מהי העלות לפתיחת תיק משכנתא? מהי עמלת פתיחת תיק משכנתא?

עמלת פתיחת תיק משכנתא – החיוב "הקטן" שלא כולם מודעים אליו

כמה צריך לשלם על פתיחת תיק משכנתא והאם יש דרך לקבל הנחה או אף פטור מלא? המשיכו לקרוא ונגלה לכם את כל מה שרציתם לדעת.

אחרי שאספתם את כל המסמכים הנדרשים והגעתם סוף סוף לפתוח תיק משכנתא בבנק, חלקכם בטוחים שעשיתם את הצעד האחרון מבחינת התהליך, ולא נדרש מכם עוד שום דבר נוסף – מה שבטוח, לא להשקיע עוד כסף כמו שהשקעתם ברכישת ביטוח חיים למשל. עם זאת, יש עוד דבר אחד קטן שהבנק יבקש מכם, והוא לשלם עמלת פתיחת תיק משכנתאות. למען האמת, לא מדובר כלל בדבר קטן, משום שבהתאם לגודל המשכנתא שלכם כך הוא יהיה דבר גדול יותר ויותר, וחשוב שתהיו מוכנים לסכום שתצטרכו לשלם – הן מבחינה כלכלית והן מבחינה נפשית.

מה זה עמלת פתיחת תיק בבנק?

על כל פעולה שאתם עושים בבנק עליכם לשלם עמלה, וזה לא משנה אם זו פעולה שקשורה למשכנתא או לכל תחום פיננסי אחר. בהתאם לסוג החשבון שלכם ולהסכמות שלכם עם הבנק, תוכלו לקבל פטור מעמלות כאלה ואחרות, אולם כשמדובר בתיקי משכנתא זה לא כל כך פשוט. זאת מכיוון שהסכום שתשלמו הוא הלחם והחמאה של הבנק, והוא יכול להיות גבוה מאוד בהתאם לעלות הדירה שתרכשו. למעשה, זוהי העמלה עם הסכום הגבוה ביותר שהבנק גובה מלקוחותיו.

עמלת פתיחת התיק של המשכנתא היא זהה בכל הבנקים, כך שעל עמלת פתיחת תיק משכנתא פועלים יגבו מכם בדיוק אותו דבר כמו דיסקונט או לאומי למשל. הסכום שלה תמיד יהיה 0.25% מסך כל המשכנתא שלכם, וזה אמנם לא נראה כמו הרבה, אך כדאי שתתחילו לעשות את המתמטיקה כדי להבין עד כמה הסכום הזה יכול להיות גבוה.

במינימום הבנק לוקח עמלה של 500 שקלים, וזאת במקרה שלקחתם משכנתא של 200,000 שקלים או פחות – גם על משכנתא של 100,000 שקלים הבנק ייקח לכם עמלה של 500 שקלים. במקסימום, הבנק יכול לקחת לכם 10,000 שקל על עמלה לפתיחת תיק משכנתא של 4,000,000 שקלים או יותר, וזה כבר סכום משמעותי מאוד.

מהי העלות לפתיחת תיק משכנתא?

בשביל לפתוח תיק משכנתא בבנק אנחנו צריכים לשלם עמלה של רבע אחוז מסכום ההלוואה. עם זאת, מדובר על כלל אצבע שבהחלט ניתן להתמקח עליו. בנוסף, ישנה עמלת מינימום של 500 ש"ח וגם אליה צריך להיערך כאשר משווים בין הוצאות ישירות ועקיפות על נטילת משכנתא ומימון רכישת דירה

הנחה על פתיחת תיק משכנתא – יש דבר כזה

כפי שכבר נאמר, הבנקים מציעים פטורים והנחות על עמלות כאלה ואחרות, ועמלת פתיחת תיק למשכנתא היא לא שונה. עם זאת, לא קל לקבל את ההנחה הזו, כי כאמור הבנק מאוד רוצה את הסכום הגבוה שתשלמו. אז איך מקבלים אותה? בעזרת מיקוח!

אם אתם סומכים על עצמכם שתצליחו להתמקח, לכו על זה, אך דעו לכם שהבנקים כבר מוכנים אליכם ויודעים כיצד לנפנף אתכם – הם כבר יודעים שאתם מוכנים ומזומנים לפתוח אצלם את תיק המשכנתא ושלא תברחו לשום בנק למשכנתאות אחר אם לא תקבלו הנחה. אתם יכולים לספר מפה ועד מחר שעל עמלת פתיחת תיק משכנתא דיסקונט הציעו לכם הנחה של 50% בזמן שתנסו לקבל הנחה גבוהה יותר מהבנק שבו תפתחו את התיק. לא יאמינו לכם, כי אם אכן הציעו לכם הנחה, למה לא לקחתם אותה כשכבר הייתה לכם ההזדמנות?

