טאבו

מה צריך לעשות לפני ואחרי שמפיקים נסח טאבו?

כאשר הקונה הפוטנציאלי מקבל את נתוני הבלוק/המגרש/משנה, חשוב לוודא שהפרטים תואמים לדירה המיועדת. לשכות רישום המקרקעין, באמצעות מערכת ממוחשבת מתקדמת ומתעדות את כל העסקאות והפעילויות הכרוכות במקרקעין בשטח ישראל. הלשכות הללו מפוזרות בערים כמו תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, נתניה, נצרת, חולון, רחובות ובאר שבע. עבור דירות חדשות שנרכשו מבונים, האחריות לרשום את הנכס בטאבו חלה על הקבלן ויש להשלים אותה במסגרת זמן שנקבעה בחוק.

כמה עולה להפיק נסח של לשכת רישום המקרקעין?

בהקשר של עלויות, רכישת הצהרת טאבו מקוונת מתומחרת ב-15 ₪. בינתיים הצהרה היסטורית ידנית עומדת על 74 ש"ח, והצהרה מאוחדת לכל הדירות בבית משותף עומדת על 131 ש"ח. עמלות הכרוכות בשינוי ורישום טאבו שונות בהתאם למבצע, והן נעות בין 27 ₪ להגשת בקשה ועד 125 ₪ עבור רישום העברות זכויות בנכס ממושכן. ניתן לבצע תשלומים באופן מקוון או בלשכת רישום המקרקעין באמצעות כרטיסי אשראי בלבד. לאחר תשלום, עותק של קבלה על התשלום צריך לצרף לבקשה ולנספחיה.

מה ההבדל בין מסמכים שונים של לשכת רישום המקרקעין?

התייעצות עם עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין מסייעת להכיר את המסמכים השונים המופקים על ידי לשכת המקרקעין. באופן עקרוני, קיימות שלוש צורות עיקריות של מסמכי טאבו:

1. הגרסה התמצית המפרטת את נתוני הרישום של כל בעלי הדירות בבניין משותף.
2. הטופס הסטנדרטי המעביר נתוני רישום דירה ספציפיים.
3. התמצית ההיסטורית המתארת את כל שרשרת הבעלות מאז הקמתה בטאבו.

תוך כמה זמן מבצעים את הרישום בטאבו?

משך רישום דירה בטאבו משתנה. על פי חוק, כל עסקת דירה צריכה להיות בכתב. לאחר חתימת ההסכם, נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, בדרך כלל תוך שני ימי עבודה. הערה זו מסמלת התחייבות לעסקה. רישום הזכויות בנכסים יכול ללבוש צורות שונות: זכויות בעלות, זכויות בעלות או זכויות חכירה. בכל מקרה, תהליך העברת הבעלות תלוי בסוג הרישום של הדירה:

• דירות ברישום בתים משותפים: העברת זכויות הנכס נמשכת בין 1-3 שבועות.
• דירות ברישום חלוקה: העברת זכויות נמשכת 3-6 חודשים.
• דירות ברישום קונסטרוקטיבי: העברת זכויות יכולה להימשך למעלה משנה.

הבחירה בין רכישת דירה שכבר רשומה בטאבו לעומת דירה שאינה מסתכמת ברמת סובלנות הסיכון של הרוכש ובערך הנתפס של העסקה המדוברת. רצוי מאוד לערב עורך דין בתהליך, כדי לוודא שכל ההיבטים המשפטיים נבדקים היטב, והעסקה תתנהל בצורה חלקה.

מתי לא ניתן להפיק מסמך מקוון מלשכת רישום המקרקעין?

במקרים בהם נכס עובר תהליך רישום כלשהו, לא ניתן להנפיק מסמך טאבו מקוון. במקום זאת, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. כל מסמך טאבו מפרט את פרטי הנכס, החל במספרי הבלוק, החלקה וחלקת המשנה, ולאחר מכן תיאור מפורט של סוג הנכס, הקומה, השטח, החללים המשותפים ועוד. הסעיף הבא מזהה את הבעלים הנוכחי.

