היטל השבחה

מה זה היטל השבחה?

החוק מגדיר אותו בתור תשלום חובה בעקבות העלאת שווי המקרקעין. לפי החוק, יש לשלם את ההיטל אם שווי המקרקעין עלה בגלל 3 מקרים: אישור תכניות בנייה, קבלת הקלות או התרת שימוש חורג. ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה והוא מוטל על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה. 

איך משיגים פטור השבחה?

חוק התכנון והבנייה קובע מצבים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום ההיטל. הנה כמה דוגמאות לפטורים כאלה:

• פטור מהיטל עבור הרחבת הנכס לשטח של עד 140 מ"ר
• מוכיחים שמדובר בקרקע בשכונת שיקום שגם הוגדרה כך על ידי הממשלה או על פי חוק בינוי פינוי
• מראים שהנכס נמצא באזור שבו הוכרז פטור בצו על ידי הממשלה ובהסכמת הרשות המקומית
• מדובר בהשבחת מוסדות ציבור שלא לשם הפקת רווח 
• מדווחים על זכאות של הבעלים לסיוע מאחת התכניות של משרד הבינוי והשיכון
• מראים בעלות על הקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה ואם התכנית נכנסה לתוקף לפני ינואר 1950
• מוכיחים שההשבחה בוצעה כדי להפוך את הנכס לנגיש יותר עבור נכים ובעלי מוגבלויות – למשל באמצעות בניית מעלית, תוספת שטחי שירות וכן הלאה
• מדובר בהשבחת קרקע לצורך שימוש בתור דרך ציבורית
• משביחים את הדירה באמצעות הוספת ממ"ד לגודל תקני של עד 9 מ"ר נטו פלוס קירות בלבד
• פיצול דירה לשטח כולל שלאחר הבנייה קטן מ-140 מ"ר וכל עוד היא לא נמכרת בטווח של 4 שנים

פיצול דירה

העניין עם פיצול הדירות דורש התייחסות מיוחדת, כי מאז אוגוסט 2017 לדוגמא נקבע במפורש שבמקרים כאלה מחשבים אחרת את ההיטל: שליש מההיטל הרגיל ושליש נוסף אם מוכרים את הבית. בנוסף, בחוק נקבע שאפשר לפצל דירות רק אם מדובר בבנייה צמודה לקרקע ובאזורים ספציפיים בישראל. בכל מקרה, הפיצול מותר לצורך מגורים או השכרה ולא לצורך מכירה. 

חוץ מזה, יכול להיות שכל ועדה מקומית תחליט על מתן פטור מתשלום מלא או חלקי של ההיטל על רקע מצבו החומרי של הנכס. אם המצב ממש חמור וזה כבר מסוכן לגור בו, לא נדיר להגיש את הבקשה לוועדת התכנון המקומית ולקבל אישור להקלה, ביטול היטל השבחה או התרת שימוש חורג גם בלי לשלם את ההיטל. 

איך מחשבים היטל השבחה?

השיעור הקבוע בחוק הוא כאמור 50% משווי ההשבחה. בשביל לחשב אותו בצורה מדויקת, קובעים לכל זכות בנייה שווי כספי לפי פרמטרים כגון אזור מגורים, היקף השטח שמוסיפים לדירה וכן הלאה. לאחר מכן מבצעים חישוב היטל לפי מחצית הסכום – אך מאפשרים קיזוז בגלל הוצאות מוכרות לרבות עלויות שיפוץ ובנייה. 

ההיטל הוא סוג של מס שאותו מטילים על מי שמשביחים את הנכס. רשויות מקומיות וכל ועדה מקומית לתכנון ובנייה שמייצגת אותן לוקחת בחשבון למשל שאם היא מאשרת את הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע או בניית עוד קומה בבית, זה משפר את הנכס ומעלה את הערך שלו. על ההשבחה הזו אנחנו צריכים לשלם סוג של מס – או יותר נכון "היטל".

מי משלם היטל השבחה?

כל מי שמשביח את הנכס צריך לשלם את ההיטל. בעת מימוש ההשבחה, הוא מוטל על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. בפועל, ההיטל מוטל ברוב המקרים על בעלי בתים ספציפיים שבהם קל ורלוונטי יותר לבצע את ההשבחה באישור ועדת תכנון מקומית של הרשות המקומית – כמו למשל בבתים צמודי קרקע, דירות גן או דירות גג. 

מתי משלמים היטל השבחה?

ברוב המקרים מטילים את ההיטל במועד המכירה, כי מבחינת רשויות המס מדובר על המועד שבו בעל הנכס גם מוכר את יכולת ההשבחה. אבל עקרונית, משלמים את ההיטל בעת מימוש ההשבחה: אתם בעלי הזכויות של הבית והחלטתם לבנות מרפסת? קיבלתם אישור וניצלתם בפועל היתר בנייה? המועד שבו יחשבו עבורכם את ההיטל יהיה היום שבו אושרה התכנית, ההקלה או השימוש החורג ובכל מקרה הוא לא תקף על תכניות לפני יולי 1975. 

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

רבים מתבלבלים בין סוגים שונים של מיסים שאותם צריך לשלם במעמד מכירת הדירה, מה גם שהשם נורא קרוב. אבל בפועל, מס שבח מוטל על רווח ההון שהופק מאז מועד רכישת הדירה ועד המכירה שלה – בעוד ההשבחה היא היטל שמטילה ועדת תכנון מקומית בגין השבחה בפועל של הנכס ולאחר בקשת בעל הנכס.

כך לדוגמא מחשבון מס שבח מושפע מעליית רווח בגלל ביקוש גבוה יותר, תכניות בנייה שונות שבוצעו באזור על ידי הרשות המקומית וכן הלאה. אם קנינו נכס ב-1 מיליון ש"ח ולאחר  תקופה מסוימת מכרנו אותו ב-1.5 מיליון ש"ח, נצטרך עקרונית לשלם מס על 500 אלף ש"ח – גם אם לא ביצענו בנכס אף שינוי וגם אם הערך שלו עלה בגלל סיבות שלא קשורות אלינו.

בנוסף, יש הבדל בשיעור המס: על הרווח במכירת הדירה משלמים 25% מס, בעוד ההיטל הוא בשיעור של 50% מההשבחה. 

מי קובע את היטל השבחה?

ועדת תכנון ובנייה של הרשות המקומית יכולה על פי החוק לאשר או לסרב לבצע תוספות ושינויים בנכס. כפועל יוצא מכך, היא גם זו שקובעת את ההיטל ואת הגובה שלו. בשביל לבחון את עליית הערך של הכנס או הקרקע, מגיע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. לאחר מכן מפרסמת הוועדה לוח שומה מסודר עם פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה – שבו בעל הנכס יכול להשתמש כדי לדעת מה גובה ההיטל המוטל עליו. בנוסף, אפשר לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אם רוצים לבדוק היתכנות לקבלת פטורים והקלות. 

היטל השבחה בעיריות

בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38, כל עירייה יכולה לקבוע לעצמה את גובה ההיטל. אם גרים בעיר שמתכננת התחדשות עירונית, כדאי לבדוק מה המשמעות מבחינת ההיטל והאם זה משפיע על הדרישות מהיזם או הקבלן. 

המומחים של משכנתא גורו יענו לכם על השאלות הנפוצות