מדריך משכנתא- חלק 7: כיצד לנהל מו”מ יעיל מול הבנק כדי להפחית ריביות ולשפר תנאים

בחלק ה-7 של המדריך למשכנתא אנו מציעים לכם כלים וטיפים חשובים שיאפשרו לכם לנהל משא ומתן מול הבנקים השונים למשכנתאות, כדי לנסות ולהשיג ריבית נמוכה יותר, ותנאים משופרים להלוואה. בחלק ה-6 עסקנו בדרך הנכונה לבניית תמהיל משכנתא, רבים מיועצי המשכנתאות מתמקדים בנושא תמהיל המשכנתא ופחות עוסקים בגובה הריבית בכל מסלול. לכן, כדאי לדעת כי רק יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה יציע לכם שירות הכולל בניית תמהיל משכנתא בהתאמה אישית ליכולת ההחזר שלכם, וניהול מו”מ יעיל ואפקטיבי מול הבנקים השונים על מנת להפחית ריביות ולשפר את תנאי ההלוואה.

כל שינוי בגובה הריבית, ולו המזערי ביותר, יכול לחסוך כסף רב, לעתים מדובר בחיסכון משמעותי של עשרות אלפי שקלים. לכן, חשוב לזכור כי למרות שהבנק מצטייר כגוף פיננסי חזק ומאיים, ניתן לבקש ממנו הנחה בגובה הריבית, ובמקרים רבים באמצעות ניהול מו”מ יעיל מול הבנק תוכלו להוזיל משמעותית את המשכנתא שלכם. מעבר לגובה הריבית בכל מסלול שתבחרו חשוב לנהל מו”מ גם לגבי עמלות פירעון מוקדם וגובה הקנסות במידה ותחליטו לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או למחזר אותה.

ניהול משא ומתן מול הבנק ויועצי המשכנתא מטעמו

רוב האנשים חוששים מהבנקים הנתפסים כגוף פיננסי מאיים וחסר מעצורים. עם זאת, עליכם לזכור כי בבנקים עובדים בני אדם רגילים בדיוק כמוכם, שתפקידם לייצג את האינטרסים של הבנק ולהעניק ייעוץ מקצועי ללווים. כדי לנהל מו”מ אפקטיבי מול הבנק חשוב להכיר אותו ויש להבין כי הבנק אינו אויב אלא תפקידו לספק לכם שירות מקצועי ואיכותי.

מאחר וברצונכם לקחת משכנתא על סכום גבוה לתקופת החזר ארוכה, לעתים עד שלושים שנה, הרי הבנק חושש בצדק לכספו ומעוניין למזער סיכונים ככל הניתן. האמצעי העומד לרשות הבנק כדי להבטיח את השבת כספו הוא באמצעות ריבית גבוהה, וכמובן הדרישה לביטוח חיים ולביטוח מבנה. עם זאת, הבנק מעוניין בכם כלקוחות, במיוחד אם יש לכם הון עצמי גבוה ויכולת החזר גבוהה, לכן חשוב לזכור כי גם הבנקים חיים ופועלים בסביבה תחרותית, והם מוכנים לבוא לקראתכם ולהפחית ריביות כדי שתבחרו בהם ולא תעדיפו בנק מתחרה.

לפיכך, רצוי להכיר את הבנקים השונים ומומלץ לקרוא חוות דעת עליהם, כדי להבין טוב יותר את מערכת הבנקאות, ולדעת כיצד לפנות אליהם נכון. לכן, לא כדאי ללכת לבנק ולטעון כי בנק אחר הציע לכם מסלול זהה בריבית נמוכה באחוז אחד או יותר, מאחר ויועץ המשכנתאות מכיר את מסלולי שאר הבנקים ומגבלות הפחתת הריבית, אי לכך הוא יבין כי אינכם רציניים וימצא דרך לשכנע אתכם לקחת משכנתא יקרה יותר.

