תנאים לקבלת משכנתא

אז מה התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה או שניה? ברמת העיקרון כל אדם בוגר יכול לקבל משכנתא במדינת ישראל וזאת בתנאי שהוא עומד בדרישות של הבנק בנוגע להון העצמי שלו ויכולת ההחזר של המשכנתא.

איך משיגיים תנאי משכנתא טובים?
בדקו איתנו: מתחייבים לחסוך לכם כסף
מתחייבים להשיג לכם את הריביות הנמוכות ביותר!

תנאים לקבלת משכנתא – מה הקריטריונים? – פירוט:

• מצבו התעסוקתי של הלווה – בנקים בדרך כלל יבדקו את המצב התעסוקתי של אדם במקום העבודה הנוכחי שלו כאחד הקריטריונים לקבלת משכנתא. בה בעת הוא גם יבדוק את העבר התעסוקתי שלך לאורך השנים ואת קצב תחלופת מקומות העבודה הקודמים שלך. אינדיקטור טוב יכול להיות כאשר השינויים במקומות עבודה הן מינימליים ואין שינויים חדים מידי של תחומי פעילות (מעבר ממשרת מנהל חשבונות למהנדס, מנהג אוטובוס למנהל).
• רמת ההכנסה של הלווה – רמת ההכנסה משפיעה על הסכום המקסימלי אותו תוכלו לקבל במסגרת המשכנתא. חשוב לציין כי מעבר לבדיקת רמת ההכנסה גם תילקח בחשבון רמת ההכנסה אליה ניתן להגיע בתחום העיסוק שלכם. במילים אחרות: אם ההכנסה של הלווה כעת גבוהה בהרבה מהשכר הממוצע לתפקיד בשוק, זה יכול להילקח בחשבון בעת חישוב המשכנתא וסכום המשכנתא המאושרת יכול להיות נמוך יותר. היום לפי הנחיית בנק ישראל ההכנסה נטו עבור משכנתא היא כ- 40% מההכנסה החודשית של זוג או יחיד.
• הון עצמי מינימלי – סעיף הנמצא תחת פיקוח קפדני מצד בנק ישראל שאינו רוצה לגרום למצב שיינתנו משכנתאות לאנשים ללא אמצעים כלכליים מתאימים אך מצד שני לא רוצה לחסום את האפשרות לרכישת דירה מאנשים צעירים. כיום ההון העצמי הדרוש הוא כ-25%-40% מערך הדירה שאתם מתכוונים לרכוש, בהתאם לערך הדירה.
• ביטוח – אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא הוא רכישת פוליסת ביטוח משכנתא. ישנם שני סוגים עיקריים של ביטוח בעת קבלת משכנתא: הסוג הראשון הוא ביטוח חיים ונכות של הלווה, כאשר במקרה של מוות או נכות של הלווה, חברת הביטוח לוקחת על עצמה את תשלום שארית המשכנתא. זהו ביטוח חשוב מאוד והכרחי למשכנתאות שלוקחים לתקופות ארוכות במיוחד. הביטוח השני הוא ביטוח מבנה, מבחינת הבנק הנכס הוא הערבון להחזר ההלוואה לכן נדרש ביטוח שיכסה את הבנק במקרה של הרס ממפגעי מזג האוויר לדוגמה או משריפה שהתפשטה ממבנה ליד. 
• היסטוריית האשראי של הלווה – כדי לוודא שאתם עומדים בקריטריונים של תנאים בסיסיים לקבלת משכנתא, הבנק יצטרך גם להעריך האם אתם לקוחות שניתן לסמוך עליהם. כדי לעשות זאת הם בודקים את היסטוריית האשראי שלכם ובודקים האם היו לכם חובות בעבר שלא הצלחתם לשלם או סיבוכים כלכליים, כמו תיקי הוצאה לפועל. הבנק יכול לבחור להתעלם מגורמים מסוימים ולהתייחס לאחרים, והוא יכול לבקש לראות אישורים על חובות שסגרתם וסידרתם. בנוסף גם הבנק יבדוק לכם את דירוג האשראי כאשר מתחת ל640 זהו דירוג אשראי שהוא לא מספיק טוב והבנק יקשה עליכם בקבלת משכנתא. ומעל 640 הוא הדירוג האשראי הממוצע.
• גיל הלווה – מבחינת הבנק קיימת עדיפות לסיום המשכנתא עד גיל 75 לכן גם אם הצלחתם בצורה כלשהי לקבל ביטוח חיים לאחר גיל 75  וקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא בגיל מאוחר, סביר להניח שגובה הריבית שתשלמו ופריסת התשלומים לא יהיו לטובתכם. 
• מצב משפחתי (רווק או נשוי) – תנאי זה לאו דווקא יקבע האם תקבלו משכנתא או לא, אך זה תלוי במיקום שבו תרצו לרכוש דירה, והוא בהחלט יקבע את ההטבות שהבנק יכול לספק לכם. במסגרת תנאים לקבלת משכנתא ליחיד למשל תוכלו לקבל משכנתא במרכז הארץ רק מגיל 30 ומעלה. בנוסף, אם אתם לא מצליחים לקבל ביטוח חיים בשל מצבכם הבריאותי, תתקלו בבעיה, זאת לעומת מקרה שבו בוחנים תנאים לקבלת משכנתא לזוג – במצב שכזה ניתן לעיתים לוותר על ביטוח החיים של אחד מבני הזוג ולהסתמך רק על השני, כל עוד ההכנסה שלו גבוהה מספיק כדי להבטיח את החזר המשכנתא החודשי.

