שטר חוב

מה זה שטר חוב?

אפשר להגדיר שטר חוב שכירות בתור מסמך התחייבות של השוכר למשכיר, שבו המטרה היא לאפשר לשוכר להצהיר במסגרת משפטית מקובלת וחוקית על כך שאם הוא יפר את אחד התנאים המהותיים בחוזה שעליו הוא חתום – הוא מתחייב לשלם למשכיר סכום כסף מסוים שמוגדר מראש ולרוב נוטה להיות גבוה. 

שטר מן הסוג הזה יכול לשמש כערובה בכל הסכם בין צדדים שונים. בפועל, הוא ככל הנראה הכי שכיח בתחום של נדל"ן בכלל והשכירות בפרט. הסיבה לכך היא שמדובר על כלי אפקטיבי, בגלל שהוא משרת את האינטרסים של שני הצדדים המעורבים מבחינת התהליך שאותו חייבים לעבור על מנת לממש אותו ובעיקר משום שמדובר בנכסים בעלי ערך כספי גבוה מאוד. 

סוגים של שטר חוב

בשלב הבא כדאי להכיר את ההבדלים בין סוגים שונים של השטרות שבהם אפשר להשתמש ככלי לייצוג ההתחייבות של השוכר מול המשכיר:

1. שטר עם ערבים – זהו השטר הנפוץ ביותר כי הוא כולל חתימה של 2 ערבים מינימום. בשטר כזה הערבים מתחייבים לשלם אם השוכר לא יעמוד בהתחייבות שלו, לכן למעשה המשכיר יכול לפעול ישירות מולם.
2. שטר ללא ערבים – בעבר היה נפוץ להשתמש בשטרות ללא ערבים כי הם היו זמינים ומקובלים. אבל כיום שטרות כאלה כאמור פחות שכיחים, על רקע העלייה במחירי הדירות והחששות של משכירים רבים מפני מצבים שבהם השוכרים לא ממלאים את ההתחייבויות המקוריות שלהם.
3. שטר סחיר לעומת שטר לא סחיר – כל שטר שמייצג את ההתחייבות בין הצדדים יכול להיות סחיר או לא סחיר. ההבדל הוא שבשטר סחיר המשכיר יכול למכור את זכויות הגבייה לאדם אחר, כמו למשל אחרי שהוא מוכר את הנכס, מה שאומר שהשוכר עלול למצוא את עצמו מתמודד מול גורמים שהוא לא הכיר במעמד החתימה. לכן ההמלצה היא להשתמש בשטר לא סחיר ואף לוודא שזה כתוב במפורש על המסמך עצמו. 

ערבים בעסקת שכירות

כדאי להתמקד בקונספט של ערבים בעסקת שכירות על מנת להביא לידי ביטוי את האינטרסים בין הצדדים המעורבים. ראשית, השטר עם הערבים הוא כאמור הכי נפוץ והחתימה שלהם עליו משמשת כעוד בטוחה נוספת לכך שהמשכיר יקבל את מה שמגיע לו לפי החוזה. במידה ולמשל בוחרים בכל זאת להשתמש בשטר ללא ערבים, צריך לבחור ערובה נוספת – כמו שטר ערבות בנקאית שיק בנקאי או צ'ק ביטחון גם. 

המטרה של צירוף הערבים לשטר היא להבטיח שגם אם לשוכר לא תהיה אפשרות לעמוד בתנאי החוזה, בין אם במזיד ובין אם בשוגג, בעלי הדירה יוכלו על פי החוק לפנות אל האנשים שהסכימו לתת לו ערבות. חוץ מזה, להעמדת ערבים יש גם יתרון מבחינת השוכר: זה מעיד על הרצינות שלו כלפי הנושא של קיום החוזה ולעיתים אף מעניק לו עוד כלי להתמקח במשא ומתן על המחיר או התנאים. 

איך ממלאים שטר חוב?

הנוסח של השטר אמור לפרט את כל התנאים שלו, עם או בלי ערבים, לפי הסוג שעליו הצדדים הסכימו. הנה למשל הדגשים העיקריים שעוזרים לנסח מסמך התחייבות מן הסוג הזה:

• מציינים את הסכום המדויק שאותו אפשר לממש במידה ותנאי החוזה מופרים על ידי השוכר 
• כותבים תאריך חתימה על השטר ובמידת הצורך גם מוסיפים תאריך תוקף לפי מועד הסיום של חוזה השכירות
• מציינים את שם המשכיר שלפקודתו כותבים את השטר, כולל מספר תעודת זהות
• מציינים את מקום התשלום שרק בו נדרש נותן השטר לקיים אותו – לרבות שם וסניף הבנק של השוכר

אחרי שממלאים את הפרטים האלה בצורה ברורה, מוסיפים מקום לחתימות הצדדים. לצד החתימות אמורים להופיע השמות המלאים כפי שהם רשומים בתעודת הזהות. במידה והשטר כולל ערבים, צריך להופיע נוסח התחייבות דומה לזה של השוכר ועם החתימות והשמות המלאים שלהם. 

מעבר לכך, נהוג לצרף לכל סוג של שטר חוב צילומי תעודת זהות של השוכר והערבים. צירוף צילום תעודות הזהות הוא אינו חובה, אבל הוא יכול לסייע לאחר מכן לממש אותו בין כתלי בית המשפט או באפיקים חוקיים אחרים. 

מה חשוב לבדוק בשטר ביטחון לפני מעמד של חתימת שכירות?

הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק שהשטר אינו סחיר. אין לשוכר אינטרס שהשטר יהיה סחיר ולרוב גם אין סיבה למשכיר לדרוש את זה. אם המשכיר בכל זאת דורש שיופיע על השטר שהוא סחיר, זה אמור להדליק לכל הפחות נורה אדומה.