בנוסף, חשוב להתחיל את המשא ומתן מול הבנקים למשכנתאות לפחות שלושה חודשים לפני שאתם צריכים את הכסף לרכישת הדירה. אמנם, נהוג לפנות לבנק למשכנתאות רק כחודש לפני קניית הנכס ורק אז מתחילים להתווכח ולהתמקח על גובה הריביות, אך אם תתחילו בפגישות מקדימות תוכלו לאסוף נתונים, ולקבל ייעוץ בנוגע למסלולי משכנתא שונים, ובנושא כיצד לבנות תמהיל משכנתא המתאים לכם ביותר.

אגב, כאשר אתם נפגשים מוקדם עם הבנק תוכלו לקבל הצעות למשכנתא, יהיה לכם מספיק זמן להשוות בין החלופות השונות, ואם אחד הבנקים הציע לכם הצעה אטרקטיבית, תוכלו להיעזר בה במהלך המיקוח מול שאר הבנקים כדי להוזיל את ההצעות שלהם. חשוב לא לפעול בלחץ, ובטח שלא לקבל את ההצעה הראשונה שקיבלתם. לכן, כדאי להשאיר זמן לפגישות עם מספר רב של בנקים, לפחות שלושה בנקים שונים.

ראוי לציין כי נכון היום יש כ-8 בנקים למשכנתאות בארץ, לכן כדאי לפנות לכמה שיותר מהבנקים כדי להשוות בין החלופות ולקבל מגוון הצעות למשכנתא. כאשר יועץ המשכנתאות של הבנק יראה כי פניתם לבנקים אחרים הוא יעשה הכל כדי להשוות תנאים ואם יש לכם יכולת מיקוח טובה ותהיו אסרטיביים, תוכלו להוזיל ריביות באופן משמעותי, וכתוצאה מכך תיהנו ממשכנתא טובה וזולה יותר.

השוואה בין הצעות הבנקים וסבב נוסף של ניהול מו”מ

כאמור, כדאי להתחיל בסבב פגישות עם מספר רב ככל הניתן של בנקים למשכנתאות. לאחר שתאספו הצעות למשכנתא מהבנקים השונים תוכלו להשוות בין החלופות ולהתמקד בשנים עד שלושה בנקים שהציעו לכם את המשכנתא הטובה ביותר. בשלב זה עליכם כבר להכיר את מושגי היסוד בתחום המשכנתאות, לרבות מסלולי הלוואה שונים ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול.

לאחר שלמדתם את הנושא לעומק וקיבלתם מספר הצעות למשכנתא ביכולתכם לבנות תמהיל משכנתא, באופן עצמי, אך עדיף בעזרת ייעוץ מקצועי. ברגע שיש לכם תמהיל משכנתא בסיסי אתם יודעים איזה מסלולים עדיפים עבורכם ומהם התנאים של כל מסלול, לרבות ריביות והצמדה. מאחר ואספתם מספר הצעות מחיר בסבב הפגישות הקודם אתם יודעים איזה בנק הציע לכם בכל מסלול את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

כעת תוכלו להרכיב תמהיל משכנתא “מנצח”, כלומר לבחור את המסלולים הזולים והטובים ביותר עבורכם, ומאחר ויועצי המשכנתאות בבנקים נתנו לכם הצעה לפני חודשיים שלושה, הרי יש להם מרווח תמרון וביכולתם להציע לכם ריבית נמוכה יותר במספר מסלולים. ברגע שיועץ המשכנתאות של הבנק רואה כי ערכתם סקר שוק מקיף וכי יש לכם ידע בסיסי בנושא, הוא יתרשם לטובה וברוב המקרים יבוא לקראתכם ויציע הצעה אטרקטיבית יותר.

עם מעט אסרטיביות וללא חשש להתמקח על ריביות ותנאים, תוכלו לשפר את תמהיל המשכנתא המנצח שהרכבתם, ולמעשה תיהנו ממשכנתא זולה יותר. עם זאת, עליכם לזכור כי אינכם עורכים קניות בשוק לכן חשוב להתייחס בכבוד יועצי המשכנתאות ויש לנהל מו”מ חכם שיביא לתוצאות הרצויות עבורכם.

