משכנתא למסורבים

קיבלת סירוב? עצור! אל תפנה לבנק נוסף

זו הטעות הנפוצה והכואבת ביותר שאני רואה. לקוח מקבל סירוב בבנק A, נכנס לפניקה, ומיד רץ לבנק B, C ו-D.

זו פעולה שגורמת לנזק אקטיבי:

1. כל פנייה ובקשת אשראי נרשמת במערכת נתוני האשראי (BDI).
2. בנק B רואה שבנק A סירב, מה שמדליק אצלו נורה אדומה.
3. בנק B מסרב גם הוא, מה שמוריד עוד יותר את דירוג ה-BDI שלכם.
4. נכנסתם ל”ספירלת סירובים” ובמו ידיכם “שרפתם” את התיק שלכם והפכתם את עצמכם ל”בעייתיים סדרתיים” בעיני המערכת.

במאמר הזה אני לא הולך למכור לכם “פתרונות קסם”. אני הולך לצייד אתכם בידע מקצועי (E-A-T) כדי להבין למה סורבתם, ומהי תוכנית הפעולה הכלכלית הנכונה לצאת מזה.

פרק 1: האבחון – מדוע הבנק מסרב? (5 הסיבות המרכזיות)

כדי לטפל בבעיה, אנחנו חייבים לאבחן אותה במדויק. אלו 5 הסיבות המרכזיות שהבנק אומר “לא”:

1. היסטוריית אשראי בעייתית (BDI, הוצל”פ, פש”ר)

זו הסיבה הנפוצה ביותר. דוח נתוני האשראי (BDI) שלכם “מלוכלך”. זה יכול לנבוע מדירוג נמוך, צ’קים חוזרים, חשבון מוגבל, תיקי הוצאה לפועל (פתוחים או סגורים), או היסטוריה של פשיטת רגל (גם אם קיבלתם הפטר).

2. יכולת החזר נמוכה (יחס החזר גבוה)

הבנק חושש שלא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי. זה נובע משני דברים:

• כלל ה-40%: בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר החזר חודשי העולה על 40% מההכנסה הפנויה שלכם. אם אתם מרוויחים 20,000 ש”ח נטו ויש לכם הלוואות ב-2,000 ש”ח (הכנסה פנויה 18,000), ההחזר המקסימלי שלכם הוא 7,200 ש”ח.
• הכנסה לא יציבה: אתם מרוויחים מצוין, אבל כעצמאים חדשים (פחות מ-3 שנות דוחות) או שכירים שמחליפים עבודות בתדירות גבוהה.

3. הון עצמי לא מספק (LTV גבוה)

אתם לא עומדים במגבלות ההון העצמי של בנק ישראל:

• דירה ראשונה: חייבים 25% הון עצמי (מימון 75%).
• משפרי דיור: חייבים 30% הון עצמי (מימון 70%).
• משקיעים (דירה שניה): חייבים 50% הון עצמי (מימון 50%).

4. בעיות בנכס עצמו

הסירוב לא קשור אליכם. אתם לקוחות מצוינים, אבל הבנק מסרב למשכן את הנכס. זה קורה בגלל בעיות רישום (לא רשום בטאבו, מושבים, קיבוצים), חריגות בנייה, או דירות מחולקות.

5. פרופיל הלווה (גיל או חוסר יציבות)

• גיל: הבנקים מגבילים את סיום המשכנתא לרוב לגיל 75-80. אם אתם בני 60, תקבלו פריסה ל-15 שנה בלבד, מה שמקפיץ את ההחזר החודשי ומוביל לסירוב (ראו סעיף 2).
• חוסר יציבות: החלפתם 3 עבודות בשנה האחרונה.

פתרונות למקרים גבוליים (מה שכדאי לנסות לפני מימון יקר)

אם זיהיתם את עצמכם באחד המקרים הגבוליים, ייתכן שאתם לא צריכים פתרון יקר, אלא “הכנה” נכונה של התיק.

פתרון לבעיית יחס החזר:

• הוספת ערב/לווה נוסף: צירוף הורים או אחים כלווים נוספים “מגדיל” את סך ההכנסה של התיק ומוריד את יחס ההחזר.
• סילוק הלוואות קיימות: אם יש לכם הלוואה קצרה ש”חונקת” את יחס ההחזר, לפעמים עדיף לסגור אותה (מההון העצמי או בהלוואת גישור קטנה) ובכך “לפנות מקום” למשכנתא.

פתרון להון עצמי חסר:

• גיוס הון נוסף: הלוואה מקרן השתלמות, מתנה מההורים (עם תצהיר).
• משכון נכס הורים: ההורים יכולים לקחת הלוואה כנגד הנכס שלהם (בבנק) ולהעביר לכם את הכסף כהון עצמי.

פתרון ל-BDI עם “תקלה” קלה:

אם ה-BDI שלכם נקי בדרך כלל, אבל היתה “תאונה” נקודתית (למשל, 2 צ’קים שחזרו בתקופת הקורונה), לא פונים לבנק אחר. מכינים מכתב הסבר מנומק, מצרפים אסמכתאות, ופונים לאותו בנק (דרך יועץ שיודע להגיע למחלקה הנכונה) בבקשה לבחינה מחודשת.

פתרון לבעיית נכס:

פונים לעו”ד מומחה מקרקעין. לפעמים ניתן להסדיר את הרישום או להמציא לבנק חוות דעת משפטית שתספק אותו.