קיבלתי אישור עקרוני – האם זה אומר שאני עומד בתנאים לקבלת משכנתא?

האישור העקרוני, כשמו כן הוא, ניתן באופן עקרוני ולא באופן סופי ומוחלט. את האישור הזה מקבלים אחרי שעומדים בתנאים הבסיסיים שכל בנק מוודא, וכיום אפילו ניתן לקבל אותו באופן דיגיטלי בחלק מהבנקים. למשל, לבדיקת תנאים לקבלת משכנתא לאומי מאפשרים לכם לעשות זאת דרך האתר שלהם.
לאחר קבלת האישור העקרוני תתבקשו לעמוד בתנאים נוספים של הבנק, למשל סביר להניח שהוא ידרוש מכם להעריך את שווי הנכס בעזרת שמאי. כשדורשים כך תנאים לקבלת משכנתא בנק מזרחי טפחות למשל יספק לכם רשימה של שמאים שתוכלו לבחור מתוכם אחד שיגיע לבדוק את ערך הנכס שברצונכם לרכוש, אך אתם תצטרכו להיות אלה שתשלמו לו (בסביבות 400-800 שקלים). אחרי שהשמאי יעריך את שווי הנכס, הבנק ידע מה אחוז המימון שיוכל לספק לכם – על כן, אמנם האישור העקרוני ניתן למחיר רכישת הדירה, אך האישור הסופי יינתן רק לאחר שהבנק יחליט איזה סכום הוא מאפשר לכם לקבל.

מבחינת חוקי המדינה על אישור עקרוני להיות בתוקף לאורך 24 יום לפחות (חלק מהבנקים מעניקים 36 יום ויותר)  במהלכם (בהנחה שכל הפרטים שמסרתם לבנק הוכחו כנכונים) הבנק חייב לאפשר את המשכנתא כפי שמציינים התנאים באישור.

האם בנק יכול לשנות את התנאים למשכנתא לאחר קבלת אישור עקרוני?

חד משמעית כן. הבירורים מצד הבנק אינם נגמרים עד חתימת האישור הסופי וכוללים בדיקה לעומק על כל מה שהצהרתם בבקשה לאישור עקרוני ובדיקת הנכס ע"י שמאי שעלולה להוריד את הסכום אותו תוכלו לקבל במסגרת המשכנתא או להוביל לסירוב במידה שיתגלו מפגעים מהותיים בנכס. בנוסף הבנק עלול לחזור מהחלטתו לאחר הנפקת האישור העקרוני במידה שמצבכם הכלכלי השתנה בין הנפקת האישור לחתימה על הסכם המשכנתא.

איך ניתן לקבל תנאי משכנתא מעולים?

זה אמנם עלול להישמע קלישאתי אך הדרך למשכנתא המשתלמת ביותר עוברת דרך יועץ משכנתא חיצוני כלומר יועץ שלא עובד עבור הבנק. היועץ הבנקאי עושה את עבודתו נאמנה אך הוא נאמן לבנק ולכן דעתו מוטה לאיזון הרווח עבור הבנק ולא בהכרח עבורכם ויותר מכך היועץ הבנקאי מוגבל למסלולים המוצעים ע"י הבנק הספציפי בו הוא עובד. 

אנו עושים כל שביכולתנו להנגיש עבורכם את כל המידע הניתן ועם זאת יש להגיד שעולם המשכנתאות מורכב מאוד ומעבר למציאת תמהיל משכנתא שימצא את יכולת ההחזר בכל שלבי החיים, יועץ משכנתא הוא אדם שסוגר עסקאות מול הבנקים במאות מיליוני שקלים בחודש לכן היחס מצד הבנק והתנאים המוצעים לאיש מקצוע טובים בעשרות מונים מכל מה שתוכלו לקבל בעצמכם תוך כדי הימנעות ממלכודות מס מיותרות.
אלפי השקלים שיעלה יועץ משכנתאות הם פסיק ממה שאותו איש מקצוע יכול לחסוך לכם בהחזרי המשכנתא.

