דמי מפתח

עדכונים בשנת 2022

נכון ליולי 2022 ישנם כמה מאפיינים בולטים של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר. ראשית, אדם יכול להיחשב כזה רק אם הוא שילם את דמי המפתח לבעל הדירה או שהפך לדייר ממשיך כי הועברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. שנית, בחוק נקבע כי הזכויות של הדייר בנכס עשויות לעבור לקרובים שלו במקרה של פטירה או פירוק התא המשפחתי – אך רק בתנאים מסוימים.

בשנת 2022 נערך גם דיון נרחב בשאלה האם ומתי אפשר לפנות את הדיירים המוגנים. על רקע העלייה במחירי השכירות ובגלל הביקוש הגבוה לנכסים, המון דיירים מוגנים נאלצו להתמודד עם דרישות פינוי כאלה. לכן, חשוב לדעת שעדיין לא ניתן לפנות אף דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו, למעט העילות הקבועות בחוק:

• הוא לא המשיך בתשלום דמי השכירות
• הוא לא קיים תנאי מהותי בחוזה השכירות
• הוא השתמש במושכר למטרה בלתי חוקית
• הוא השכיר את המושכר או חלק ממנו באופן בלתי הוגן
• המושכר דרוש למשכיר לצרכים עצמיים והוא הודיע על כך לשוכר מראש

במילים אחרות, גם ב-2022 יש המון עדכונים שמשפיעים על המאפיינים של דיירים מוגנים. עדכונים אלו גם משפיעים באופן רחב על חוק השכירות, לכן חשוב להבין מה עומד מאחוריהם. 

מה זה דמי מפתח?

זהו מנגנון שבו ניתן להחזיק דירה או עסק באמצעות זכויות גדולות יותר לעומת השכרת דירה – אבל קצת פחות בהשוואה לבעלות מלאה. במילים אחרות, מדובר במנגנון ייחודי שבעזרתו הדיירים או המשתמשים בנכס יכולים להמשיך לגור או להשתמש בו עד לסוף חייהם, כל עוד הם יעמדו בחובות המקוריות, אבל בלי שהם יצטרכו לשלם את המחיר המלא של הרכישה. עם מאפיינים כאלה, אין פלא שכדאי להכיר את המנגנון הזה על בוריו ואף לבדוק מה התעדכן בו בשנת 2022. 

עוד אפשרות להבין באיזה מנגנון מדובר היא להסתכל על לשון החוק. לפי החוק, מדובר בכל תמורה שאינה דמי שכירות, אבל שמקבלים אותה בקשר לשכירות על המושכר, או בקשר לקבלת חזקה משותפת. 

אז למרות שהשימוש במושג הזה החל עוד בימי המנדט הבריטי, הוא צבר תאוצה בשנות ה-50 כי הרשויות בישראל עודדו את השיטה על מנת לספק קורת גג לעולים שהגיעו מחוץ לארץ ולא היה באפשרותם לרכוש דירה או מבנה במחיר מלא. מאז ועד היום, המנגנון נותר אחד הכלים המרכזיים שבאמצעותם מאפשרים גם לבעלי הכנסות נמוכות להשיג נכס ולהבטיח שלא ניתן יהיה לפנות אותם ממנו לכל משך חייהם. 

מה הזכויות של הדייר?

"זכויות מוגנות בנכס", או במילים אחרות הזכויות של האדם שמתגורר בדירה בדמי המפתח, מאפשרות לו לגור בו כל חייו למטרות מגורים בלבד עבורו ועבור משפחתו. במידה וצריך לתקן משהו בנכס, הזכות של הדייר היא לדרוש לחלק את העלויות בינו לבין בעל הנכס. 

יש לציין כי הזכויות מועברות לכל דייר מוגן או מהדייר שהיה לפניו או מבעל הנכס. בהקשר הזה, זכותו של הדייר לשלם את דמי השכירות המוגנת על הנכס בתוספת אחוזים שנקבעים בתקנות הגנת הדייר. 

מה הזכויות של בעל הנכס?

הזכויות של בעל הנכס קובעות מה מותר לו לדרוש מהשוכר. כך לדוגמא זכותו של בעל הנכס לדרוש שיהיה אסור לו להשכיר את הדירה לאחרים, להפעיל בה עסק או להעביר את הזכויות עליה לאדם אחר ללא הסכמתו. שנית, זכותו של בעל הדירה לפנות את בעל הנכס באמצעות תביעה לבית משפט במידה והדייר מפר את אחד התנאים. 

מבחינת דמי השכירות, זכותו של בעל הנכס להעלות אותם בדירות ובבתי עסק רק לפי שיעור המאושר על ידי אתר משרד הבינוי והשיכון. זהו למעשה הבדל דרמטי בין שכירות שמשלמים דיירים מוגנים לבין השוק החופשי, כי העלאת דמי השכירות מחייבת את אישור הרשויות.

עוד זכות של בעלי הנכסים יכולה להיות ממומשת על רקע רצון לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. אם היזמים רוצים להוציא לפועל את הפרויקט אבל הם מגלים שמלבד בעלי הזכויות הקנייניות צריך גם להשיג את ההסכמה של הדיירים המוגנים, הפרויקט כולו עלול להתעכב. 