פתרון הזהב – מתי פונים למשכנתא חוץ-בנקאית?

אם הפתרונות בפרק 2 לא רלוונטיים (למשל, יש לכם תיק הוצל”פ פעיל, או שאתם לאחר הפטר), הבנק סגור בפניכם. כאן נכנס הפתרון האמיתי.

מה זה בכלל משכנתא חוץ-בנקאית?

זוהי הלוואה הניתנת על ידי גופים מוסדיים (כמו חברות ביטוח, בתי השקעות וקרנות מימון פרטיות) המפוקחים על ידי רשות שוק ההון.

אזהרת “הבוגימן”: זה לא “שוק אפור”

בחיפוש הנואש שלכם אחר פתרון, אתם עלולים ליפול לידי “השוק האפור”. אלו גורמים פליליים, ללא רישיון, שגובים ריביות רצחניות (200% ויותר).

הכלל פשוט: אם הגוף לא מציג לכם רישיון בתוקף מרשות שוק ההון – אתם בורחים. הפתרונות שאני מדבר עליהם הם לגיטימיים, חוקיים ומפוקחים לחלוטין.

היתרונות (למה הם אומרים “כן”):

• גמישות בחיתום: הם מאשרים תיקי BDI בעייתי, הוצל”פ, ופושטי רגל לשעבר.
• התמחות בנכסים: הם יודעים לתמחר סיכון של נכסים בעייתיים שהבנק פוסל אוטומטית.
• גמישות בהכנסה: הם מסתכלים על הנכס כבטוחה עיקרית, ויכולים לאשר עצמאים חדשים.

החסרונות (המחיר):

בגלל שהם לוקחים סיכון שהבנק סירב לקחת, המוצר הזה מתומחר בהתאם:

• ריבית גבוהה יותר: הריבית הריאלית בשוק החוץ-בנקאי המפוקח נעה בין 12% ל-20% לשנה.
• עמלות: עמלת פתיחת תיק (חיתום) יכולה לנוע בין 1% ל-2.5% מסכום ההלוואה.

זהו “הלוואת גישור” – פתרון זמני ויקר שמטרתו להציל עסקה או “לנקות” אתכם, עד שתוכלו לחזור למערכת הבנקאית.

 תוכנית הפעולה שלך (DIY מול ליווי מומחה)

שלב 1 (DIY): אבחון עצמי

לפני שאתם מרימים טלפון, עשו סדר:

1. הוציאו דוח נתוני אשראי אישי: היכנסו לאתר קפטן קרדיט (או דומה) והוציאו דוח מלא. בדקו אם יש “הפתעות” שאתם לא מכירים.
2. אספו מסמכים: 3 תלושי שכר אחרונים, 3 דפי בנק (עו”ש).
3. אבחנו את הסירוב: התקשרו לבנקאי שסירב לכם ובקשו להבין בדיוק את סיבת הסירוב הרשמית.

שלב 2 (פנייה למומחה): למה יועץ רגיל לא מספיק?

יועץ משכנתאות רגיל יודע לבנות תמהיל ולעשות מכרז ריביות. יועץ שמתמחה במסורבים הוא “יחידת קומנדו”.

• הוא מכיר את האנשים הנכונים במחלקות החריגים בבנקים (למקרים הגבוליים).
• הוא עובד ישירות מול הקרנות וחברות הביטוח (למקרים הקשים).
• הוא יודע איך “להלבין את התיק” – לארוז את הבקשה שלכם, לנקות אותה, ולהציג אותה לגוף הנכון בצורה שהם יאשרו.

כמה עולה ייעוץ משכנתא למסורבים?

העלות של ייעוץ משכנתא למסורבי בנקים אינה אחידה אלא מושפעת מפרמטרים שונים. קודם כל, היא נקבעת לפי המוניטין של כל יועץ ומספר שנות הניסיון שיש לו. שנית, היא מושפעת גם משיקולים אובייקטיביים כגון סוג השירות ובאיזו משכנתא מדובר: משכנתא ראשונה, מיחזור משכנתא, משכנתא לרכישה מקבלן לעומת רכישה מפרטי וכן הלאה.

המחיר לשירותי ייעוץ מתחיך ב-6,500 ש”ח ויכול להגיע ל-12 אלף ש”ח ומעלה. כמו כן, יש להביא בחשבון את הרקע של הלקוח ואת הסיבות לסירוב. ככל שהסיבות מבוססות יותר ויהיה קשה לשכנע את הבנק לאשר משכנתא חדשה, כך העלות של שירותי הייעוץ תגדל. 

סיכום: סירוב הוא לא קיר, הוא דלת לפתרון יצירתי

טיפול בסירוב בנקאי דורש יותר מיועץ רגיל. הוא דורש כלכלן (MBA) שחי את המערכת הבנקאית והחוץ-בנקאית ויודע איך לאבחן את התיק שלכם – האם אתם צריכים “הכנה” לבנק, או פתרון חוץ-בנקאי יצירתי.

לפני שאתם עושים את הטעות הקריטית ופונים לבנק נוסף, דברו איתנו.

בשיחת ייעוץ ראשונית בחינם, נבצע אבחון מדויק לסיבת הסירוב וניתן לכם תוכנית פעולה ברורה להשגת המימון. אל תישארו עם ה”לא” – בואו נהפוך אותו ל”כן”.