מדריך משכנתא – חלק 6: בניית תמהיל משכנתא בהתאמה אישית

רוצים לחסוך בריבית המשכנתא? קבלו תמהיל משכנתא מומלץ!
חסכו עד מאות אלפי שקלים בליווי יועצים מנוסים

בדקו אותנו! בחרו את סכום המשכנתא
5,000,000
100,000
סכום המשכנתא: {{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}
מעולה, כבר מסיימים!
בחר את סכום ההון העצמי שלך
הזז את העיגול להקטנת והגדלת הסכום
3,000,000
0
סכום הון עצמי שלך {{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
האם יש לך נכסים?
{{item.buttonText}}
באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

הכנס שם ומספר טלפון נייד תקין לקבלת תמהיל מומלץ!

{{status.name}}
{{status.phone}}

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
גיל נבחר: {{dataForm.age}}
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
5,000,000
400,000
יתרת משכנתא {{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
שכירות
אצל ההורים
אחר
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה ההלוואה המבוקש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

 

בחלק ה-6 של מדריך המשכנתא תקבלו מידע חשוב שיסייע לכם לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר שלכם. כאשר תתחילו לעסוק בנושא לקיחת משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירה למגורים לבטח תשמעו מכל עבר את המושג- תמהיל משכנתא. לכן, חשוב לדעת כי יש מגוון מסלולי הלוואה לרכישת דירה, וכדי לפזר ולהפחית סיכונים רצוי לתכנן תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים, בהתאמה ליכולת ההחזר, סכום המשכנתא, מצב המשק, גובה הריבית ולפי תכנון פיננסי עתידי.

כדי להתכונן לתרחישים שונים כמו עלייה משמעותית בגובה הריבית הנהוגה במשק, עלייה בגובה מדד המחירים לצרכן, וכן שינויים עתידיים במצב המשק והכלכלה בישראל ובשאר העולם חשוב לתכנן תמהיל משכנתא הלוקח בחשבון את כל הסיכונים האפשריים. כמו כן, ישנם תרחישים נוספים כמו הרחבת המשפחה בעוד כמה שנים או שינוי בכושר ההשתכרות, אותם יש לקחת בחשבון בעת בניית תמהיל המשכנתא. כך תוכלו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר של המשכנתא גם כאשר חלים שינויים בשוק, לרבות שינוי בשער הריבית, גובה המדד וכדומה.

כללים של בניית תמהיל משכנתא

כאשר עומדים לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא חשוב לדעת כי בנק ישראל הטיל מגבלות שונות הנוגעות לכל הלווים, בין היתר בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לא לאשר מסלולי הלוואה בריבית משתנה מעל 33% מסך המשכנתא. לכן, אם סכום המשכנתא הנדרש לכם הוא 800,000 ₪, לא תוכלו לקבל משכנתא בריבית פריים בסכום גבוה מ-264,000 ₪, ולמעשה תוכלו לקחת את שאר הסכום במסלול ריבית קבועה או לפצל לכמה מסלולים.

מאחר וכיום סביבת הריבית נמוכה, ולמעשה הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים בארץ, הרי רוב הלווים היו מעוניינים לקחת משכנתא בריבית משתנה. עם זאת, בנק ישראל חושש כי כאשר הריבית הנהוגה במשק תעלה מעלה, רבים מהלווים יתקשו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר מאחר ואלה יעלו משמעותית מעלה.

חשוב לציין כי ישנם כ-30 מסלולי הלוואה שונים שהבנקים למשכנתאות מציעים, עם זאת לסביבת ריבית נמוכה כפי שיש היום, נהוג לבנות את תמהיל המשכנתא מחמישה מסלולים עיקריים. לפניכם סקירה כללית על 5 מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר:

מסלול משכנתא בריבית פריים

מסלול משכנתא בריבית פריים נחשב לאחד המסלולים האטרקטיביים ביותר כיום, ולמסלול שכיח ופופולרי בקרב הלווים. מסלול זה נחשב לאטרקטיבי מאחר והוא אינו צמוד ואינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן, לכן קרן ההלוואה אינה תופחת בעקבות הצמדה למדד. בנוסף, מסלול משכנתא בריבית פריים מאפשר לכם לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנסות יציאה, יתרון משמעותי מאחר והניסיון המקצועי מוכיח כי רבים מהלווים פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה.

עם זאת, ראוי לציין כי מסלול משכנתא בריבית פריים נחשב למסוכן בגלל שלא ניתן לדעת מתי הריבית במשק תעלה מעלה. יש לזכור כי ברגע שהריבית במשק עולה, יש השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי. בגלל רמת הסיכון הגבוהה במסלול זה החליט בנק ישראל להגביל את הלווים לעד 33% מסלול בריבית פריים מתוך תמהיל המשכנתא.