אגב, יועץ המשכנתאות של הבנק אינו יכול לקבוע לבד את ההנחה בריבית עבורכם, ועליו להתייעץ עם הממונים עליו. עם זאת, הוא יכול להחליט לבד על הפחתת עמלת פתיחת תיק משכנתא, ושינוי גובה עמלות שונות, לרבות עמלות פירעון מוקדם נמוכות יותר. כך תוכלו לחסוך אלפי שקלים ולמעלה מכך באמצעות ניהול מו”מ יעיל ומכובד.

ראוי לציין כי בשבוע האחרון לפני מעמד הרכישה של הנכס ורגע לפני שאתם בוחרים סופית את הבנק ממנו ברצונכם לקחת משכנתא, כדאי לערוך עוד סבב טלפונים מהיר בין הבנקים. כך תוכלו לציין בפני יועץ המשכנתאות עמו נפגשתם כבר מהי ההצעה הזולה ביותר שקיבלתם, ובמקרים מסוימים תופתעו לגלות כי הבנק מסכים להפחית את הריבית עבורכם אם רק תבחרו בו.

אתם שאלתם והגורו ענה – שאלות על מו”מ מול הבנקים

מהן השאלות שכדאי לשאול את הבנקאי לפני המשכנתא?

השאלות שכדאי וחשוב לשאול את הבנקאי לפני לקיחת משכנתא הן רבות אז אספתי עבורכם את החלק המרכזי והחשוב

• מושגים בסיסיים שלא ברורים לכם
• מה ההבדלים בין המסלולים שהבנק הציע לכם
• למה קיבלתם הצעה טובה יותר מבנק אחר לעומת הבנק הזה (ולהיפך)
• אם יש אפשרות להוזיל את עמלת פתיחת התיק
• אם יש אפשרות להוזיל את עמלת הפרעון המוקדם ועמלות אחרות

על מה להתווכח לפני קבלת משכנתא?

על כל פנים לא מומלץ להתווכח, חשוב לדרוש ולהבין טוב טוב מה אתם יכולים לבקש ולדרוש. אחרי שעושים סקר שוק מעמיק ומבינים מה הריבית המומלצת ואיזה תמהילי משכנתא אפשריים תוכלו לקבל (כמובן על בסיס קבלת הצעות מבנקים אחרים או התייעצות עם יועץ משכנתא מומחה), תוכלו להגיד לבנק בבטחון מלא מה התנאים והריביות אותם תהיו מוכנים לשלם.

סיכום

לסיכום, חשוב לנהל משא ומתן מול מספר רב של בנקים למשכנתאות במטרה להוזיל ריביות ולשפר את תנאי ההלוואה. עם זאת, עליכם להפגין ידע בנושא, להשקיע בכך זמן ומחשבה, להיפגש עם יועצי משכנתאות בכל הבנקים ובמידת הצורך לפנות ליועץ משכנתאות פרטי. למעשה יועץ פרטי עושה עבורכם את העבודה הקשה ותפקידו לקבל הצעות למשכנתא מכל הבנקים, להשוות את החלופות ולנהל מו”מ כדי להוזיל ריביות ולשפר תנאים.

כדי להצליח במו”מ עליכם לחשוב על הפגישה בבנק כמו פגישה עסקית לכל דבר בה אתם מעוניינים להשיג מחיר זול ככל הניתן תמורת מוצר או שירות כלשהו. לכן, חשוב להתייחס לנושא ברצינות ועליכם להפסיק לחשוש מהבנקים ולהבין כי כל הבנקים ישמחו לקבל אתכם כלקוחות, לכן ניתן לשפר תנאים, במסגרת גבולות ההיגיון והאפשרויות הקיימות.

זקוקים למידע נוסף? יש לכם שאלה כיצד לנהל מו”מ יעיל מול הבנקים? השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם עם כל התשובות והמידע.