למה התשלום הראשון של המשכנתא גבוה או נמוך מהצפוי?

לווים רבים שלקחו משכנתא מעידים מניסיונם כי התשלום הראשון של החזר ההלוואה לא תאם את התכנון הפיננסי שלהם, ואינו תואם את גובה ההחזר כפי שנאמר להם בבנק. אז השאלה המתבקשת היא למה משלמים יותר ריבית בהתחלה? האם יש מקרים בהם גובה תשלום ההחזר הראשון גבוה מהצפוי? האם יש מקרים בהם התשלום הראשון נמוך מגובה ההחזר כפי שנאמר בבנק? כל התשובות בכתבה שלפניכם.

רוצים לחסוך בריבית המשכנתא? קבלו תמהיל משכנתא מומלץ!
חסכו 100 אלף ש"ח במשכנתא [ייעוץ ראשוני חינם]

בדקו אותנו! בחרו את סכום המשכנתא
{{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
100,000
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}
מעולה, כבר מסיימים!
בחר את סכום ההון העצמי שלך
{{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
3,000,000
0
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
{{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
האם יש לך נכסים?
{{item.buttonText}}
באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

הכנס שם ומספר טלפון נייד תקין לקבלת תמהיל מומלץ!

{{status.name}}
{{status.phone}}

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
{{dataForm.age}} תזיזו אותי
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.
מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
{{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
{{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
שכירות
אצל ההורים
אחר
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
{{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה ההלוואה המבוקש?
{{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
{{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

לא תלחץ לא תדע! מחשבון משכנתא מתקדם לשנת 2024

כיצד הבנק מחשב את תשלום ההחזר הראשון של המשכנתא?

כאשר חותמים על חוזה הלוואה לרכישת דיור קובעים את כל התנאים של המשכנתא, לרבות תקופת ההחזר, לוח סילוקין, מסלולי משכנתא, ריביות ומועד הוראת הקבע של תשלומי ההחזר החודשי. כבר בפגישת הייעוץ בבנק למשכנתאות ניתן לבחון שיטות החזר שונות, כאשר יש שלוש שיטות עיקריות לחישוב תשלומי ההחזר- לוח שפיצר, לוח קרן שווה ולוח בשיטת בלון (בולט). באמצעות תדפיס לוח הסילוקין שנקבע לחישוב תשלומי ההחזר של המשכנתא ניתן לראות מה יהיה גובה התשלום הראשון ולהיערך לכך בהתאם.

עם זאת, כל אחד שלקח הלוואה מהבנק עם פריסת תשלומים רחבה יודע מניסיונו כי התשלום הראשון לרוב אינו תואם את גובה ההחזר הצפוי כפי שרואים בלוח הסילוקין בבנק. ובכן, הסיבה העיקרית לכך היא מועד לקיחת ההלוואה, כלומר, אם חתמתם על חוזה המשכנתא בבנק בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש הרי מועד תשלום ההחזר הראשון יקבע לחודש לאחר מכן, בהתאם למועד תשלום ההחזר בהוראת קבע כפי שנקבע בחוזה, ולמעשה תחויבו רק עבור מספר הימים החלקי של החודש החולף. כלומר, תשלום ההחזר הראשון של המשכנתא יהיה נמוך מהמתוכנן והצפוי.

במקרים רבים הבנק יחייב בהוראת קבע את חשבון העו"ש שלכם לא בחודש הקרוב אלא רק בזה שלאחריו, ואז תגלו כי התשלום הראשון גבוה בהרבה ממה שתכננתם מאחר וגובה ההחזר כולל חודש חלקי וחודש מלא.

כדי להבין זאת היטב, חשוב לדעת כי כבר במעמד החתימה על חוזה המשכנתא עליכם לבחור את מועד החיוב של הוראת הרבע. הבנקים מציעים שלוש אפשרויות – ב-1 לכל חודש, ב-10 או ב-15 לחודש. למעשה, נושא זה דומה למועד החיוב של כרטיסי האשראי, גם שם עליכם לבחור אחד מתוך שלושה מועדים הנקבעים מראש.

