מתי כדאי לקחת משכנתא

מתחילת ינואר ועד סוף נובמבר 2019 נלקחו משכנתאות בישראל בהיקף של כמעט 62 מיליארד שקל (בתקופה זהה בשנת 2018 הנתונים עמדו על קרוב ל-60 מיליארד שקל).

ישראלים רבים המעוניינים לרכוש דירה תוהים האם הריבית תפחת בתקופת הקרובה, והאם כדאי להמתין עוד כמה חודשים כדי לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר. ראוי לציין כי משכנתא לוקחים לתקופה ארוכה, לעתים עד שלושים שנה, לכן יש לבחור בקפידה את תמהיל המשכנתא כדי להימנע ממקרים בהם הריבית במשק עולה, וגוררת אחריה עלייה משמעותית בתשלומי ההחזר החודשיים.

לכן, התשובה לשאלה האם כדאי לקחת כיום משכנתא ולנצל את הריבית הנמוכה ואת מדד המחירים לצרכן הנמוך אף הוא, מחייבת התייחסות מקצועית, ולמעשה התשובה אינה פשוטה בכלל. בנוסף, יש לזכור כי מחירי הנדל”ן גדלים ולמרות מאמצי הממשלה ובנק ישראל, טרם נראו ירידות במחירי הדירות בארץ, למעט באזורים מסוימים, ויש להתחשב גם בנושא זה בעת קבלת ההחלטה מתי הזמן הנכון לקחת משכנתא. אם יושבים על הגדר וממתינים זמן רב, עלולים להחמיץ את ההזדמנות לקחת משכנתא משתלמת בסביבה של ריבית נמוכה, וגם מחירי הדירות עלולים להמשיך ולגדול.

ריבית המשכנתא חוזרת לעלות

אמנם, בנק ישראל ממשיך לשמור על ריבית נמוכה במשק, אך תמיד ישנו חשש כי הריבית במשק תעלה ויחד איתה הלוואות לדיור יתייקרו. רוב הלווים שמודעים לכך כי הריבית במשק נמוכה ונמצאת בשפל היסטורי, תוהים האם ישנה מגמת ירידה בריביות המשכנתא במסלולים שונים כמו מסלול משכנתא צמודה למדד, ואכן במסלולים אלה חלה ירידה במשכנתאות לתקופה של 10-15 שנה, אך לתקופות ארוכות יותר כמעט ולא היה שינוי בגובה הריבית.

כמו כן, חשוב לדעת כי הריבית הממוצעת למשכנתא תלויה ומשתנה גם בהתאם לפרמטרים אחרים כמו מדד המחירים לצרכן ורמת הביקוש למשכנתאות בקרב הציבור המעוניין לרכוש דירות. בתקופה האחרונה מדד המחירים לצרכן היה שלילי, ולכן היה צפוי כי ריבית המשכנתא תפחת, אך לאור מאמצי בנק ישראל והממשלה לחזור למדד חיובי, הרי סיכוי גבוה כי הריבית למשכנתאות תמשיך לעלות.

חשוב להדגיש כי במסלולי משכנתא צמודים למדד קרן ההלוואה מוצמדת למדד ומושפעת באופן ישיר מהשיעור שלו, אך הבנקים מגבילים את השפעת המדד על קרן הרצפה, כלומר הסכום של קרן ההלוואה המקורית. לכן, כאשר לוקחים משכנתא, נניח בסכום של 1.2 מיליון ₪ ומיד לאחר מכן המדד צנח מטה, נניח ב- 2.5%, הרי קרן ההלוואה תישאר על כנה. עם זאת, אם האינפלציה עלתה במשק, נניח ב-2%, הרי קרן ההלוואה עולה מסכום של 1.2 מיליון ₪ לסכום של 1.224 מיליון ₪, וכאשר תהיה ירידה במדד, או אז הקרן תפחת. נניח וחלה ירידה במדד בשיעור של 1%, הרי קרן ההלוואה תעמוד על 1.21 מיליון ₪ (בקירוב).

צפי לירידה בריבית המשכנתא

אם אתם ממתינים לירידת הריבית במשכנתאות עליכם לדעת כי במסלולי משכנתא לאו דווקא חל שינוי בזמן הקרוב. חשוב להבין מתי ניתן לצפות ירידה בשיעור הריבית הנהוגה במסלולי המשכנתא, לפניכם סקירה קצרה על המסלולים השונים המושפעים מגובה הריבית במשק.

• מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – הלוואה במסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן מושפעת באופן ישיר מעלות גיוס הכסף על ידי הבנקים. הלוואה זו מאפשרת לכם לדעת מראש מהו גובה ההחזר החודשי לאורך תקופת המשכנתא, לכן הריבית במסלול זה יקרה יותר בהשוואה לריבית במסלולים אחרים, ואין גורם היכול להשפיע על גובה הריבית שנקבעה במסלול זה, לכן ישראלים רבים בוחרים באופציה זו. במידה והריבית במשק תרד סביר להניח כי ניתן יהיה לראות ירידה הדרגתית בשיעור הריבית הנהוגה במסלול זה.
• מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – מסלול זה נחשב לפופולרי מאחר והוא סולידי, כאשר הריבית תהיה גבוהה יותר ככל שמשך תקופת ההלוואה ארוכה יותר. במידה והריבית במשק פוחתת ניתן לראות שינוי הדרגתי בגובה הריבית להלוואה זו, עם זאת בגלל ההצמדה למדד יתרת קרן ההלוואה מושפעת ולכן אתם עלולים לגלות כי הלוואה זו יקרה.
• מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – גם במסלול זה קרן ההלוואה משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, כאשר ניתן לבחור במסלולים שונים של ריבית המשתנה כל שנה, שנתיים, חמש שנים וכדומה. לכן, אם בוחרים במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים, הרי למשך חמש שנים נהנים מריבית נמוכה, בהתאם לרמת הריבית הנהוגה כעת במשק, אך אחרי חמש שנים לא ניתן לצפות את השינוי בריבית וכיצד זה ישפיע על ההחזר החודשי בעתיד. כדאי לדעת כי יש משמעות לבחירת העוגן על ידי הבנק, מאחר והריבית משתנה על פי עוגן חיצוני שאינו נתון להשפעת הבנק לכן קיימת אי ודאות בנושא שינויים עתידיים בגובה הריבית.
• מסלול משכנתא בריבית פריים – במסלול זה ניתן לראות השפעה מידית על גובה הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל. ככל שהריבית במשק עולה כך ההלוואה יקרה יותר, אך לחלופין ניתן ליהנות גם מירידה בריבית ללא תלות בשינוי במדד המחירים לצרכן.

האם הריבית תמשיך עוד לרדת?

הריבית במשק אינה צפויה לרדת בקרוב, כבר עכשיו הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים והיא עומדת על 0.25% בלבד. אם בארה”ב הריבית תעלה, מומחים שונים טוענים כי הריבית במשק הישראלי תעלה גם היא בצורה מתונה בתקופה הקרובה. עם זאת, חשוב לזכור כי בנק ישראל אינו מעדכן כרגע על תוכניות להעלאת הריבית במשק.

חשוב לדעת כי ריבית הפריים צמודה לריבית הנהוגה במשק הישראלי, נכון להיום ריבית הפריים היא 1.75%, עם זאת ריבית המשכנתא ידעה עליות במשך השנתיים האחרונות, לכן כל מי שלוקח כיום הלוואה לרכישת דירה משלם יותר כסף.

מתי נרגיש את הירידה בריבית?

כאשר בנק ישראל מחליט להוריד את הריבית ניתן להרגיש את הירידה באופן מיידי במסלול פריים, אך במסלולי משכנתא אחרים הירידה איטית יותר. במסלולי ריבית קבועה צמודה או לא צמודה ניתן להרגיש את הירידה בריבית תוך חודש עד חודשיים, הסיבה לכך היא הזמן שיש להמתין לשינוי בעלות גיוס הכסף של הבנקים, במסלולי ריבית משתנה מרגישים את הירידה בריבית באופן איטי יחסית, ורק לאחר כשלושה חודשים ניתן לראות את השינוי, אך זהו שינוי מזערי.

האם כדאי לקחת משכנתא היום?

כן, כדאי לקחת משכנתא היום, לסיכום, בתקופה זו הריבית במשק נמוכה והגיעה לשפל היסטורי. על פי מומחים לנושא צפוי כי הריבית במשק תישאר נמוכה בחודשים הקרובים, לכן אין טעם להמתין עם לקיחת המשכנתא, אלא אם לא לחוצים לגבי רכישת הדירה ויכולים להמתין כדי לראות מהם השינויים הצפויים בתקופה הקרובה.

עליכם לזכור כי כאשר בנק ישראל חושש ממשבר כלכלי או ממשבר בענף הנדל”ן הוא ממהר להטיל מגבלות חדשות על הלווים. לכן, יש הטוענים כי אין טעם להמתין עם לקיחת המשכנתא וכדאי למהר, לנצל את הריבית הנמוכה ולא לחכות למגבלות חדשות על הלווים על ידי בנק ישראל.

למידע נוסף ולייעוץ, השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.