מסלול פיתוי משכנתא

תכנון מסלול פיתוי משכנתא

מסלול פיתוי הוא מונח מקצועי שמתאר את החלק של ההלוואה שאותה נרצה לקחת לתקופה מינימאלית גם בתנאי ריבית גבוהים, כדי להשיג תנאים טובים יותר עבור יתר המסלולים. הפיתוי בא לידי ביטוי בכך שאנחנו לכאורה מסמנים לבנק שאנחנו מוכנים לקחת את ההלוואה בתנאים האלה למרות שהריבית גבוהה – אבל בפועל מה שאנחנו עושים זה להגיע מיד אחרי זה עם ההון העצמי שברשותנו כדי לכסות את הנתח של הפיתוי.

יש כמה תנאים שבהם צריך לעמוד על מנת ליהנות מהיתרונות של מסלול פיתוי משכנתא. מבחינת הלווה, התנאי הכי בסיסי הוא להגיע לבנק עם הון עצמי מספיק: לא רק כזה שמאפשר לו להציג הון עצמי מסוים כדי לקבל אישור למשכנתא, אלא גם עוד סכום כסף מסוים שבו הוא יכול להשתמש באופן מיידי על מנת לכסות את החלק של ההלוואה שמוגדר בתור "פיתוי".

תנאים נוספים רלוונטיים לכל סוגי המשכנתאות. לא משנה באיזה סוג של מסלול בוחרים, עדיין קיימות מגבלות מסוימות של בנק ישראל ושל הבנקים המסחריים. בשביל להתאים את המשכנתא ללווה, צריך להביא בחשבון את התנאים האלה עוד לפני שמתקדמים ומגיעים לשלב של חתימה על שטרות משכנתא כאלה ואחרים.

שטרות משכנתא אחרי חתימה על מסלול הלוואה

עוד לפני הפקת שטרות משכנתא אנחנו צריכים להכיר את המאפיינים של מסלול פיתוי ולנסות להבין מה מיוחד בו. בשלב המוקדם של הפקת שטר משכנתא זה יכול לחסוך לנו בהוצאות, לאפשר לנו לעמוד בתקציב ואף להשיג תנאים מעולים. אמנם אחרי הפקת שטרי משכנתא ונטילת ההלוואה כבר קשה יותר לבצע התאמות ושינויים, אבל לא באמת חייבים לחכות עד אז.

הדבר החשוב ביותר הוא להתייעץ עם בעלי מקצוע לפני שמפיקים שטר משכנתא טאבו או לברר מה המשמעות של שטר שחרור. אם למשל מסתכלים על שטר חוב דוגמה ורואים שהוא נועד לביצוע שעבוד של הנכס לבנק לפי הסכם ההלוואה, מבינים את משמעות החוזה שחותמים עליו. לאחר מכן, ניתן להיעזר בנתונים האלה גם כדי להחליט האם ומתי לבצע שטר ביטול משכנתא. הזמינות של שטר חובה לדוגמא בכל מקרה מלאה גם באינטרנט והיא לא דורשת תשלום או מחויבות מצד הלקוחות.

אפילו על השאלה איך ממלאים שטח חוב דוגמא לא צריך לענות לבד. אפשר לערב עורך דין מקרקעין על מנת לברר לגבי רישום משכנתא בטאבו בצורה חוקית, או להסתכן כאמור על דוגמאות של שטר משכון שניתן על ידי הבנק. בנוסף, אפשר לערב עורך דין לגבי רישום משכנתא בטאבו מסמכים שצריך לגייס ולשאול אותו איך ממלאים שטר חוב מהר וביעילות. כל השלבים האלה מתרחשים אחרי שכבר מסכימים על הרכב המשכנתא ורוצים לרשום אותה על הנכס בטאבו. 

הסיכונים שעלולים להתרחש אם לא מתכננים נכון את המסלול

תכנון נכון של מסלול פיתוי אמור להציע יתרונות רבים. אם מבצעים אותו בצורה מדויקת, הוא מאפשר להשיג מהבנק תנאים מעולים: מצמצמים ככל האפשר את הריביות הגבוהות במסלולים שמתכננים לשלם לאורך זמן, אך מגדילים את הריביות במסלול קצר-הטווח שאותו מתכננים לפרוע כבר באופן מיידי. מצד שני, כאן גם מתעוררים סיכונים מסוימים.

הסיכון העיקרי נובע מקנס פירעון מוקדם שאותו הבנק נוקב עבור הפעולה שהלווה מתכנן לבצע. הבנק יכול על פי החוק לקבוע קנס גבוה במיוחד על פירעון של המסלול עם הריביות הגבוהות, עד כדי מצב שבו כל הפיתיון יורד לטמיון והופך להיות לא משתלם בעליל. במסלול כזה, אם רוצים לסגור את המשכנתא צריכים לשלם קנס גדול וזה מטרפד את האטרקטיביות של המהלך.

סיכון נוסף קיים אם המשכנתא הופכת להיות לא כדאית בגלל גודל ההון העצמי. בסופו של דבר, לרובנו יש הון עצמי מסוים ומוגבל. אז אם לוקחים למשל רק 80% מתוך ההון העצמי הזה ואת ה-20% הנוספים משאירים כדי לסגור את מסלול הפיתוי בהלוואה, המשמעות היא שמבקשים מהבנק יותר כסף ומגיעים אליו עם פחות הון עצמי מוצהר. בנסיבות כאלה מדרגות המימון יהיו אחרות ולעיתים גם לא אטרקטיביות.

ריבית פריים

לחצו לפרטים

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

עוד סיכון נגרם אם מגלים חוסר יכולת כלכלית לסגור את מסלול הפיתוי. זה עלול להתרחש בגלל הוצאה לא צפויה, אירוע רפואי או סתם כי שוכחים לסגור מהר את ההלוואה. בתנאים כאלה ממשיכים לשלם ריביות מאוד גבוהות וכל הניסיון לחסוך בהוצאות מתגלה כטעות קריטית. אז על מנת למנוע את הטעויות הנפוצות ולהתגונן מפני הסיכונים, מאוד חשוב לתכנן נכון את המשכנתא – גם ואולי בעיקר במסלול פיתוי.