משכנתא מיליון וחצי

נטילת משכנתא מיליון וחצי היא צעד אחרון להגשמת החלום ורכישת נכס שעלותו היא 1,875,000 שקלים ומעלה. כשרוצים לבנות תמהיל שיאפשר להחזיר את ההלוואה בדרך המשתלמת ביותר חשוב לא רק לחלק את המשכנתא למסלולים שנחשבים לבטוחים וכדאיים, אלא גם לשים לב לכללים שקבע בנק ישראל

משכנתא מיליון וחצי

תמהילים מומלצים למשכנתא של 1,500,000

  • 30 שנה היא תקופת המשכנתא המקסימלית
  • על הלווה לקחת 33% מסך המשכנתא במסלולים עם ריבית קבועה
  • לא ניתן לשייך להחזר חודשי יותר מ-40% מההכנסות לאחר ניכויים
  • במסלולים עם ריבית משתנה לתקופות קצרות מותר לקחת 33% בלבד מסך ההלוואה
  • אחוז המימון שיסופק על ידי הבנק משתנה ויכול להגיע ל-75% במקרה של רכישת דירה ראשונה ועוד…

אצלנו במשכנתא גורו ניתן לקבל ייעוץ ראשוני בחינם וללא התחייבות ולעשות את הבחירות הנכונות בעזרת יועצי משכנתא מנוסים שישמחו להיות חלק מהצעד החשוב ביותר בחייכם.

 

כיצד לבנות תמהיל משכנתא מיליון וחצי?

יועצי משכנתא מומחים מטעמנו ממליצים לבסס את התמהיל על יכולת החזר של 7,500 ₪ ו-8,000 ₪. התמהיל הראשון שהם הכינו כולל 4 מסלולים:

  • מסלול פריים (30% מ-1,500,00 ₪)
  • מסלול עם ריבית צמודה למדד משתנה כל 5 שנים (20% מסך ההלוואה)
  • מסלול עם ריבית קל"צ (45% מסך המשכנתא)
  • מסלול בריבית לא צמודה למדד משתנה כל 5 שנים (10% ממיליון וחצי).

התמהיל השני נבנה מ-3 מסלולים (ללא ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד) ומחולק באופן הבא:

  • פריים – 33%
  • ריבית משתנה צמודה למדד – 27%
  • קל"צ – 40%.

לפניכם הסיבות שגרמו ליועצים שלנו לבחור במסלולים הללו:

  1. ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד – אמנם במסלול זה ישנה הצמדה למדד וזה יכול להשפיע על ההחזרים החודשיים בעתיד, אך הריביות בו אינן גבוהות ביחס לריביות משכנתא אחרות. בנוסף, מסלול זה לא מסכן את הלווים בעמלות גבוהות במקרה של פירעון מוקדם ומאפשר לפרוע חלק מהמשכנתא כל 5 שנים.
  2. ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד – בדומה למסלול הקודם, המסלול הזה כולל נקודות יציאה שמספקות אפשרות לא לשלם עמלת פירעון כשמסלקים את כולו. יתרון נוסף הוא שמסלול זה אינו צמוד למדד ולכן, אף על פי שהריבית שלו גבוהה קצת יותר משאר הריביות במסלולים שצמודים למדד, לא קיים חשש כי נתוני המדד ישפיעו על ההחזרים החודשיים.
  3. קל"צ – המסלול הזה נחשב לבטוח ביותר לכל מי שחושש משינויים במשק ורוצה לדעת מראש עם איזה החזר משכנתא על מיליון וחצי שקל יש להתמודד בעתיד הקרוב והרחוק. שימו לב כי ריבית במסלול קל"צ יקרה ביחס לריבית משתנה ולא תמיד מומלץ לפרוע את המסלול הזה לפני הזמן, מכיוון שיעלה צורך לשלם קנסות גבוהים.
  4. פריים – אף על פי שריבית הפריים עלולה להשתנות בשנים הבאות, מסלול זה עדיין נחשב לאחד האטרקטיביים ביותר עבור הלווים בשל הריבית הנמוכה שלו (עם אפשרות לקבל הצעה לריבית פריים מינוס), וחוסר הצמדה למדד. יתרה מכך, הוא לא מצריך מהלווים לשלם עמלה גבוהה כשמתפנה סכום כסף משמעותי ורוצים לסלק את המסלול במלואו.

עליכם לזכור כי התמהילים הבאים לא משקפים כל שינוי אפשרי במדד המחירים לצרכן ובריבית במשק, ועל מנת להדגיש כי קיימת אפשרות להשיג מהבנקים ריביות משתלמות, ריבית הפריים ב-2 הדוגמאות עומדת על 1% (פריים מינוס 0.75). להלן הנתונים שיעזרו לכם להבין איך נראה תמהיל מומלץ כשמדובר במשכנתא בסך 1,500,000 ₪:

מסלול מומלץ  

החזר חודשי למשכנתא מיליון וחצי

 

7,500 ₪ 8,000 ₪
פריים 450,000 ₪ ל-360 חודשים 495,000 ₪ ל-300 חודשים
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 225,000 ₪ ל-300 חודשים 405,000 ₪ ל-240 חודשים
ריבית קבועה לא צמודה למדד 675,000 ₪ ל-240 חודשים 600,000 ₪ ל-216 חודשים
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד 150,000 ₪ ל-240 חודשים

 

תמהיל מומלץ לבעלי יכולת החזר של 7,500 ₪

אם החלטתם ליטול משכנתא מיליון וחצי שימו לב כי החזרים שלא מגיעים ל-7,500 שקלים בחודש לא ישתלמו בטווח הארוך, משום שהתשלומים עבור הריבית יהוו כ-40% מסך ההלוואה וייקרו באופן משמעותי את המשכנתא. יתרה מזאת, החזרים קטנים יחסית יאלצו אתכם לפרוס את ההלוואה לפרקי זמן ארוכים מדי. כתוצאה מכך בחירה שכזו תקשה על קבלת תמונה ברורה לגבי שינויים אפשריים במדד ובריביות במשק ותעלה ספקות על כדאיות משכנתא מיליון וחצי.