השוואה למיקוח

במידה ובכל זאת אתם מעוניינים להיכנס לבנק למשכנתאות ללא יועץ חשוב לקבל כמה שיותר הצעות להשוואה ולמנף את ההצעה הכי טובה למטרות מיקוח, בסופו של דבר מטרתכם לקבל את אחוז הריבית הנמוך ביותר לכן אין סיבה לקבל את ההצעה הראשונה שתקבלו וזכרו שכל עשירית אחוז הריבית שווה בפועל לעשרות אלפי שקלים שיצאו מכיסכם, הבנק מקבל את התשלום עבור הזמן שהכסף שלו היה ברשותכם לכן אף גוף פיננסי לא "עושה לכם טובה" בכך שהוא מאפשר לכם לקיחת הלוואה.

ריבית פריים

לחצו לפרטים

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

זכאות למשכנתא מטעם המדינה

בעלי זכאות לקבלת משכנתא מסובסדת מטעם המדינה מקבלים תנאים נוחים יותר ללקיחת משכנתא והריבית תהיה נמוכה בחצי אחוז (ולא יותר מ 3%) מהממוצעי בשוק. הזכאות ניתנת לרוב לחסרי דירה, אך יש מקרים שבהם גם בעלי דירות יכולים להיות זכאים, למשל לאחר גירושין. כדי לברר את הזכאות שלכם מומלץ לדון על כך עם יועצי משכנתאות מומלצים. בנוסף מומלץ לחפש מענקים נוספים אותם תוכלו לקבל במידה שאתם קונים בית באזורים מועדפים

מה עושים לאחר שהבנק סירב לאפשר קבלת משכנתא?

על אף שהתנאים שצוינו מעלה הם בסיסיים, לכל בנק יש פרמטרים אחרים שעליהם הוא שם את הדגש. יתכן למשל שלאחר שקלול תנאים לקבלת משכנתא בנק הפועלים יסרב להעניק לכם הלוואה, בעוד שבבנק אחר יסכימו לתת לכם אותה. לכן אל תוותרו גם אם נתקלתם בסירוב – פנו לעזרה של יועץ משכנתאות שמתמחה בסירוב משכנתא וגלו איך לסדר את הבעיות שבהן נתקלתם או לאיזה בנק כדאי לפנות כדי לקבל משכנתא. ניתן לראות כי תנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכל רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון.

אם החלטתם שהגיע הזמן להתקדם לשלב הבא ואתם מחפשים משכנתא משתלמת אך לא בטוחים שיש בידכם את כל המידע הנדרש, השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מומלץ עם היסטוריה מלאה הצלחות ייצור איתכם קשר.

רוצים תנאי משכנתא טובים? כל בנק והתנאים שלו

• על אף שהתנאים שצוינו מעלה הם בסיסיים, לכל בנק יש פרמטרים אחרים שעליהם הוא שם את הדגש. יתכן למשל שלאחר שקלול תנאים לקבלת משכנתא בנק הפועלים יסרב להעניק לכם הלוואה, בעוד שבבנק אחר יסכימו לתת לכם אותה. לכן אל תוותרו גם אם נתקלתם בסירוב – פנו לעזרה של יועץ משכנתאות מומלץ וגלו איך לסדר את הבעיות שבהן נתקלתם או לאיזה בנק כדאי לפנות כדי לקבל משכנתא.
• כשבודקים תנאים לקבלת משכנתא בנק אוצר החייל למשל נמצא כמקל יותר, זאת במידה שפותחים חשבון באחד מסניפיו או אם יש לכם כבר חשבון פתוח בו או בבנק הבינלאומי (מדובר למעשה באותה קבוצת בנקים). לקוחות אחרים שיפנו אליו יצטרכו לעמוד בתנאים נוקשים יותר ואף יקבלו פחות הטבות, אז שימו לב להבדלים האלה כשאתם מחפשים בנק שבו תיקחו משכנתא.

ניתן לראות כי תנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכול רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון.

אם החלטת שאתה זקוק למשכנתא ואתה מתכוון לגשת לבנק בקרוב, אתר משכנתא גורו יכול לעזור לך בתהליך. אנו מכירים את עבודת הבנקים למשכנתאות מקרוב, ולכן נוכל לעבור איתך על הקריטריונים השונים לקבלת משכנתא ולייעץ לך מה עליך להגיד ואילו מסמכים להביא לפגישה. השאר את הפרטים שלך ונחזור אליך בהקדם האפשרי.