מדריך משכנתא – חלק 6: בניית תמהיל משכנתא בהתאמה אישית

בחלק ה-6 של מדריך המשכנתא תקבלו מידע חשוב שיסייע לכם לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר שלכם. כאשר תתחילו לעסוק בנושא לקיחת משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירה למגורים לבטח תשמעו מכל עבר את המושג- תמהיל משכנתא. לכן, חשוב לדעת כי יש מגוון מסלולי הלוואה לרכישת דירה, וכדי לפזר ולהפחית סיכונים רצוי לתכנן תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים, בהתאמה ליכולת ההחזר, סכום המשכנתא, מצב המשק, גובה הריבית ולפי תכנון פיננסי עתידי.

כדי להתכונן לתרחישים שונים כמו עלייה משמעותית בגובה הריבית הנהוגה במשק, עלייה בגובה מדד המחירים לצרכן, וכן שינויים עתידיים במצב המשק והכלכלה בישראל ובשאר העולם חשוב לתכנן תמהיל משכנתא הלוקח בחשבון את כל הסיכונים האפשריים. כמו כן, ישנם תרחישים נוספים כמו הרחבת המשפחה בעוד כמה שנים או שינוי בכושר ההשתכרות, אותם יש לקחת בחשבון בעת בניית תמהיל המשכנתא. כך תוכלו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר של המשכנתא גם כאשר חלים שינויים בשוק, לרבות שינוי בשער הריבית, גובה המדד וכדומה.

כללים של בניית תמהיל משכנתא

כאשר עומדים לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא חשוב לדעת כי בנק ישראל הטיל מגבלות שונות הנוגעות לכל הלווים, בין היתר בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לא לאשר מסלולי הלוואה בריבית משתנה מעל 33% מסך המשכנתא. לכן, אם סכום המשכנתא הנדרש לכם הוא 800,000 ₪, לא תוכלו לקבל משכנתא בריבית פריים בסכום גבוה מ-264,000 ₪, ולמעשה תוכלו לקחת את שאר הסכום במסלול ריבית קבועה או לפצל לכמה מסלולים.

מאחר וכיום סביבת הריבית נמוכה, ולמעשה הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים בארץ, הרי רוב הלווים היו מעוניינים לקחת משכנתא בריבית משתנה. עם זאת, בנק ישראל חושש כי כאשר הריבית הנהוגה במשק תעלה מעלה, רבים מהלווים יתקשו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר מאחר ואלה יעלו משמעותית מעלה.

חשוב לציין כי ישנם כ-30 מסלולי הלוואה שונים שהבנקים למשכנתאות מציעים, עם זאת לסביבת ריבית נמוכה כפי שיש היום, נהוג לבנות את תמהיל המשכנתא מחמישה מסלולים עיקריים. לפניכם סקירה כללית על 5 מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר:

מסלול משכנתא בריבית פריים

מסלול משכנתא בריבית פריים נחשב לאחד המסלולים האטרקטיביים ביותר כיום, ולמסלול שכיח ופופולרי בקרב הלווים. מסלול זה נחשב לאטרקטיבי מאחר והוא אינו צמוד ואינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן, לכן קרן ההלוואה אינה תופחת בעקבות הצמדה למדד. בנוסף, מסלול משכנתא בריבית פריים מאפשר לכם לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנסות יציאה, יתרון משמעותי מאחר והניסיון המקצועי מוכיח כי רבים מהלווים פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה.

עם זאת, ראוי לציין כי מסלול משכנתא בריבית פריים נחשב למסוכן בגלל שלא ניתן לדעת מתי הריבית במשק תעלה מעלה. יש לזכור כי ברגע שהריבית במשק עולה, יש השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי. בגלל רמת הסיכון הגבוהה במסלול זה החליט בנק ישראל להגביל את הלווים לעד 33% מסלול בריבית פריים מתוך תמהיל המשכנתא.

