתו בנסח הטאבו של הדירה שאתם מתכננים לקנות. אמנם, לרוב מדובר בהליך פשוט ומהיר אך לעתים אתם עלולים לגלות במשרד הטאבו כי יש בעיה עם הדירה, לדוגמה המעמד המשפטי שלה לא ברור מסיבה זו או אחרת, בין היתר הסכם שיתוף שלא קיבל אישור עדיין, בעיות רישום בפרצלציה ועוד.

כדי להימנע מסיבוכים ומעיכובים מיותרים מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני לפני פתיחת תיק המשכנתא, להציג את הנסח ליועץ המשכנתאות של הבנק ולבקש ממנו לבדוק האם יש צורך בפעולה או ברישום מסוים על מנת להיות מסוגלים לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק.

הסכם תשלומים מול המוכר

חשוב לערוך הסכם תשלומים מול המוכר כדי להימנע מסיבוכים מיותרים או מעיכובים בהעברת הכסף מהבנק למוכר. עליכם לזכור כי כל עיכוב בהעברת התשלום למוכר הדירה עלול לסבך אתכם ולגרום לכם לשלם יותר כסף בגלל ריביות או קנסות כפי שמצוין בהסכם התשלומים.

יודגש כי הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר רק לאחר שאתם משלמים את ההון העצמי שברשותכם. הבנק מעוניין לראות כי אתם משלימים את ההתחייבויות הכספיות שלכם לפני שהוא מעביר את המשכנתא למוכר. עם זאת, יתכן ואתם זקוקים למרווח כלשהו כדי להתמודד עם כל ההוצאות העומדות בפניכם, לכן תעדיפו כי הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר מוקדם יותר. במקרה זה עליכם ליידע את הבנק על כך ולהגיע להסכמות עמו בנושא, ויש לעשות זאת מראש אחרת אתם עלולים לגלות כי הבנק מוכן להעביר את הכסף רק ברגע האחרון, ואז עליכם לבקש מהבנק אישור חריג, ואתם תלויים בחסדיו של הבנק.

הכנסת שינויים בחוזה המשכנתא על ידי המוכר

בתהליך קבלת משכנתא מהבנק לצורך רכישת נכס למגורים עליכם להחתים על החוזה גם את המוכר ועורך דינו. לרוב מדובר בחוזה סטנדרטי אך ישנם מקרים בהם המוכר או עורך הדין שלו מעוניינים לשנות או להוסיף סעיפים שלדעתם חסרים בחוזה. מאחר ויש לכם רק 12 יום לסיים את התהליך מרגע פתיחת תיק המשכנתא אתם עלולים להיקלע למצוקת זמן וללחץ מיותר בעוד עורך הדין של המוכר מנהל מו”מ מול הבנק שלכם.

כדי להימנע מעיכוב זה כדאי עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא לבקש מהבנק העתק של חוזה משכנתא סטנדרטי, ולהגיש אותו לעיונם של המוכר ועורך דינו. כך, אם יהיו להם השגות כלשהן בנוגע לחוזה תוכלו לברר עם הבנק האם ניתן להוסיף את ההסתייגויות של המוכר ועורך דינו כדי לחתום על החוזה הסופי בזמן. לרוב, הבנק אינו מתנגד לשינויים קלים בחוזה לכן כדאי לבצע זאת מראש ולא להתעכב בשל כך ולהיקלע ללחץ זמן ולמתח נפשי.

לסיכום, מרגע פתיחת תיק המשכנתא עומדים לרשותכם 12 יום בלבד להגיש את כל המסכים הדרושים להשלמת העסקה. כדי להימנע מלחץ זמן, מעיכובים ומקשיים שונים, חשוב לטפל בנושאים השונים עוד לפני פתיחת התיק.

לשאלות נוספות ולייעוץ בנושא משכנתאות השאירו פרטים באתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם עם כל התשובות והמדע לו אם זקוקים, וללא התחייבות או עלות, תקבלו גם הצעה משתלמת ואטרקטיבית למשכנתא בהתאמה אישית.