מה בודקים בלשכת רישום המקרקעין לגבי חוזי שכירות?

הכרחי לבדוק את מצבו של המוכר בנכס, ולהבחין אם הם מסווגים כבעלים או כחוכר בלבד. חוזי שכירות יכולים להימשך בין 49 ל-99 שנים ואינם משתווים לבעלות בפועל. אם קיים חוזה שכירות, העברה של זכויות לקונה זקוקה להערכה משפטית. שעבודים כמו משכנתאות, עיקולים, נבכי ירושה, הפקעה, הקלות, בין היתר, מוצאים אף הם אזכור בנסח.

איזה חלקים של הנכס מוזכרים בנסח של לשכת רישום המקרקעין?

שטחים שמשויכים לנכס הראשי, כמו גינות, מחסנים או מקומות חניה, גם אם הם נכסים משותפים, מוזכרים במפורש בקשר לנכס ספציפי בטאבו. מאפיין בולט של מסמך הטאבו הוא הערת האזהרה. הערה זו משמשת כאות אזהרה עבור קונים פוטנציאליים, המסמלת התחייבות קיימת כלפי עסקה. לאחר יצירת דיו של החוזה, על הקונה להבטיח הכללת הערת אזהרה זו בטיוטה, שהיא בעצם אישור לעסקה הממשמשת ובאה. אמצעי זהירות זה מציע לרוכש מראית עין של ביטחון שסטטוס הרישום של הנכס נשאר ללא שינוי עד לסיום הבנייה ולמסירת המפתחות.

איזה הערות אפשר להוסיף לנסח של לשכת רישום המקרקעין?

הערות שונות אחרות עשויות להופיע בטיוטת הטאבו, כמו הערות מעבר, הגבלות על מכירה לתושבי חוץ, הערות אזהרה לבנקים, תנאים מוקדמים להסכמה והערות הסכמי חלוקה. במקרים מסוימים, ייתכן שלדירה אין את פרטי "החלקה המשנה" מסיבות כמו שהבניין אינו רשום כישות קהילתית בטאבו, מה שאומר שהדירה אינה רשומה רשמית בבעלות או בהשכרה. כאשר עומדים בפני אי התאמות מסוג זה, יש לוודא את זכויות המוכר באמצעות רשות מקרקעי ישראל, חברת הבנייה או היועץ המשפטי המייצג.

מתי נכסים לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין?

בתרחישים שבהם נכסים לא רשומים בטאבו, ניתן לייחס את הסיבות ל:

1. שלב הפרצלציה עדיין בעיצומו.
2. חברת הבנייה לא סיימה את תהליך רישום הבתים המשותפים.
3. הסיבה הבולטת היא עיכוב של חברת הבנייה ברישום זכויות הקונה.

מה זה רישום בטאבו?

עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו. עד שאדם לא ירשום את שמו על הנכס בטאבו ניתן יהיה לטעון כי הוא לא בעל הזכויות היחידי במקרקעין. במידה ורכשתם דירה חדשה ולא רשמתם את זכויותיכם בטאבו, מבחינת המדינה הדירה עדיין אצל הקבלן. מבחינת הלשכה לרישום מקרקעין המדינה מחולקת לגושים וכל גוש מכיל מספר חלקות. כדי לרשום נכס בטאבו צריך להעביר את הגוש פרצלציה כלומר מדידה וחלוקת השטח לחלקות לשם רישום בטאבו. במידה ומדובר בדירה חדשה מקבלן, הדאגה לביצוע פרצלציה ולרישום בטאבו  מוטלת על הקבלן.

איפה הרישום נעשה בפועל?