לרוב, נהוג לבחור בתמהיל משכנתא את המקסימום האפשרי למסלול זה, וכדאי לפרוס את המסלול לשנים ארוכות, בהתאם לצורך עד לשלושים שנה, בעוד מסלולים אחרים הצמודים למדד כדאי לקחת לתקופה קצרה יותר.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד נחשב ליציב ולבטוח יחסית מאחר וההחזר החודשי קבוע וידוע מראש. ישנם יועצי משכנתאות שנוטים לא להמליץ על מסלול זה בגלל ההצמדה למדד, כלומר, כל שינוי במדד גורם לקרן ההלוואה לצמוח. עם זאת, יועצי משכנתאות מנוסים נוטים לשלב מסלול זה בכ-20% מסך כל המסלולים המרכיבים את תמהיל המשכנתא בגלל היציבות של תשלומי ההחזר, עם זאת רצוי לקחת מסלול זה לתקופה קצרה ככל הניתן, וכדאי לבדוק מהן עלויות עמלת הפירעון המוקדם ומהן הקנסות שיש לשלם במידה ומחליטים לפרוע לפני הזמן מסלול זה.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

בגלל מגבלת השליש על מסלולי משכנתא בריבית משתנה, ובמידה ובחרתם לבנות תמהיל משכנתא הכולל 33% מסלול בריבית פריים, מסלול הנחשב לאחד ממסלולי הריבית המשתנה, לא תוכלו לבחור בנוסף גם מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד. עם זאת, בנק ישראל אינו מחשיב מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה כל חמש שנים כאחד ממסלולי הריבית המשתנה, לכן במקרים מסוימים כדאי לבחור כ-30% מתמהיל המשכנתא במסלול זה.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד נחשב לבעל רמת סיכון בינונית עד גבוהה, לכן מומלץ לבחור במסלול זה לתקופה קצרה ככל הניתן. יש לזכור כי מסלול זה כולל נקודות יציאה כל חמש שנים לכן יועצי משכנתא מנוסים ממליצים לרוב לבחור אופציה זו לתקופה בינונית, בין הטווח של מסלול בריבית פריים למסלול בריבית קבועה.

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן נחשב לאחת הבחירות המועדפות בבניית תמהיל משכנתא בגלל רמת הסיכון הנמוכה יחסית בהשוואה לאפשרויות אחרות. עם זאת, מסלול זה הוא לרוב גם היקר ביותר בגלל הריבית הקבועה, ולנוכח הריבית הנמצאת בשפל חסר תקדים. מומלץ לכלול מסלול זה בבניית תמהיל המשכנתא לתקופה קצרה עד בינונית ובמשקל כללי של כ-15% מסך המשכנתא.

ראוי לציין כי בחירת מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה יחייב אתכם לעמוד בתשלומי החזר גבוהים, ובגלל הריבית הגבוהה לא רצוי לבחור במסלול זה לתקופה ארוכה מדי.

מסלול בניית תמהיל משכנתא בריבית צמודה למט”ח

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט”ח נחשב לאטרקטיבי עבור מי שמתמחה בהשקעות בשוק ההון ומכיר את הסיכונים בריביות צמודות לשערי החליפין של מט”ח כמו דולר, אירו או ין יפני. מסלול זה מומלץ לרוב למי שמקבל משכורת במט”ח וכך הוא יכול לחסוך פערים ועמלות של המרת כסף. ישנם יועצי משכנתא שלרוב לא ממליצים ללווים לכלול מסלול זה בתמהיל המשכנתא.

לקריאה נוספת על תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2022

לסיכום, בניית תמהיל משכנתא אינו דבר של מה בכך, לכן חשוב לקבל ייעוץ מקצועי על מנת לקחת החלטות נכונות, בהתאמה למאפיינים האישיים וליכולת ההחזר. אגב, אם אתם מתכננים לקחת הלוואת גישור במסגרת המשכנתא כדאי לבחור במסלול בריבית פריים לתקופה שאינה עולה על 4 שנים.

לפרטים נוספים ולייעוץ מקצועי, ללא כל עלות או התחייבות מצדכם, הנכם מוזמנים להשאיר פרטים בטופס שבאתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם, נשמח לסייע לכם ולהציע לכם הצעה אטרקטיבית למשכנתא טובה וזולה.

למעבר לחלקי המדריך הנוספים:

   חלק 1 – מהי משכנתא?

               חלק 2 – כל השלבים עד לקבלת הכסף

   חלק 3 – התכנון הפיננסי של המשכנתא

   חלק 4 – קבלת אישור עקרוני מהבנק

   חלק 5 -מסלולי המשכנתא סקירה כללית

אתה כאן ←חלק 6 – בניית תמהיל למשכנתא שלך

    חלק 7 –  משא ומתן מול הבנק וסגירת העסקה