מדריך משכנתא – חלק 3: כיצד לנהל משכנתא

רוב הישראלים הרוכשים דירה חדשה מקבלן או דירה יד 2 חייבים לקחת משכנתא כדי לשלם על הנכס. לקיחת משכנתא אינה דבר של מה בכך מאחר ומדובר בסכום כסף גבוה ובהתחייבות ארוכת שנים לתשלומי החזר חודשיים. למעשה, משכנתא היא ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר בחיי רוב הישראלים, לכן חשוב לתכנן את העתיד הפיננסי על מנת להימנע ממקרים של קשיים כלכליים ואי יכולת לשלם את תשלומי ההחזר, מצב העלול לגרום לאיבוד הנכס.

המציאות במשק מוכיחה כי זוגות רבים, צעירים ומבוגרים, ממהרים לקחת משכנתא, ללא תכנון פיננסי וניהול משכנתא נכון. לאחר מספר שנים הם מגלים כי הם מתקשים לעמוד בתשלומי ההחזר ונאלצים במקרה הטוב לבצע מחזור משכנתא, במקרים קיצוניים הם עלולים לאבד את הנכס לטובת הבנק.

כיצד לנהל משכנתא?

ניהול המשכנתא מתחלק לשני חלקים –  תכנון פיננסי מקדים ובעת לקיחת המשכנתא וניהול ותכנון פיננסי עתידי.

תכנון פיננסי בעת לקיחת משכנתא

כאמור, כדי לרכוש דירה למגורים לבטח עליכם לקחת משכנתא מאחד הבנקים. צעד זה מחייב אתכם להיערך נכון כלכלית לקראת התחייבות ארוכת שנים לתשלומי החזר גבוהים. מאחר ולא כולם בעלי תואר בכלכלה וחשבונאות חשוב לבצע תכנון פיננסי בעזרת יועץ מקצועי ומנוסה.

כדי לקחת משכנתא עליכם לפנות לאחד הבנקים למשכנתאות, אך עוד לפני כן עליכם לקבוע מהו טווח המחירים של דירות המתאימות לכם. כמובן שכולם רוצים דירה יוקרתית ומרווחת, דירה הממוקמת בשכונה טובה. עם זאת, לא ניתן להתחייב לדירת פאר יוקרתית ולשלם את כל ההכנסות הפנויות מאחר וצריך להמשיך לחיות ולעמוד בהוצאות החודשיות השוטפות כמו אוכל, חינוך, ביטוחים, דלק, תרבות, בגדים וכדומה.

לכן, עליכם לחפש דירות בהתאם למגבלות ההון העצמי שאתם יכולים לגייס וגובה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד ללא פגיעה משמעותית באיכות חייכם. חשוב לזכור כי ככל שיש לכם הון עצמי גבוה יותר כך הסיכוי שהבנק יאשר לכם משכנתא גבוה יותר, מאחר ותוכלו לבקש הלוואה נמוכה ופחות מסוכנת. כדאי לדעת כי ככל שההון העצמי גבוה יותר והסיכון המבוקש להלוואה נמוך יותר, כך הבנק ישמח לתת לכם משכנתא בתנאים משופרים בהשוואה לזוג המבקש משכנתא גבוהה עם הון עצמי נמוך.

בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנקים בארץ מורשים לתת לכם משכנתא עד לגובה של 75% משווי הנכס, במקרה של רכישת דירה ראשונה, ועד 70% אם אתם משפרי דיור. משקיעים יכולים לקבל משכנתא עד לגובה של 50% משווי הנכס. עד לפני מספר שנים היה ניתן לפנות לחברות ביטוח אשראי ולקבל משכנתא גם בגובה של 90%, אך כיום תוכלו לקבל כ-70% משכנתא, כלומר עליכם לגייס לפחות 30% הון עצמי.

בנוסף, תכנון פיננסי בעת לקיחת משכנתא מחייב אתכם לחשב מראש מהו ההחזר החודשי האופטימלי עבורכם. הכלל המנחה הוא להתחייב להחזר חודשי שאינו עולה על 30% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. לדוגמה, אם אתם מרוויחים 12,000 ₪ נטו תוכלו להתחייב להחזר חודשי בשיעור של עד 3,600 ₪, אחרת אתם מסתכנים באי יכולת החזר במידה והריבית במשק תעלה או שמצבכם הכלכלי יורע בגלל סיבות שונות, לרבות איבוד מקום עבודה.

חשוב לציין כי המומחים למשכנתאות ממליצים על תשלומי החזר בגובה עד 25% מסך ההכנסה הפנוי, כך ניתן לשמור על מרווח ביטחון במקרים בהם הריבית ו/או המדד במשק עולים מעלה. אגב, בהתאם להנחיית בנק ישראל, גם הבנקים בודקים את יכולת ההחזר ולא יאשרו לכם משכנתא אם התשלום החודשי גבוה משליש מההכנסה הפנויה שלכם.

תכנון פיננסי עתידי

מעבר לתכנון פיננסי עכשווי כדי לקבוע מהי יכולת ההחזר שלכם כיום, ומהו ההון העצמי שבאפשרותכם לגייס לטובת רכישת הדירה, עליכם לבצע גם תכנון פיננסי עתידי. מומלץ לקבל עזרה מקצועית בנושא מאחר ויש להתחשב בגורמים רבים, לא כולם תלויים בכם. כך לדוגמה, תכנון פיננסי עתידי נכון מתחשב בפרמטרים כמו גידול בהכנסות בעוד מספר שנים, בהתאם לקריירה של בני הזוג וכושר השתכרות עתידי, קבלת כספים עתידיים שיאפשרו לכם לפרוע חלק מההלוואה או את כולה, לדוגמה כספי ירושה, מכירת נכס בבעלותכם, כספי פיצויים, שכר גבוה יותר בעבודה ועוד. בנוסף, תכנון פיננסי נכון כולל נושאים כמו הרחבת המשפחה בעתיד, מאחר ואם אתם מתכננים להביא ילד או מספר ילדים לעולם בשנים הקרובות הרי ההוצאות שלכם יגדלו משמעותית.

לסיכום, תכנון פיננסי הוא חלק בלתי נפרד מתהליך לקיחת משכנתא ורכישת דירה. אין למהר ולהתחייב למשכנתא ארוכת טווח, לעתים עד 30 שנה, לפני שעורכים תכנון פיננסי הכולל הון עצמי והגדרת גובה ההחזר החודשי, לפי הכלל המנחה של עד 40% מסך ההכנסה הפנויה. תכנון נכון יאפשר לכם לעמוד בנטל תשלומי ההחזר של המשכנתא ויסייע לכם גם בבחירת מסלולי ההלוואה. כמו כן, תכנון פיננסי נכון יאפשר לכם לחסוך כסף בצד לאורך השנים כדי לפרוע מסלולים מוקדם יותר ולהקל על ההוצאות החודשיות.

יש לכם שאלה בנושא תכנון פיננסי נכון בעת לקיחת משכנתא? השאירו פרטים בטופס שבאתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.

למעבר לחלקי המדריך הנוספים:

     חלק 1 – מהי משכנתא?

                   חלק 2 – כל השלבים עד לקבלת הכסף

אתה כאן ← חלק 3 – התכנון הפיננסי של המשכנתא

     חלק 4 – קבלת אישור עקרוני מהבנק

     חלק 5 -מסלולי המשכנתא סקירה כללית

     חלק 6 – בניית תמהיל למשכנתא שלך

     חלק 7 –  משא ומתן מול הבנק וסגירת העסקה