משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי

דרכים לגיוס הון עצמי כשאין לכם הון עצמי

אם אין לכם כסף בצד, זה לא אומר שאתם חייבים לוותר על חלום הדירה. יש כמה טריקים שיכולים לעזור לכם לארגן את הסכום ההתחלתי בלי להכניס את עצמכם לבור כלכלי עמוק:

• הלוואה מקרן השתלמות או קרן פנסיה – אם יש לכם קרן השתלמות נזילה, או שאתם יכולים לקחת הלוואה על חשבון קרן הפנסיה, זו אופציה מעולה. הריביות כאן יהיו נמוכות יותר מהלוואה בנקאית רגילה, וההחזר החודשי לרוב יהיה נוח יותר.
• משכון נכס של ההורים – אם להורים שלכם יש דירה משלהם, הם יכולים לקחת עליה משכנתא שנייה ולהעביר לכם את הכסף כהון עצמי. מדובר בפתרון נפוץ, אבל כזה שדורש הרבה אמון משפחתי ותכנון פיננסי זהיר.
• הלוואה חוץ בנקאית לטווח קצר – זה פתרון מסוכן יותר, אבל אם אתם יודעים שתקבלו סכום כסף משמעותי בעתיד (למשל מירושה, מכירת רכב, קרן השתלמות שעומדת להיפתח), אפשר לקחת הלוואה מגוף חוץ-בנקאי ולהחזיר אותה תוך כמה שנים.
• משכנתא הפוכה – אם ההורים שלכם בני 60+, יש להם דירה בבעלותם והם רוצים לעזור לכם, הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה. זה מאפשר להם לקבל סכום כסף משמעותי על חשבון הדירה, בלי לשלם החזרים חודשיים – ההחזר יבוצע רק כשיורישו את הדירה או ימכרו אותה בעתיד.

כל אחת מהדרכים האלה יכולה לעבוד, אבל צריך לקחת בחשבון את כל התרחישים ולוודא שאתם לא נכנסים להרפתקה כלכלית מסוכנת.

האם אפשר לקחת משכנתא בלי הון עצמי? התשובה הרשמית מול המציאות

בנק ישראל קובע שאין דבר כזה משכנתא בלי הון עצמי – לפחות לא דרך הבנקים. מי שרוצה לקחת משכנתא לדירה ראשונה חייב להביא לפחות 25% הון עצמי, משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% מימון, ורוכשי דירה להשקעה מוגבלים ל-50%. 

אז איך זה שעדיין יש אנשים שקונים דירה בלי שקל בצד? הם מוצאים דרכים יצירתיות לגייס הון עצמי – חלקן חוקיות ולגיטימיות, אחרות על הגבול האפור. יש כאלה שלוקחים הלוואה בנפרד ומציגים אותה כהון עצמי, אחרים מקבלים "הלוואת גישור" מההורים, ויש כאלה שפשוט פונים לשוק החוץ-בנקאי, שם החוקים הרבה יותר גמישים (אבל המחירים בהתאם).

משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי – איך זה עובד?

כשלא עומדים בתנאים של הבנקים, הגופים החוץ-בנקאיים נכנסים לתמונה. חברות ביטוח, קרנות פרטיות וגופים פיננסיים אחרים יכולים להציע משכנתאות גם בלי הון עצמי, אבל זה מגיע עם תג מחיר כבד. 

הריביות על משכנתאות כאלה יכולות להיות גבוהות בהרבה ממה שמקבלים בבנק, ופריסת התשלומים קצרה יותר. בנוסף, המלווים עשויים לדרוש בטוחות נוספות, כמו שעבוד של נכס אחר או ערבויות חזקות מצד קרובי משפחה. 

בשורה התחתונה – זה אפשרי, אבל מסוכן. אם אין לכם דרך אחרת, שווה לבדוק אם ההחזר החודשי עדיין בגבולות ההיגיון, ולא לסכן את עצמכם בהלוואה שלא תוכלו להחזיר.

מה הסיכונים במשכנתא ללא הון עצמי?