רישום זכויות במקרקעים בישראל נעשה בשלושה "פנקסים":

פנקס הזכויות– בה נרשמות חלקות שעברו פרצלציה (חלוקת קרקע בצורה מסודרת).הרישום מתנהל לפי חלוקת המפה לגושים אותם מרכיבים חלקות. כל חלקה היא מקטע קרקע רציפה בתוך גוש ולכל חלקה יש בעלים (חלקות ללא בעלים נמצאות בבעלות המדינה).
פנקס הבתים המשותפים– לפי ההגדרה בית משותף הוא בית שיש בו שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. כל בית משותף רשום על חלקה וכל דירה רשומה כתת חלקה. ישנם בתים משותפים הרשומים על מספר חלקות, הלשכה מתייחסת אליהם כחלקה אחת.בניינים לצורך העניין הם בתים משותפים.
פנקס השטרות– רישום של מקרקעין לא מוסדרים, כאלה שלא עברו פרצלציה. כיום יותר מ-200 אלף יחידות מגורים טרם הוסדרו ולכן רשומות בפנקס השטרות.

מה הן זכויות במקרקעין?

מקרקעין הוא המונח הרשמי לחלקה וכל הבנוי עליה. כאשר אומרים זכות במקרקעין מתכוונים לבעלות. ישנן חמש זכויות במקרקעין והן:

• בעלות: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם." חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.
• חכירה וחכירה לדורות: חכירה היא שכירות ארוכת טווח (למעלה מחמש שנים) וחכירה לדורות היא שכירות של למעלה מ-25 שנה תמורת תשלום דמי חכירה (משלמים פעם אחת עבור כל תקופת החכירה).

למעלה מ-90% מהקרקעות במדינת ישראל בבעלות מדינת ישראל. יש קרקעות בבעלות פרטית שבעליהן חוכרים את הקרקע לדורות לאנשים אחרים אך רוב החלקות ותתי החלקות מוסדרות בהסכמי חכירה מול מרשם המקרקעין. 

• משכנתא: שעבוד של מקרקעין לטובת נותן הלוואה לעסקת המקרקעין בדרך כלל לבנק למשכנתאות כדי להבטיח את החזרת ההלוואה. השעבוד נרשם בהערת אזהרה.
• זיקת הנאה: זכות הניתנת לאדם להשתמש במקרקעין של אדם אחר.
• זכות קדימה: זכות המקנה קדימות לרכישת זכויות במקרקעין כלומר הבעלים של זכות קדימה הוא הבא לקנות את הזכויות במקרקעין כאשר הבעלים החליט למכור.

מהו נסח טאבו?

נסח טאבו הוא מסמך הכולל את כל הנתונים לגבי יחידה. ניתן  להוציא נסח טאבו באינטרנט ב-PDF עם חתימה דיגיטלית של אגף רישום והסדר מקרקעין (בתשלום).המידע הוא פומבי כלומר לא נדרשת שום זיקה לנכס ושום תפקיד רשמי כדי לקבל את המידע. נדרשים מספר גוש ומספר חלקה אותם ניתן למצוא בחוזה הקניה ובחשבון הארנונה. נסח טאבו נדרש בהליך קניית נכס על מנת לאמת את זהותו של בעל הנכס וכדי לוודא שאין על הנכס הערות אזהרה והליכים משפטיים כלשהם.

סוגים של נסח טאבו:

• נסח רגיל: מכיל מידע עדכני על מקרקעין מסויים. 
• נסח מרוכז: מכיל פירוט על כל תת החלקות בנכס כלומר על כל הדירות בבית המשותף.
• נסח היסטורי: מידע על בעלי הזכות הקודמים על הנכס (מכאן שמו).

מה היא הערת אזהרה בטאבו?

רישום בטאבו של התחייבות כלפי הנכס במטרה למנוע עסקאות הנוגדות את ההתחייבות אלא אם הרשום בהערה הסכים או עם צו מבית משפט. אין ניסוח אחיד להערות אזהרה אך לרוב הן על אותם נושאים והנפצות בניהן: שעבוד לבנק למשכנתאות,  הערת יעוד מקרקעין,  הערת שעבוד ועוד… לדוגמה: כאשר רוכשים דירה באמצעות משכנתא, רושמים הערת אזהרה על הנכס שהנכס משועבד לבנק. אם רוצים למכור את הדירה צריך לקבל אישור מהבנק למשכנתאות או לשלם את המשכנתא עד סופה אחרת הרישום נשאר.