משכנתא הפוכה

נציין כי משכנתא הפוכה לא כל כך מתאימה ללווים הצעירים שביניכם, אלא מתאים יותר לאנשים ותיקים, מעל שישים. עם זאת, ייתכן ויש לכם סבים או קרובי משפחה ותיקים שאליהם תוכלו להביא את האינפורמציה שעליה נדבר כאן.

עברו לנושא המבוקש

מה זה משכנתא הפוכה?

. אז בעצם בדיוק כמו בנטילת משכנתא, משעבדים נכס ומקבלים הלוואה – אך בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בתשלומים חודשיים שוטפים. בנוסף, לא נדרש לעשות ביטוח חיים למשכנתא, ולא נדרש לערוך מבדקי הכנסה – בגלל שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת. עד כאן זה נשמע מפתה – הלוואה ללא החזרים, אך חשוב להבין שבמשכנתא רגילה ערך הקרן יורדת במקביל לתשלומים השוטפים, במשכנתא הפוכה ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית). משכנתא הפוכה זו משכנתא שכל לווה או זוג לווים מעל גיל שישים יכולים למעשה לבצע משכון על ביתם ולהיות מזוכים בסכום שמגיע עד גובה מסוים (לרוב רק עד גובה 50%). סכום המימון תלוי במידה רבה בגיל הממשכנים – ככל שהם מבוגרים יותר כך האפשרות לקבל מימון גדלה

כמה כסף ניתן לקבל בלקיחת משכנתא הפוכה?

רוב החברות מציעות משכנתא הפוכה בסכום של 250 אלף ש"ח ומעלה, אפשר להלוות החל מ-15% עד 50% מערך הכנס תלוי בגיל.

מתי מתבצע החזר כספי?

קיימים מצבים שונים בהם יש צורך לבצע החזר של המשכנתא הניתנת:

• מצב בו שני בני הזוג נפטרים (או הלווה היחיד).
• במקרה שהדירה נמכרת (וכבר לא מהווה שיעבוד כנגד המשכנתא).
• במצב שבו הלווים עוברים לבית אבות או מוסד אחר.

המימון עבור החזר המשכנתא ההפוכה במקרים אלה מגיע לאחר מכירת הדירה על ידם או על ידי היורשים של הדירה. כמובן שלמימון הראשוני יש להוסיף את כל התשלומים החודשיים שנוספו מאז.

האם אפשר לפרוע את ההלוואה או חלק ממנה בכל עת?

כן, ללא קנסות (בכפוף להסכם, כמפורט בדף המידע ללווה).

האם קיימים תשלומי החזר חודשיים על המשכנתא הפוכה?

לא. סוג הלוואה בהלוואת משכנתא הפוכה לבני +60 אין דרישה להחזר חודשי. לפי התנאים בהסכם ההלוואה עומדת לפירעון רק בעת מכירת הבית או במקרה פטירה.

האם משכנתא הפוכה משתלמת?

ברמת העיקרון, רעיון של משכון דירה לקראת סוף החיים הוא אינו האפשרות שהיינו ממליצים עליה בחום. עם זאת, במקרים רבים זוהי אפשרות מצוינת להורים שמעוניינים לרכוש דירה לילדיהם בצורה דחופה ואין להם אפשרות אחרת. יש לציין, כי לא כל הבנקים מאפשרים את מסלול המשכנתא ההפוכה ולכן גם התחרות קטנה יותר. זה יוצר מצב שהריביות שניתן לקבל עבור משכנתא הפוכה הן אטרקטיביות פחות מאפשרויות הלוואה אחרות שישנן בשוק.

מה היתרונות?

1. קבלת כסף נזיל על רכוש שנשאר בבעלותנו
2. אין דרישה לתשלום חודשי (כאמור, יש באפשרות הלווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה)
3. משך ההלוואה אינו מוגבל בזמן
4. אינה מוגבלת למטרה מסוימת – הלוואה לכל מטרה
5. ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם
6. אין מס על התשלום החודשי שמקבלים
7. שימוש בחלק משווי הבית, כדי לקבל הלוואה בתנאים מועדפים.
8. בגלל שהנכס הוא בעל ערך גבוה ומעמידים אותו כבטוחה לבנק, מקבלים בתמורה תנאים מעולים על הלוואות בהיקפים כספיים שונים.

מה החסרונות?

1. סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה לאחר שהקשיש עוזב את ביתו או נפטר, תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים יישאר רק חלק קטן משווי הדירה. יש הטוענים, שעדיף ללווים מאד מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות.
2. חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים מהעובדה, שהירושה שלהם תקטן… לכן, רצוי לבצע את המהלך בידיעת הילדים ולקבל את תמיכתם.
3. ריבית המשכנתא אולי לא בשמיים, אבל היא ממש לא נמוכה ביחס לריבית במשכנתא רגילה, כך שכלכלית, אולי עדיף במקרים רבים, למכור את הדירה ולשכור דירה אחרת (או למכור את הדירה למשקיע שרוצה להשכיר אותה לכם)
4. סכום המשכנתא מוגבל ל-50% משווי הנכס, צריך עדיין לשלם ריבית גבוהה ביחס למשכנתא רגילה וחייבים להסדיר את הבעלות על הנכס בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, מול החברה המשכנת ועל שם הלווה.

קל יותר לקבל משכנתא לגיל הזהב

משום שמדובר בהלוואה שניתנת לרוב לקשישים, יש ללקיחת משכנתא הפוכה תנאים שונים ומקלים יותר ביחס לסוגים אחרים של משכנתאות. אחת ההקלות היא שאין צורך בביטוח חיים, והסיבה לכך היא פשוטה; ביטוח החיים מאפשר לגוף שנתן לכם את המשכנתא להיות רגוע ולדעת שיקבל את כספו במקרה שהאדם שלווה ממנו את הכסף ילך לעולמו, אך במצב של משכנתא הפוכה, הדירה כבר משועבדת לאותו גוף והוא יודע שיקבל את הכסף מהלווה גם אחרי המוות על ידי כך שימכור אותה. אך שימו לב: זה לא אומר שכדאי לחכות עם ההחזר, משום שככל שעובר הזמן הריבית מצטברת, והנטל להחזר שלה יעבור לילדים. הקלה נוספת בלקיחת משכנתא הפוכה לפנסיונרים היא שאין צורך לעבור שלב של מבדקי הכנסה. הבנק לא דורש לקבל החזר בכל חודש כמו במקרים של הלוואות אחרות, ואין לו צורך בערבות לכך שתהיה למקבל המשכנתא אפשרות מדי חודש להחזיר לו את ההלוואה + הריבית של המשכנתא.  

יועץ משכנתאות

לייעוץ לחצו

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

מה הסיכונים בלקיחת משכנתא הפוכה לגיל השלישי?

הדבר המשמעותי ביותר שצריך להבין הוא שהדירה שרוכשים שייכת לבנק מרגע קבלת ההלוואה ועד שמחזירים אותה, דבר שברוב המקרים לא מתרחש בזמן תקופת החיים של הלווה, אלא אם כן מכר את הדירה. על כן, אם אתם רוכשים דירה עבור ילדיכם, אתם מחליפים את הירושה שלכם עבורם בחוב לבנק. ברוב המקרים, החזר משכנתא הפוכה הוא דבר שזוגות מתקשים לעשות ללא סכום גבוה שקיבלו בירושה מהוריהם, והם נאלצים למכור את הדירה שלהם לאחר מותם של ההורים. יש גם ללקיחת משכנתא הפוכה סיכונים שנוגעים לנכס עצמו, ואם אתם כבר לוקחים הלוואה שכזו, מומלץ שהיא תיעשה עם נכס שהערך שלא לא ירד עם הזמן. במקרה שערך הנכס יורד, הגוף המלווה יכול להעלות את הריבית שתצטרכו לשלם משום שהערובה שלו לרווח ממכירתו מצטמצמת, ולעיתים הוא אף עלול לדרוש פירעון מידי של המשכנתא.

מי נותן משכנתאות הפוכות?

בשנת 2005 בנק דיסקונט היה הראשון שהציע את האפשרות הזו, ולתחום החדש הזה הצטרפו מהר מאוד גם מזרחי טפחות למשכנתאות וכמובן אפשרות משכנתא הפוכה בנק לאומי ופועלים. ובעבר הייתה גם אפשרות של משכנתא הפוכה בנק טפחות, אך מאז ועד היום השתנו הרבה דברים, ואם תפנו כעת לבנקים ותבקשו משכנתא הפוכה יגידו לכם שזה כבר לא דבר שניתן לקבל אצלם. אז איפה לוקחים משכנתא הפוכה? הגוף היחידי שמספק משכנתאות שכאלה נכון לשנה הנוכחית הוא חברת הביטוח כלל. הסכום שתקבלו מכלל תלוי בגיל שלכם בזמן שתדרשו את ההלוואה – שימו לב שאם אתם זוג נשוי, חברת כלל תתייחס אך ורק לגילו של הצעיר מביניכם. לפניכם טבלה שתעזור לכם לדעת כמה אחוז מימון מערך הבית תספק לכם חברת כלל על פי גילכם.