לרוב, נהוג לבחור בתמהיל משכנתא את המקסימום האפשרי למסלול זה, וכדאי לפרוס את המסלול לשנים ארוכות, בהתאם לצורך עד לשלושים שנה, בעוד מסלולים אחרים הצמודים למדד כדאי לקחת לתקופה קצרה יותר.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד נחשב ליציב ולבטוח יחסית מאחר וההחזר החודשי קבוע וידוע מראש. ישנם יועצי משכנתאות שנוטים לא להמליץ על מסלול זה בגלל ההצמדה למדד, כלומר, כל שינוי במדד גורם לקרן ההלוואה לצמוח. עם זאת, יועצי משכנתאות מנוסים נוטים לשלב מסלול זה בכ-20% מסך כל המסלולים המרכיבים את תמהיל המשכנתא בגלל היציבות של תשלומי ההחזר, עם זאת רצוי לקחת מסלול זה לתקופה קצרה ככל הניתן, וכדאי לבדוק מהן עלויות עמלת הפירעון המוקדם ומהן הקנסות שיש לשלם במידה ומחליטים לפרוע לפני הזמן מסלול זה.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

בגלל מגבלת השליש על מסלולי משכנתא בריבית משתנה, ובמידה ובחרתם לבנות תמהיל משכנתא הכולל 33% מסלול בריבית פריים, מסלול הנחשב לאחד ממסלולי הריבית המשתנה, לא תוכלו לבחור בנוסף גם מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד. עם זאת, בנק ישראל אינו מחשיב מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה כל חמש שנים כאחד ממסלולי הריבית המשתנה, לכן במקרים מסוימים כדאי לבחור כ-30% מתמהיל המשכנתא במסלול זה.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד נחשב לבעל רמת סיכון בינונית עד גבוהה, לכן מומלץ לבחור במסלול זה לתקופה קצרה ככל הניתן. יש לזכור כי מסלול זה כולל נקודות יציאה כל חמש שנים לכן יועצי משכנתא מנוסים ממליצים לרוב לבחור אופציה זו לתקופה בינונית, בין הטווח של מסלול בריבית פריים למסלול בריבית קבועה.

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן נחשב לאחת הבחירות המועדפות בבניית תמהיל משכנתא בגלל רמת הסיכון הנמוכה יחסית בהשוואה לאפשרויות אחרות. עם זאת, מסלול זה הוא לרוב גם היקר ביותר בגלל הריבית הקבועה, ולנוכח הריבית הנמצאת בשפל חסר תקדים. מומלץ לכלול מסלול זה בבניית תמהיל המשכנתא לתקופה קצרה עד בינונית ובמשקל כללי של כ-15% מסך המשכנתא.

ראוי לציין כי בחירת מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה יחייב אתכם לעמוד בתשלומי החזר גבוהים, ובגלל הריבית הגבוהה לא רצוי לבחור במסלול זה לתקופה ארוכה מדי.

מסלול בניית תמהיל משכנתא בריבית צמודה למט"ח

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח נחשב לאטרקטיבי עבור מי שמתמחה בהשקעות בשוק ההון ומכיר את הסיכונים בריביות צמודות לשערי החליפין של מט"ח כמו דולר, אירו או ין יפני. מסלול זה מומלץ לרוב למי שמקבל משכורת במט"ח וכך הוא יכול לחסוך פערים ועמלות של המרת כסף. ישנם יועצי משכנתא שלרוב לא ממליצים ללווים לכלול מסלול זה בתמהיל המשכנתא.

לקריאה נוספת על תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2022

לסיכום, בניית תמהיל משכנתא אינו דבר של מה בכך, לכן חשוב לקבל ייעוץ מקצועי על מנת לקחת החלטות נכונות, בהתאמה למאפיינים האישיים וליכולת ההחזר. אגב, אם אתם מתכננים לקחת הלוואת גישור במסגרת המשכנתא כדאי לבחור במסלול בריבית פריים לתקופה שאינה עולה על 4 שנים.

לפרטים נוספים ולייעוץ מקצועי, ללא כל עלות או התחייבות מצדכם, הנכם מוזמנים להשאיר פרטים בטופס שבאתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם, נשמח לסייע לכם ולהציע לכם הצעה אטרקטיבית למשכנתא טובה וזולה.

למעבר לחלקי המדריך הנוספים:

   חלק 1 – מהי משכנתא?

               חלק 2 – כל השלבים עד לקבלת הכסף

   חלק 3 – התכנון הפיננסי של המשכנתא

   חלק 4 – קבלת אישור עקרוני מהבנק

   חלק 5 -מסלולי המשכנתא סקירה כללית

אתה כאן ←חלק 6 – בניית תמהיל למשכנתא שלך

    חלק 7 –  משא ומתן מול הבנק וסגירת העסקה

Share on whatsapp