אגב, כדאי לקבוע את מועד חיוב המשכנתא למועד שלאחר קבלת המשכורת כדי להימנע מחריגות מיותרות ממסגרת האשראי ומתשלום ריביות.

כמו כן, הכלל המנחה את מועד התשלום של החזר המשכנתא הוא תאריך החתימה על חוזה ההלוואה. הבנק מפצל את החודש לשני חלקים,  1-15 לחודש, 16 – סוף החודש. אם חתמתם על חוזה המשכנתא בין התאריכים 16-31 הרי תראו את הוראת הקבע יורדת לאחר כמעט חודשיים. כלומר, נניח ולקחתם את המשכנתא ב-20 לחודש מרץ, הרי מועד התשלום הראשון להחזר המשכנתא ירד מחשבון העו"ש שלכם רק במאי. אם חתמתם על החוזה בין ה-1 ל-15 לחודש מרץ, התשלום הראשון ירד מחשבון הבנק שלכם בחודש אפריל.

תשלומים נלווים המשפיעים על גובה התשלום הראשון

לקיחת משכנתא בבנק כרוכה בעלויות ובעמלות שונות ומגוונות כמו עמלת פתיחת תיק, עלויות שמאי, אגרת רישום הערת אזהרה בנסח טאבו, עלות הוצאת נסח טאבו מקורי, אגרת רישום ברשם המשכונות, עלויות ביול ועוד.

חלק מהבנקים גובים את העלויות הנלוות בנפרד, אך ישנם בנקים למשכנתאות הנוהגים לגבות במועד תשלום ההחזר הראשון, את העלויות הנלוות לפתיחת תיק משכנתא ולקבלת הכסף. לכן, יתכן ותראו במועד תשלום ההחזר הראשון כי גובה התשלום גבוה ממה שתכננתם. כדי להימנע מהפתעות לא צפויות כדאי לבדוק מול הבנק מה יהיה גובה התשלום הראשון והאם הבנק גובה בנפרד את העלויות הנלוות או מוסיף את העלויות לתשלום ההחזר הראשון.

עליכם לזכור כי העלויות הנלוות ללקיחת משכנתא יכולות להסתכם בכמה אלפי שקלים, לכן עליכם להיערך לכך מראש. תכנון פיננסי חכם ונכון ימנע מכם הפתעות לא צפויות, וגם אם לא תוכלו להימנע מתשלום העלויות הנלוות, לפחות לא תופתעו מתשלום גבוה במיוחד אשר עלול להקשות עליכם את ניהול ההוצאות החודשיות השוטפות.

ייעוץ משכנתא
לחצו לפרטים
מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף
לחצו לפרטים
מחשבון משכנתא
לחצו לפרטים
הרבה שטרות של כסף

יודגש כי תשלום ההחזר החודשי עלול להיות גבוה בהרבה מהמצופה בגלל העלויות הנלוות, לכן חשוב להיערך נכון לקראת התשלום הראשון. במידה ולא תתכוננו כראוי עלול התשלום הראשון הגבוה להפתיע אתכם ולגרום לכם להיקלע למינוס גבוה, וכידוע לכם כל חריגה ממסגרת האשראי כרוכה בריבית גבוהה.

אתם שואלים והגורו עונה

למה אתה משלם יותר ריבית בתחילת המשכנתא?

הסיבה לכך שמשלמים יותר ריבית בהתחלה נעוצה בשימוש בלוח סילוקין שפיצר –  השיטה של שימוש סלוח סילוקין זה מבוססת על כך שההחזר החודשי קבוע (זאת כל עוד אין שינוי במדדים ושינויי ריבית),כך שעל כל סכום חודשי שתשלמו, חלקו ינותב לטובת הקרן והחלק השני ינותב לטובת הריבית. בתחילת הדרך,  ישנו אחוז גבוה שמנותב לטובת הריבית ואחוז נמוך יותר שמנותב לטובת הקרן, ככל שחולפות השנים התמונה משתנה כך שהאחוז שמנותב לטובת הריבית יורד והאחוז שמנותב לטובת הקרן עולה.

למחשבון משכנתא לחצו כאן


למידע נוסף השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.

 

Share on whatsapp

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך