משכנתא לנכס מסחרי

מהי משכנתא מסחרית לעסקים?

משכנתא לנכס מסחרי היא הלוואה שמיועדת לרכישת נדל”ן לצורכי מסחר, תעשייה או השקעה, ולא למגורים. נכסים מסחריים יכולים להיות חנויות, משרדים, מחסנים, קליניקות ועוד. שלא כמו משכנתא לדירה פרטית, כאן מדובר בהלוואה עם תנאים אחרים – שיעור מימון נמוך יותר, ריבית גבוהה יותר, ומסלולים שונים של החזר.

ההבדלים המרכזיים בין משכנתא לדירה לבין משכנתא לנכס מסחרי ומהו אחוז המימון?

בשביל לדעת כמה משכנתא אפשר לקחת לכל מטרה, צריך להכיר את ההבדלים בין המאפיינים של ההלוואות בשוק הדירות לבין המאפיינים הייחודיים של משכנתא לעסק. למזלכם, חילקנו אותם בקטנה ל-3 נקודות מרכזיות:

• אחוז מימון – כמה אפשר לקבל מהבנק – במשכנתא לדירה פרטית אפשר לקבל עד 75% מימון לדירה ראשונה, ועד 50% לדירה להשקעה. בנדל”ן מסחרי, הבנקים נוקשים יותר. המימון הרגיל נע סביב 50%-70%, בהתאם למיקום הנכס, השימוש בו, והמוניטין של הלווה. יש מקרים שבהם ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר, במיוחד כאשר הרכישה נעשית במסגרת עסקה מול יזם שמציע גם אפשרויות מימון נוחות.
• ריבית – למה היא גבוהה יותר וכמה זה עולה בפועל – הבנקים רואים במשכנתא למגורים השקעה בטוחה יחסית ולכן מציעים ריביות נמוכות. בנדל”ן מסחרי הסיכון נתפס כגבוה יותר – למשל, ייתכן שהעסק ייכשל או שיהיה קשה למצוא שוכר במקרה של עזיבה. לכן, הריבית על משכנתאות מסחריות גבוהה יותר, לרוב בין 3%-6% לשנה, לעומת כ-2% במשכנתאות למגורים.
• תנאי החזר – לכמה זמן אפשר לפרוס את המשכנתא – בעוד שמשכנתא למגורים יכולה להיפרס עד 30 שנה, משכנתאות לנכסים מסחריים מוגבלות בדרך כלל ל-10-15 שנים. פריסה קצרה יותר משמעותה החזר חודשי גבוה יותר, מה שדורש מהלווה לוודא שהעסק שלו או ההכנסות מהנכס מספיקות כדי לכסות את ההחזרים.

מיסוי על נדל”ן מסחרי – למה זה מסובך יותר?

רכישת נכס מסחרי כרוכה במיסוי גבוה ומורכב יותר לעומת דירה פרטית. למשל, אחד המיסים המרכזיים הוא מס הרכישה, שמוטל על קניית כל נכס בישראל, אך בנדל”ן מסחרי הוא גבוה משמעותית. בעוד שרכישת דירה ראשונה למגורים נהנית ממדרגות מס מופחתות (ובחלק מהמקרים אפילו פטור), על נדל”ן מסחרי המס מתחיל כבר מהשקל הראשון בשיעור של 6%–8%. זהו הבדל משמעותי שיש לקחת בחשבון כשמתכננים את ההשקעה.

מס נוסף הוא מס על הכנסות מהשכרת הנכס, והוא משתנה בהתאם לסוג הבעלות. אדם פרטי שמשכיר נכס מסחרי מחויב במס שולי על ההכנסות מהשכירות, מה שאומר שהמס יכול להגיע ל-30%–50%, בהתאם לגובה ההכנסה הכללית של המשכיר. לעומת זאת, אם הנכס רשום על שם חברה בע”מ, ההכנסות מהשכירות חייבות במס חברות, שעומד כיום על 23%. בנוסף, אם החברה מחלקת דיבידנדים לבעלי המניות, יש גם מס נוסף על חלוקת הרווחים.

מעבר לכך, בעלי נכסים מסחריים יכולים להכיר בהוצאות מימון ופחת כהוצאות מוכרות לצורכי מס. כאשר הנכס רשום על שם חברה או עסק פעיל, ניתן לקזז את הריבית על המשכנתא מההכנסות, מה שמקטין את חבות המס. כמו כן, ניתן לנצל את מנגנון הפחת – כלומר, להפחית בכל שנה חלק מערך הנכס כהוצאה מוכרת, מה שמקטין את ההכנסה החייבת במס. משקיעים פרטיים, לעומת זאת, לא יכולים ליהנות מהקלות אלו, ולכן המס על הכנסתם גבוה יותר.

איזה מסלולי הלוואה קיימים למשכנתא מסחרית?