עוד משהו שחשוב לבדוק זה באיזה צבע של עט השתמשו כדי למלא את הפרטים ואת החתימה. צריך לבצע את המילוי של הפרטי רק בעת כחול והוא בכל מקרה מאבד את התוקף שלו במידה והוא מכיל טעויות, שינויים או תיקונים ידניים שאין לידם חתימה ברורה. בנוסף, גם העתק של שטר החוב אינו תקף אלא רק המסמך המקורי. 

מלבד האמור לעיל, מומלץ לציין בשכירות ארוכת טווח את הצמדת הסכום למדד. הסכום המקובל הוא הננקב בשטר הוא ברוב המקרים סך דמי השכירות השנתיים, אך יש מקום לגלות גמישות במידה ואחד הצדדים בחוזה מעוניין בכך. לבסוף, צריך להשאיר ריק את המקום שבו כותבים את מועד הפירעון ולמלא אותו רק אם אכן רוצים לעשות את זה. 

מה עושים כשהשוכר לא עומד בתנאי השכירות?

התהליך של מימוש שטר חוב מתחיל בהגשת בקשה ללשכת ההוצאה לפועל. אל הבקשה מצרפים את שטר החוב המקורי, משלמים אגרה בהתאם לערך השטר ומקבלים הודעה רשמית על תחילת התהליך. מאותו רגע ועד 30 ימים לאחר מכן רשאי השוכר להגיש את ההתנגדות שלו למימוש השטר, תוך שהוא מנמק ומסביר למה אין לחייב אותו לשלם את הסכום שנקוב עליו.

הנימוקים המקובלים על הגופים המטפלים בשטר חוב שאותו המשכיר רוצה לפרוע מתחלקים לכמה סוגים. סוג אחד למשל כולל את הנימוקים שקשורים לחלק של המשכיר – זה שהוא לא מילא את חלקו או שהוא חרג מהחוזה המקובל בין הצדדים. לשם השוואה, סוג אחר של נימוקים כולל התייחסות לאמינות של השטר, טענה לפיה ההסכם מזויף או הוכחה לכך שהחתימה של השוכר מזויפת. 

במידה והשוכר מתנגד למימוש השטר, ההליכים בנושא מוקפאים והוא מועבר להכרעה של בית משפט השלום. על מגיש ההתנגדות לפעול מהר ולא לעכב אותה, כי זה מגדיל את הסיכוי לקבלת הנימוקים על ידי בית המשפט. יתרה על כך, הניסיון מלמד שחובת ההוכחה היא על המתנגד ושעליו להציג תשתית ראייתית חזקה כדי לבסס את הטענות שלו. למעשה, התובע בכלל לא נדרש להוכיח את תביעתו. 

למרבה הצער, קיימים גם מקרים שבהם השוכר אינו מסוגל לפרוע את שטר החוב, אפילו אם הוא לא מגיש התנגדות או שבית המשפט מחייב אותו לעשות את זה. במקרים כאלה ניתן קודם לפנות האם אפשר להפנות את דרישת התשלום של שטר חוב שכירות לערבים החתומים עליו. 

במידה ואין ערבים, ניתן להיכנס להליכי גבייה מול שוכר שמוגדר כ"חייב מוגבל באמצעים". אלו הליכים ממושכים שעלולים להסתיים רק בהחזר חלקי של הסכום, לכן מלכתחילה כדאי להתעקש על שטר עם ערבים ואף לוודא שהם מבוססים כלכלית. 

מה צריך להיות כלול בשטר-חוב?

אחת ההמלצות שיכולות לעזור לממש שטרות חוב היא לצלם כאמור את תעודות הזהות, אבל גם את השוכרים והערבים עצמם. חוץ מזה, מומלץ לערב עורך דין במעמד החתימה על מנת למנוע מצב שבו השוכרים יטענו שהחתימה שלהם מזויפת. 

הפרטים הטכניים והאינפורמטיביים המופיעים על גבי השטר לא תמיד מספיקים על מנת להפוך אותו למסמך מחייב בין כתלי בית המשפט. בשביל להשתמש בו כהתחייבות של שוכרים למשכיר, הוא  צריך לכלול הצהרה ברורה מטעם השוכר על כך שאם הוא יפר תנאי מהותי בחוזה – יהיה ניתן להפעיל נגדו הליכים משפטיים.

במילים אחרות, מה שהכי משפיע על היכולת לממש את שטר החוב ולהשיג כמה שיותר מהסכום הנקוב עליו הוא חוזה השכירות עצמו. את החוזה חשוב לנסח בצורה ברורה, תוך התייחסות לשאלה מהו בדיוק סעיף מהותי, איך ניתן לפרש אותו וכן הלאה. ככל שהדברים האלה יהיו ברורים יותר בתוך חוזה השכירות בהתחלה, כך גדל הסיכוי למניעת עוגמת נפש והתרוצצות בין בתי משפט ולשכות הוצאה לפועל בהמשך הדרך. 

איפה קונים שטר חוב?

בעבר היה ניתן להשיג את הטופס המובנה של שטר החוב רק בבנק הדואר, אבל כיום הנגישות אליו גבוהה יותר. ראשית, ניתן להוריד אותו מאתרי אינטרנט שעוסקים בהיבט המשפטי של השכירות ורק להדפיס כדי למלא ידנית. שנית, הוא זמין בחנויות ספרים ברחבי הארץ ובחלק מהמקומות גם ניתן להזמין אותו עד הבית ישירות מהסניף העירוני הקרוב.