משכנתא בלי הון עצמי יכולה להיראות כמו פתרון קסם – אתם נכנסים לדירה בלי לחסוך במשך שנים. אבל כמו כל דבר שנשמע טוב מדי, גם כאן יש מלכוד, ולפעמים זה מלכוד מסוכן. קודם כל, הריביות שתשלמו יהיו לרוב גבוהות יותר. בנקים וגופים חוץ-בנקאיים יודעים שמי שאין לו הון עצמי הוא לקוח מסוכן יותר, ולכן הם מתמחרים את הסיכון הזה בריבית גבוהה יותר, מה שאומר החזרים חודשיים מנופחים.

מעבר לזה, אם לקחתם הלוואות כדי להציג אותן כהון עצמי, אתם בעצם מכניסים את עצמכם לכפל תשלומים – גם החזרי המשכנתא וגם החזרי ההלוואות, וזה עלול להפוך לנטל כלכלי כבד מאוד. מספיק שינוי קטן בשכר או הוצאה לא צפויה, ופתאום אתם עלולים למצוא את עצמכם מתקשים לעמוד בתשלומים. אם חס וחלילה לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, הבנק או הגוף המלווה עלול להתחיל הליך מימוש, וזה אומר שתמצאו את עצמכם בלי דירה, אבל עדיין עם חובות.

עוד נקודה שחשוב להבין היא שהבנקים בודקים היטב את מקורות ההון העצמי. אם יתברר שלקחתם הלוואה כדי להציג אותה כהון עצמי, זה יכול לגרום לדחיית הבקשה למשכנתא, ולפעמים אפילו לרישום נתון שלילי במערכת האשראי שלכם, מה שיקשה עליכם לקבל הלוואות בעתיד.

איך אפשר לקבל אישור משכנתא למרות שאין לכם הון עצמי?

1. קודם כל, אם יש לכם הורים עם דירה בבעלותם, הם יכולים לקחת משכנתא שנייה על הדירה שלהם ולתת לכם את הכסף כהון עצמי. מבחינת הבנק, ההון הזה לגיטימי כי הוא לא רשום על שמכם כלוואה. דרך נוספת היא קבלת הלוואה מקרן השתלמות או קרן פנסיה – גם כאן מדובר בכסף שלכם, ולכן הבנקים נוטים לקבל את זה כהון עצמי לגיטימי.
2. במקרים נדירים, אם יש לכם הכנסה גבוהה מאוד ויכולת החזר מצוינת, הבנק עשוי לגלות גמישות ולהסכים לתת לכם משכנתא גם בלי הון עצמי. זה יכול לקרות בעיקר אם יש לכם דירוג אשראי מצוין, עבודה יציבה עם שכר גבוה ואחוז החזר נמוך ביחס להכנסות שלכם. אבל זה יוצא דופן, ולא משהו שאפשר להסתמך עליו.
3. אם אתם בכל זאת שוקלים ללכת על משכנתא חוץ-בנקאית, חשוב מאוד לבדוק היטב את הריביות והתנאים, לוודא שאין עמלות נסתרות ולבדוק אופציות למימון לטווח קצר כדי להוריד את הנטל. תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני שקופצים למים – כי בלי הון עצמי, כל טעות יכולה לעלות ביוקר.

בקיצור, משכנתא ללא הון עצמי יכולה להיות פתרון טוב, אבל רק למי שבאמת מסוגל להתמודד עם ההשלכות הכלכליות שלה. היא מתאימה בעיקר לאנשים עם הכנסה גבוהה ויציבה, שיכולים לספוג החזרים חודשיים גבוהים בלי לקרוס כלכלית.

ספוילר: אם אתם עובדים בהייטק, רופאים, או במקצועות עם שכר גבוה וצפי להכנסה יציבה גם בעתיד – ייתכן שתוכלו להרשות לעצמכם את זה. גם אם יש לכם הכנסה נמוכה כרגע, אבל אתם במסלול קריירה שמבטיח קפיצה משמעותית בשכר בשנים הקרובות, משכנתא ללא הון עצמי יכולה להיות אופציה.