• ריבית פריים היא אחת האפשרויות הנפוצות. מדובר בריבית שמוצמדת לריבית בנק ישראל (הפריים), בתוספת מרווח שקובע הבנק. אחד היתרונות הגדולים של מסלול זה בנדל”ן מסחרי הוא שאין עליו את ההגבלה שקיימת במשכנתאות פרטיות, לפיה ניתן לקחת עד 33% בלבד במסלול פריים. כאן, הבנק יכול לאפשר גם 100% מההלוואה בריבית פריים, מה שעשוי להיות משתלם בתקופות של ריבית נמוכה.
• אפשרות נוספת היא ריבית קבועה, שבה הריבית נשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה. זהו מסלול שמציע יציבות, אך לרוב הוא כולל ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון שהבנק לוקח בכך שהוא לא משנה את הריבית גם אם השוק משתנה. מסלול זה מתאים בעיקר למי שרוצה ודאות מלאה לגבי ההחזר החודשי.
• מעבר לכך, קיימות אופציות נוספות, כמו הלוואות בלון, שבהן הלווה משלם רק את הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה ואת הקרן מחזיר בתשלום חד-פעמי בסוף התקופה. זהו פתרון שמתאים למי שמצפה להכנסה גבוהה בעתיד, למשל ממכירת הנכס. בנוסף, ישנן הלוואות עם ריבית משתנה, שמאפשרות תקופות של ריבית קבועה בתחילת ההלוואה, שלאחריהן הריבית מתעדכנת בהתאם לשוק.

תכלס, איך להשיג את התנאים הכי טובים למשכנתא עסקית?

משכנתא מסחרית היא עסקה גדולה, ולכן חשוב לדעת איך לנהל מו”מ נכון כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר. 

מו”מ עם הבנקים הוא שלב קריטי. הבנקים לא מפרסמים תמיד את הריביות הכי נמוכות שהם יכולים להציע, ולכן אסור לקחת את ההצעה הראשונה כנתון סופי. כדאי להגיע לפגישה עם נתונים מסודרים, להראות יציבות פיננסית ולבקש ריביות טובות יותר ממה שהוצע בהתחלה. רוצים לשפר את הסיכויים שלכם? דברו איתנו ונוכל לעזור. 

לבסוף, השוואת הצעות בין כמה בנקים היא דרך מצוינת ללחוץ עליהם להוריד את הריביות. כל בנק מתמחר את הסיכון בצורה מעט שונה, ולכן תמיד כדאי לקבל לפחות שלוש הצעות שונות. אם בנק אחד מציע תנאים טובים יותר, אפשר להשתמש בהצעה זו כדי לנסות לשפר את התנאים בבנק אחר.

איך הבנקים בוחנים בקשות למשכנתא עסקית?

הבנקים רוצים לראות שהלווה מסוגל לעמוד בהחזרי ההלוואה, ולכן הם בוחנים את ההכנסות של העסק או המשקיע, ההיסטוריה הפיננסית שלו, ודירוג האשראי. בעסק פעיל, הבנק יבדוק דוחות כספיים, תזרים מזומנים ותחזיות רווחיות. במקרה של השקעה בנכס להשכרה, הבנק ירצה לראות שהשוק באזור יציב ויש ביקוש לנכס כזה.

הבדל בין עסק שמשתמש בנכס לבין משקיע שמשכיר אותו

כאשר עסק רוכש נכס לשימוש עצמי, הבנק ידרוש הוכחות לכך שהעסק רווחי ושהוא זקוק לנכס לטווח הארוך. במקרה של משקיע פרטי, הבנק יתמקד בעיקר בהכנסות מהשכירות – האם יש ביקוש לשוכרים, כמה העסקאות באזור מניבות בפועל, ומה התשואה הצפויה על ההשקעה.

למה לעסקים קטנים קשה יותר לקבל משכנתא מסחרית?

עסקים חדשים או קטנים נתפסים כבסיכון גבוה יותר כי אין להם היסטוריה פיננסית יציבה. אם מדובר בעסק מתחיל, הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים, כמו שעבוד נכסים קיימים או ערבות אישית של הלווה. לפעמים זה הופך את קבלת ההלוואה למסובכת, ולכן עסקים קטנים מחפשים פתרונות מימון חוץ-בנקאיים.

מי לוקח משכנתא לנכס מסחרי?

יש שני סוגים עיקריים של לווים: בעלי עסקים שרוכשים נכס כדי להשתמש בו בעצמם (למשל מסעדה שקונה את השטח שבו היא פועלת), ומשקיעים פרטיים או חברות שרוכשים נדל”ן מסחרי להשכרה. 

ההבדל בין השניים חשוב – עסק שמשתמש בנכס נהנה מהכרה בהוצאות המימון והפחת, מה שמקטין את נטל המס. לעומת זאת, משקיע פרטי שמשכיר את הנכס נדרש לשלם מס שולי על ההכנסה מהשכירות, שהוא לרוב גבוה יותר מהמס שמשלמת חברה עסקית.