תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 1.3 מיליון ש"ח לפי יכולות החזר שונות

היקף המשכנתאות שישראלים לקחו במחצית הראשונה של שנת 2021 הגיע לסכום מדהים של 51.7 מיליארד ₪, נתון זה דומה להיקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2018 כולה. בנק ישראל עדכן כי הוא עוקב אחר היקף המשכנתאות הנלקחות, וכדאי לדעת כי במחצית הראשונה של 2021 חלה עלייה בכמעט 40% בהשוואה להיקף המשכנתאות בתקופה המקבילה בשנה החולפת.

כאשר בוחנים את המשכנתאות ישראלים לוקחים בשנת 2021 ניתן לראות גידול משמועתי בגובה ההחזרים ובמשך ההלוואה (מינוף גבוה), לכן בנק ישראל חושש שלווים רבים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם אם תחול עלייה משמעותית בריבית. למרות החשש המוצדק של בנק ישראל, הוא החליט להסיר את מגבלת השליש שהוטלה על מסלול הפריים והריבית המשתנה, וכיום ניתן לקחת עד 66% מסך ההלוואה לדיור במסלול זה הנחשב לכוכב המשכנתאות בשנים האחרונות עקב הריבית הכמעט אפסית במשק.

כיום, יותר מתמיד, חשוב לתכנן היטב את המשכנתא ולפזר סיכונים עד כמה שניתן. לכן, מומלץ לכל מי שמתכננן לקחת הלוואה לרכישת דירה או לבניית בית לבדוק תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 1,300,000 ₪ לפי יכולות החזר שונות, לבצע תכנון פיננסי, להשוות הצעות ממספר בנקים ולקבל ייעוץ מקצועי מחברה המתמחה בייעוץ משכנתאות ובבניית תמהילי הלוואה.

מינוף גבוה בתחום המשכנתאות

בשנת 2021 חלו שינויים רבים בשוק המשכנתאות בישראל. מנתוני בנק ישראל ניתן ללמוד כי שיעורי המשכנתאות במינוף גבוה (מינוף גבוה משמעותי לפחות 60% מימון משווי הנכס) הולכים וגדלים עם הזמן. אם בשנת 2018 המינוף עמד על 32% הרי במחצית הראשונה של 2021 המינוף הגיע ל-42.4%, וכיום משכנתא סכום של 1,300,000 ₪ לא נחשבת לחריגה.

פרמטר נוסף שכדאי להתייחס אליו הוא גובה ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה של הלווים. לפני כעשור החליט בנק ישראל להגביל את הבנקים ולאפשר להם לתת משכנתא רק ללווים המסוגלים לעמוד בהחזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה שלהם, כאשר הבנקים נטו לאשר משכנתאות רק ללווים עם החזר חודשי בגובה עד 30% מההכנסה. בשנת 2020 החלה עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי וההחזר החודשי הממוצע של הלווים עמד על כמעט 34%. בחציון הראשון של שנת 2021 נתון זה טיפס מעלה והגיע ל-37.5%.

נתונים נוספים שעלינו להתייחס אליהם כאשר בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית הם שיעור הריבית במשק, ריבית הפריים, שינויים במדד המחירים לצרכן, שינויים בריביות במסלולי המשכנתא בריבית משתנה ובריבית קבועה. כמו כן, כאשר בונים תמהיל משכנתא יש להתייחס ליכולת ההחזר של הלווה, להכנות בהווה ובעתיד, לרצון להרחיב את המשפחה ולהביא ילדים לעולם ולפרמטרים נוספים.

יש לציין כי בניית תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של מיליון ושלוש מאות אלף ₪ לפי יכולות החזר שונות היא משימה מורכבת המחייבת ידע, ניסיון רב, הכרות מעמיקה עם כל מסלולי המשכנתא ויכולות פיננסיות. מאחר ורכישת דירה מחייבת את רוב הישראלים לקחת משכנתא גדולה, אין לוותר על ייעוץ משכנתא פרטי, ומומלץ שלא להסתמך רק על הייעוץ החינמי שניתן בבנק.

תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של מיליון ושלוש מאות ₪ לפי יכולות החזר שונות

לאחר שהצגנו בפניכם כמה מהשינויים שקרו בשוק המשכנתאות מתחילת שנת 2021 הגיע הזמן לתת את הבמה ליועצים המנוסים מטעם משכנתא גורו. היועצים הכינו עבורכם שני תמהילים שיכולים להתאים לחלק מהלווים. עם זאת, חשוב להדגיש כי תמהיל משכנתא לסכום של 1.3 מיליון ₪ חייב להיות אישי ולאחר תכנון מיטבי, ואין לעשות העתק הדבק מהטבלאות שנציג בפניכם. המטרה שלכם חייבת להיות תמהיל משכנתא אישי המותאם ליכולת ההחזר החודשים שלכם בהווה ובעתיד, פיזור סיכונים באמצעות בחירה נכונה של מסלולי משכנתא לתקופות החזר שונות, והתאמת ההלוואה לצרכים הייחודיים שלכם.