לכן, זכותו של בעל הנכס להרוס בעצמו את הבניין שבו הדירה נמצאת ולבנות במקומו בניין חדש. במקרים כאלה, החוק קובע שהתנאי הוא לתת לדייר המוגן זכויות דומות בנכס, בין אם אלו יהיו זכויות בנכס החליפי או פיצוי כספי שווה ערך. 

מה החובות של הדייר?

מבחינת חובת השתתפות בשיפוצים או תיקונים, ההוצאות הן גם על הדייר וגם על בעל הנכס אפילו במקרים שבהם הן לא קשורות לדירה באופן ישיר אלא לסביבתה. חובה אחרת שחלה על הדייר היא להשאיר את הנכס כמו שהוא ובלי לבצע בו אף סוג של שינוי לרבות סגירת מרפסת, בניית או הריסת קירות וכן הלאה – ללא אישור של הבעלים.

ברוב המקרים לא מסתכלים על החובות של הדיירים המוגנים, אבל החוק קובע לא מעט עילות שבגינן ניתן לפנות אותם. הטעות הנפוצה היא לפיכך לחשוב על מגורים כדייר מוגן רק בתור פריבילגיה, בעוד בפועל שני הצדדים מחויבים לכללי החוק ולתקנות הקבועות בחוק. 

בכל מקרה של דילמה או התלבטות, כדאי לדייר המוגן לפנות אל עורך דין ולהתייעץ איתו. הסיבה לכך היא שאם הדייר המוגן אינו ממלא את חובותיו, מאוד יכול להיות שתתעורר עילה שבגינה בעל הנכס יוכל על פי החוק לפנות אותו וכך הוא יאבד את ההטבה. 

מה החובות של בעל הנכס?

החובה המרכזית של בעל הנכס היא להשאיר בו את הדייר המוגן למשך כל ימי חייו. חוץ מזה, בעל הנכס חייב להשכיר את הנכס לדייר המוגן ואין לו שום יכולת למכור אותו, לעשות בו שימוש או להשכיר אותו במנגנון חופשי. 

כמה נכסים נותרו בדמי מפתח?

הנתונים הרשמיים של משרד הבינוי והשיכון מדברים על כך שנכון להיום יש בישראל כ-14 אלף נכסים כאשר הם דמי מפתח ופחות או יותר חצי מהם מיועדים למגורים וכל היתר מוגדרים כעסקים. 

עם זאת, מדי שנה עוד יש עסקאות חדשות שמבוצעות תחת המנגנון הזה. כאן ההערכות הן לכמות של כ-200-250 עסקאות בשנה, בעיקר במרכזי ערים או בשכונות ותיקות. 

מהו חוק הגנת הדייר?

היכרות עם חוק הגנת הדייר עוזרת לשפוך אור על המנגנון הייחודי המתואר ולהבין מה האינטרסים של הצדדים השונים המעורבים בו. בעוד קל מאוד להבין את האינטרס של השוכר, פחות ברור מה חוק הגנת הדייר נותן למשכירים ובעלי נכסים שמוכנים עדיין להשתמש במנגנון הזה. 

חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972 נועד כדי להגדיר את ההתנהלות של בעל הבית והדייר המוגן ומכאן גם החוזק שלו. הוא מפרט במדויק מה החובות והזכויות כל של אחד מהצדדים, מי השר האחראי על אכיפת התקנות ולמי אפשר לפנות במידה וזה לא קורה. 

מבחינת היקף, חוק הגנת הדייר חל על שכירות של בניין או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות – אבל גם על קרקע לא בנויה, משק חקלאי, שכירות לטווח ארוך, שכירות למטרות פרסום או ראווה, שכירות בבית אירוח, דירות שירות ועוד. בגלל שהוא קובע זכויות וחובות גם במסגרת דיני שכירות כלליים וגם במקרים ספציפיים כמו למשל קניית דירה בדמי מפתח או העברת הזכויות בירושה, מאוד חשוב להכיר את התקנות שמופיעות בו. 

מה עושים במקרה של פטירה בדמי המפתח? – ירושה

בנושא של דמי מפתח ירושה הופכת להיות רלוונטית רק אם הדייר נפטר. במקרה של פטירת אדם שמתגורר בדירה כזו, מעבירים את הזכויות שלו לבני המשפחה הקרובים – בנים ובנות או בני ובנות זוג – אבל רק אם הם גרו איתו למשך חצי שנה לפחות עד ליום הפטירה.

לשם השוואה, קיימים גם מקרים שבהם מנסים להעביר את הזכויות בירושה על עסק ולא רק על דירה למגורים. בנסיבות כאלה, בני או בנות הזוג מקבלים את הזכויות של הדייר שנפטר באופן אוטומטי. במידה ואין בני או בנות זוג, הזכויות כאמור עוברות אל הילדים.

כאן המקום לציין שבכל מקרה זכות ההורשה בדמי המפתח היא חד פעמית בלבד. בין היתר, זה אומר שהיורשים של הדייר המוגן כבר לא יהיו יכולים להמשיך ולהוריש את הנכס הלאה.