על כן, מומלץ לחלק את ההלוואה ל-3 מסלולים כאשר תקופת ההחזר הארוכה ביותר תהיה 30 שנה במקרה של מסלול הפריים. אם ההכנסות הפנויות שלכם בכל חודש עומדות על כ-19,000 שקלים, יש לבחור בתמהיל המומלץ הבא:

מסלול בתמהיל ריבית על משכנתא של מיליון וחצי שקל החזר חודשי סך ההחזרים לאורך כל תקופת המשכנתא
פריים 1% 1,447 ₪ 521,056 ₪
ריבית קבועה לא צמודה למדד 4% 4,090 ₪ 981,688 ₪
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 3.3% 1,102 ₪ 330,724 ₪
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד 4.5% 949 ₪ 227,754 ₪

 

על פי הנתונים של מסלול זה לווים יצטרכו להחזיר לבנק 2,061,222 ₪ בתום 30 שנה מרגע לקיחת המשכנתא,  כאשר לטובת הריבית עליהם לשלם 561,222 ₪ או 37.4% מתוך סכום ההלוואה. בנוסף, לפי החישובים שנערכו עבור כל שקל יש לשלם 1.37 ₪.

תמהיל מומלץ לבעלי יכולת החזר של 8,000 ₪

על מנת להגדיל את הסכום שמחזירים לבנק באופן חודשי ב-500 ₪ יש לבנות תמהיל שכולל 3 מסלולי משכנתא (ללא מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד) ולקצר את תקופת ההלוואה בכל מסלול. פתרון שכזה מאפשר לחתום על משכנתא עם ריביות יותר נמוכות (ריבית הפריים תישאר ללא שינוי) ולסיים לשלם את ההלוואה כבר לאחר 25 שנה.

עם זאת, החזר בסדר גודל של 8,000 ₪ הוא גבוה מאוד ומצריך מהלווים לדאוג למשכורות שאינן משתנות באופן קיצוני משנה לשנה ולהימנע מלקיחת הלוואות נוספות שמקטינות את ההכנסות הפנויות. הסיבה לכך היא שכל שינוי זעיר במצב הכלכלי של המשפחה עלול לפגוע ביכולת ההחזר של הלווים, וכתוצאה מכך הם לא יוכלו לעמוד בהתחייבות שעליה סיכמו עם הבנק.

לפניכם הטבלה שמציגה את הסכומים שתשלמו עבור כל מסלול ואת הריביות המשוערות שיציעו לכם הבנקים בישראל:

מסלול בתמהיל ריבית החזר חודשי סך החזרים לאורך כל תקופת המשכנתא
פריים 1% 1,866 ₪ 559,656 ₪
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 3.1% 2,266 ₪ 543,948 ₪
ריבית קבועה לא צמודה למדד 3.9% 3,870 ₪ 835,976 ₪

 

בניגוד לתמהיל עם החזר שעומד על 7,500 ₪ בחודש, עבור כל שקל משלמים 1.29 ₪ במקום 1.37, ובסוף התקופה יוחזר לבנק 1,939,579 ₪. כמו כן, הסכום שיש להחזיר כדי לכסות את הריביות יהיה נמוך יותר ויהווה 29% מ-1,500,000 ₪, או אם נתרגם את האחוז לשקלים – 439,579 ₪.

איך לבחור תמהיל אופטימלי?

כשעורכים חישוב משכנתא של מיליון וחצי ההחלטה הקריטית ביותר שעליה צריך להתבסס התמהיל היא ההחזר החודשי איתו אתם תתמודדו ללא קשיים. עליכם להבין מה הן ההכנסות הפנויות שלכם בסוף כל חודש ולשער אילו גורמים יכולים להשפיע על מצבכם הנוכחי – האם אתם מתכננים להביא ילד בשנים הקרובות, האם אתם מעוניינים להחליף את תפקידכם בעבודה או האם ברצונכם לנסות לעסוק בתחום אחר לגמרי ועוד.

על מנת להגיע להחלטה נבונה ולא לעשות טעויות שלא ניתן לתקן בעתיד ללא הפסדים, מומלץ להיעזר ביועץ של משכנתא גורו. הוא יאיר את עיניכם בנוגע לשינויים שלהם אפשר לצפות בכלכלה של ישראל בפרט ושל העולם בכלל אשר יכולים להשפיע על שיעורי הריביות, יסייע לכם בבחירת המסלולים המתאימים ביותר במקרה הספציפי שלכם וילווה אתכם לאורך כל תקופת ההלוואה בתהליכים איתם תצטרכו להתמודד כדי לקחת ולשלם את המשכנתא.