התמהיל המומלץ הראשון למשכנתא בסכום של 1.3 מיליון ₪ כולל שלושה מסלולים:

  • מסלול פריים – 600,000 ₪ (50% מסך המשכנתא).
  • מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד – 208,000 ₪ (16% מסך המשכנתא)
  • מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – 442,000 ש"ח (34% מסך המשכנתא).

התמהיל המומלץ השני למשכנתא בסכום של 1.3 מיליון ₪ כולל 4 מסלולים:

  • מסלול פריים – 429,000 ש"ח (33% מסך המשכנתא).
  • מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד – (17% מסך המשכנתא).
  • מסלול בריבית קבועה צמודה למדד – 260,000 ש"ח (20% מסך המשכנתא).
  • מסלול בריבית קבועה לא צמודה – 390,000 ש"ח (30% מסך המשכנתא).

תמהיל משכנתא לסכום של 1.3 מיליון שקל לפי יכולות החזר שונות

הטבלה הבאה מסכמת את המסלולים המומלצים בכל תמהיל משכנתא לסכום של 1,300,000 ₪ לפי יכולות החזר שונות:

מסלול החזר חודשי 6,000 ש"ח החזר חודשי 6,500 ש"ח
פריים 650,000 ₪ לתקופה של 25 שנים, החזר חודשי של 2,479 ש"ח 429,000 ₪ לתקופה של 25 שנים, החזר חודשי של 1,636 ש"ח
משתנה כל 5 צמודה למדד 208,000 ₪ לתקופה של 25 שנים, החזר חודשי של 986 ש"ח 221,000 ₪ לתקופה של 15 שנים, החזר חודשי של 1,198 ש"ח
קל"צ 442,000 ₪ לתקופה של 20 שנים, החזר חודשי של 2,563 ש"ח 390,000 לתקופה של 20 שנים, החזר חודשי של 2,262 ש"ח
ריבית קבועה צמודה למדד 260,000 לתקופה של 20 שנים, החזר חודשי של 1,442 ש"ח

 

מהטבלה ניתן ללמוד את הנתונים הבאים:

  • בתמהיל הראשון הכולל 3 מסלולי משכנתא הלווים יחזירו לבנק סכום של 1,654,891 ₪, כלומר על כל שקל מחזירים לבנק 1.27 ₪.
  • בתמהיל השני הכולל 4 מסלולי משכנתא הלווים יחזירו לבנק סכום של 1,667,359 ₪, כלומר על כל שקל מחזירים לבנק 1.28 ₪.

כפי שאתם רואים, מסלול הפריים עדיין נחשב לאטרקטיבי בגלל הריבית הנמוכה, ולמרות הסרת ההגבלה של בנק ישראל על מסלול זה, מומלץ שלא לקחת סיכונים מיותרים ולבחור בשני שליש מהמשכנתא במסלול פריים. היתרונות העיקריים של מסלול פריים הם הריבית הנמוכה, האפשרות לפרוע את המסלול בכל רגע ללא עמלת פירעון יקרה, והמסלול לא צמוד למדד. הבעייתיות במסלול פריים היא השפעת הריבית על ההחזר החודשי, כל עוד הריבית נמוכה ולא מטפסת מעלה המסלול נחשב לאטרקטיבי, אך אם הריבית תעלה באופן חד – לווים רבים עשויים להתקשות בהתחייבות שלהם כלפי הבנק.

לכן, כאשר בונים תמהיל משכנתא מומלץ לסכום של מיליון ושלוש מאות ₪ חשוב לפזר סיכונים וכדאי לבחור מסלולים גם בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה אחת לחמש שנים (או נקודת יציאה אחרת), וכדאי לבחור גם במסלולים עם ריבית קבועה למרות שהם יקרים יותר. מסלולי הריבית הקבועה מבטיחים ללווים שקט נפשי ופיזור סיכונים, מאחר ואם הריבית תעלה, ההחזר החודשי לא ישתנה, למעט במסלול הריבית הקבועה והצמודה למדד.

החיסרון העיקרי של מסלולים בריבית קבועה הוא עמלת הפירעון היקרה אם רוצים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או כאשר מבצעים מחזור משכנתא.

אספנו עבורכם את תמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2021  לפי סכום המשכנתא

תמהיל משכנתא מומלץ ל-300 אלף ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-400 אלף ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-500  אלף ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-600 אלף ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-700 ₪ אלף לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-800 ₪ אלף לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-900 אלף ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-מיליון ₪ לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל 1.1 מיליון ש"ח לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל-1.2 מיליון ש"ח לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל 1.4 מיליון ש"ח לחץ כאן
תמהיל משכנתא מומלץ ל 1.5 מיליון ש"ח לחץ כאן

למידע נוסף ולייעוץ מקצועי השאירו פרטים בטופס ליצירת קשר ואנו נחזור אליכם עם הצעה משתלמת.