למה התשלום הראשון של המשכנתא גבוה או נמוך מהצפוי?

כיצד הבנק מחשב את תשלום ההחזר הראשון של המשכנתא?

כאשר חותמים על חוזה הלוואה לרכישת דיור קובעים את כל התנאים של המשכנתא, לרבות תקופת ההחזר, לוח סילוקין, מסלולי משכנתא, ריביות ומועד הוראת הקבע של תשלומי ההחזר החודשי. כבר בפגישת הייעוץ בבנק למשכנתאות ניתן לבחון שיטות החזר שונות, כאשר יש שלוש שיטות עיקריות לחישוב תשלומי ההחזר- לוח שפיצר, לוח קרן שווה ולוח בשיטת בלון (בולט). באמצעות תדפיס לוח הסילוקין שנקבע לחישוב תשלומי ההחזר של המשכנתא ניתן לראות מה יהיה גובה התשלום הראשון ולהיערך לכך בהתאם.

עם זאת, כל אחד שלקח הלוואה מהבנק עם פריסת תשלומים רחבה יודע מניסיונו כי התשלום הראשון לרוב אינו תואם את גובה ההחזר הצפוי כפי שרואים בלוח הסילוקין בבנק. ובכן, הסיבה העיקרית לכך היא מועד לקיחת ההלוואה, כלומר, אם חתמתם על חוזה המשכנתא בבנק בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש הרי מועד תשלום ההחזר הראשון יקבע לחודש לאחר מכן, בהתאם למועד תשלום ההחזר בהוראת קבע כפי שנקבע בחוזה, ולמעשה תחויבו רק עבור מספר הימים החלקי של החודש החולף. כלומר, תשלום ההחזר הראשון של המשכנתא יהיה נמוך מהמתוכנן והצפוי.

במקרים רבים הבנק יחייב בהוראת קבע את חשבון העו”ש שלכם לא בחודש הקרוב אלא רק בזה שלאחריו, ואז תגלו כי התשלום הראשון גבוה בהרבה ממה שתכננתם מאחר וגובה ההחזר כולל חודש חלקי וחודש מלא.

כדי להבין זאת היטב, חשוב לדעת כי כבר במעמד החתימה על חוזה המשכנתא עליכם לבחור את מועד החיוב של הוראת הרבע. הבנקים מציעים שלוש אפשרויות – ב-1 לכל חודש, ב-10 או ב-15 לחודש. למעשה, נושא זה דומה למועד החיוב של כרטיסי האשראי, גם שם עליכם לבחור אחד מתוך שלושה מועדים הנקבעים מראש.

אגב, כדאי לקבוע את מועד חיוב המשכנתא למועד שלאחר קבלת המשכורת כדי להימנע מחריגות מיותרות ממסגרת האשראי ומתשלום ריביות.

כמו כן, הכלל המנחה את מועד התשלום של החזר המשכנתא הוא תאריך החתימה על חוזה ההלוואה. הבנק מפצל את החודש לשני חלקים,  1-15 לחודש, 16 – סוף החודש. אם חתמתם על חוזה המשכנתא בין התאריכים 16-31 הרי תראו את הוראת הקבע יורדת לאחר כמעט חודשיים. כלומר, נניח ולקחתם את המשכנתא ב-20 לחודש מרץ, הרי מועד התשלום הראשון להחזר המשכנתא ירד מחשבון העו”ש שלכם רק במאי. אם חתמתם על החוזה בין ה-1 ל-15 לחודש מרץ, התשלום הראשון ירד מחשבון הבנק שלכם בחודש אפריל.

תשלומים נלווים המשפיעים על גובה התשלום הראשון

לקיחת משכנתא בבנק כרוכה בעלויות ובעמלות שונות ומגוונות כמו עמלת פתיחת תיק, עלויות שמאי, אגרת רישום הערת אזהרה בנסח טאבו, עלות הוצאת נסח טאבו מקורי, אגרת רישום ברשם המשכונות, עלויות ביול ועוד.

חלק מהבנקים גובים את העלויות הנלוות בנפרד, אך ישנם בנקים למשכנתאות הנוהגים לגבות במועד תשלום ההחזר הראשון, את העלויות הנלוות לפתיחת תיק משכנתא ולקבלת הכסף. לכן, יתכן ותראו במועד תשלום ההחזר הראשון כי גובה התשלום גבוה ממה שתכננתם. כדי להימנע מהפתעות לא צפויות כדאי לבדוק מול הבנק מה יהיה גובה התשלום הראשון והאם הבנק גובה בנפרד את העלויות הנלוות או מוסיף את העלויות לתשלום ההחזר הראשון.

עליכם לזכור כי העלויות הנלוות ללקיחת משכנתא יכולות להסתכם בכמה אלפי שקלים, לכן עליכם להיערך לכך מראש. תכנון פיננסי חכם ונכון ימנע מכם הפתעות לא צפויות, וגם אם לא תוכלו להימנע מתשלום העלויות הנלוות, לפחות לא תופתעו מתשלום גבוה במיוחד אשר עלול להקשות עליכם את ניהול ההוצאות החודשיות השוטפות.

יודגש כי תשלום ההחזר החודשי עלול להיות גבוה בהרבה מהמצופה בגלל העלויות הנלוות, לכן חשוב להיערך נכון לקראת התשלום הראשון. במידה ולא תתכוננו כראוי עלול התשלום הראשון הגבוה להפתיע אתכם ולגרום לכם להיקלע למינוס גבוה, וכידוע לכם כל חריגה ממסגרת האשראי כרוכה בריבית גבוהה.

אתם שואלים והגורו עונה

למה אתה משלם יותר ריבית בתחילת המשכנתא?

הסיבה לכך שמשלמים יותר ריבית בהתחלה נעוצה בשימוש בלוח סילוקין שפיצר –  השיטה של שימוש סלוח סילוקין זה מבוססת על כך שההחזר החודשי קבוע (זאת כל עוד אין שינוי במדדים ושינויי ריבית),כך שעל כל סכום חודשי שתשלמו, חלקו ינותב לטובת הקרן והחלק השני ינותב לטובת הריבית. בתחילת הדרך,  ישנו אחוז גבוה שמנותב לטובת הריבית ואחוז נמוך יותר שמנותב לטובת הקרן, ככל שחולפות השנים התמונה משתנה כך שהאחוז שמנותב לטובת הריבית יורד והאחוז שמנותב לטובת הקרן עולה.

למחשבון משכנתא לחצו כאן

למידע נוסף השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.