טבלה משכנתא הפוכה

תהליך הבקשה

בשביל לבקש את המשכנתא תצטרכו להגיש מספר מסמכים, ביניהם:

• צילום תעודת זהות + ספח
• אישור חשבון הבנק שאליו יועברו הכספים, כולל חותמת של הבנק + תנועות עו"ש של שלושת החודשים האחרונים
• חשבונות ארנונה, חשמל ומים של הדירה כדי לוודא שאין עליה חובות שלא שולמו
• אישור של העירייה על היעדר חובות שקשורות לנכס

במידה ויש משכנתא קיימת על הדירה, צריך ליצור קשר עם הגוף שממנו קיבלתם אותה ולבקש דוח החזרים חודשיים ויתרת סילוק. לאחר שהגשתם את כל הטפסים תצטרכו:

• להזמין שמאי כדי להעריך את שווי הנכס
• לבטח את המבנה למשכנתא – לטובת הגוף שממנו לוויתם את הכסף
• למצוא עורך דין שמתמחה בנושא עבור ההחתמה של כל מי שקשור לדירה

למה צריך ייעוץ והכוונה בקבלת המשכנתא?

על פניו המצב נראה די ברור – פונים לגוף שמספק משכנתא שכזו ומקבלים את ההלווה על פי הגיל של מי שמבקש אותה. זה נשמע קל מאוד, אך גם במקרה של משכנתא הפוכה השוואת מחירים פוטנציאליים של הלוואות זה שלב שאסור לוותר עליו. היועצים של משכנתא גורו יוכלו לעזור לכם לוודא את כדאיות לקיחת ההלוואה הזו, ובמידה שיתברר כי היא לא תשתלם לכם, אנחנו נעזור לכם לחפש אלטרנטיבות שיהיו משתלמות יותר עבורכם ועבור ילדיכם בהתאם למצבכם האישי והכלכלי. אנו באתר משכנתא גורו למשכנתאות עומדים כאן לשירותך בכל הנושאים הקשורים למשכנתא בכלל ומשכנתא הפוכה בפרט. במקרה ויש לך שאלות נוספות, אתה מוזמן לפנות אלינו בכל עת ללא שום עלות או התחייבות. השאר את פרטי ההתקשרות עמך באתר ויועץ משכנתא מומחה מטעמינו יחזור אליך בהקדם

ריבית

הריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית משכנתא "רגילה", ויש לה (אצל רוב הגופים הממנים) רק מסלול אחד-  צמודה למדד. הריבית נעה סביב 4.5%-5% (ושימו לב, כמו תמיד אפשר וצריך להתמקח – ההצעות הראשונות של הגופים המלווים עולות במקרים רבים על ריבית של 5%) , בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2%. יש מקומות שניתן לשלם את הריבית באופן שוטף וכך להימנע מתשלום של ריבית דריבית (פלוס הקרן) בסוף התקופה.

הבדל גדול בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה הוא בכך שהריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן (להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים). בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא –  עד 2 אחוז מערך הנכס (ככל שערך הדירה גדול יותר כך שיעור העמלה נמוך יותר)  ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה (סדר גודל מוערך של 100 שקל פלוס) ותשלום דמי שירות.

דוגמא למשכנתא הפוכה

שני פנסיונרים מעוניינים לעזור לילדים שלהם ברכישת דירה אך אין להם סכום זמין לכך. הסכום שיעזור לילדים שלהם בהשגת חלום הדירה הוא 250 אלף ש״ח, אך ההכנסה החודשית של הזוג נמוכה וכוללת בעיקר את קבלת כספי הפנסיה. עם זאת, יש בבעלותם דירה ששווה שני מיליון ש״ח. במידה וזוג הפנסיונרים מחליט לקחת משכנתא הפוכה, הוא יכול לקבל את הסכום שאותו הם צריכים ללא שום צורך בהחזרים חודשיים לאחר מכן. בכל חודש הסכום של המשכנתא ההפוכה פשוט יצטרף לסכום שהם קיבלו – 250 אלף ש״ח. אם נציב מספרים לתוך ההסבר שלנו, הרי שבמידה והתשלום החודשי שנקבע בהסכם המשכנתא הוא 2000 ש״ח לחודש, הרי שכעבור שנה, זוג הלווים יהיה חייב 250 אלף + 24 אלף ש״ח (12 * 2000).

שאלות ששאלתם – הגורו עונה