תנו לנו לעשות בשבילכם את העבודה הזו, ואנחנו נדאג שתקבלו את ההנחה שמגיעה לכם. על עמלת פתיחת תיק משכנתא לאומי ובנקים אחרים אף הציעו בסופו של דבר לקוחותינו פטור מלא מתשלום, ואם לקחתם משכנתא גבוהה מאוד, סביר להניח שנוכל להקל גם על סכום העמלה שלכם. יועצי המשכנתאות המומלצים של משכנתא גורו לא יאכזבו אתכם, ואתם מוזמנים לפנות אלינו כבר עכשיו לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית בחינם וללא שום התחייבות.

כמה עולה לפתוח תיק משכנתא?

העמלה שאותה משלמים כדי לפתוח תיק משכנתא היא הוצאה מרגיזה שרובנו בכלל לא מודעים אליה. מצד אחד, גובה העמלה זהה בין כל הבנקים. מצד שני, אנחנו לא תמיד יודעים שיש את ההוצאה הזו ולכן קשה לגלם אותה בעלות האמיתית והריאלית של הדירה. אז בעוד את המחיר החוזי אנחנו מכירים בזכות החוזה מול בעל הדירה או הקבלן, דווקא את התשובה לשאלה כמה באמת יעלה לנו לפתוח תיק ולקבל משכנתא מהבנק אנחנו מתקשים לקבל.

נכון להיום עומדת העמלה שאותה הבנק גובה כדי לפתוח עבורנו תיק משכנתא על סכום של 0.25% מסכום ההלוואה, או במילים אחרות על רבע אחוז. זהו כלל אצבע עקרוני שאותו צריך להכיר אם רוצים להיערך למשא ומתן ואם מעוניינים להשוות בין הבנקים. בשלב הבא, אפשר גם להיערך להוצאה לפי חישוב סטנדרטי של רבע אחוז מכל סכום הלוואה נפוץ לרכישת דירה.

הטעות הנפוצה היא להתייחס בקלות ראש לנושא של עלות פתיחת תיק משכנתא דווקא בגלל שמדובר על רבע אחוז. אבל אם זוכרים שההלוואות הנפוצות הן בסכומים של מיליוני שקלים, מבינים איך זה הופך מעלות שולית למשהו שיכול להכריע את הכף מבחינת מימון ההוצאה והעסקה. 

למה הבנק גובה עמלה על פתיחת תיק משכנתא?

מבחינת הבנק, פתיחת תיק משכנתא היא חלק מתהליך ארוך יותר שאליו צריכים להיות מגויסים אנשי צוות שונים. בשביל לממן את ההוצאה או לכל הפחות למנוע מצב שבו הלקוחות פותחים תיק בכמה בנקים שונים ואז מתחרטים, גובים עמלת פתיחת תיק משכנתא לפי המגבלות הקיימות בחוק.

כמו כן, כדאי לדעת שקיימת גם עמלת מקסימום שעומדת על 10,000 ש"ח. זה אומר שגם אם לוקחים משכנתא בסכום שגבוה יותר מ-4 מיליון ש"ח, אסור לבנק לגבות עמלה של מעל 10 אלף ש"ח. 

כך תחסכו בהוצאות מיותרות

משכנתא היא ההלוואה הכי גבוהה והכי חשובה שניקח בחיים ולכן צריך לתכנן אותה בקפידה. ראשית, יש להשוות בין עלויות משכנתא גם לפי הוצאות ישירות וגם לפי הוצאות עקיפות. ההוצאות הישירות מגלמות את הריבית, בעוד ההוצאות העקיפות הן כל מה שנשלם בדרך לבנק בגין פתיחת התיק, הזמנת השמאי לקביעת ערך הנכס וכן הלאה. 

עוד דרך לחסוך מאות אלפי שקלים מבחינת עלות משכנתא מצטברת היא להתמקח ולנהל משא ומתן. זה נשמע מובן מאליו, אבל רובנו בכלל לא מודעים לכך שאפשר להתמקח עם הבנק על עלות פתיחת תיק משכנתא ולמעשה גם על כל נושא אחר. בסופו של דבר, אנחנו הלקוחות של הבנק והוא צריך אותנו על מנת להרוויח כסף מהריבית. זה נותן לנו לא מעט כוח מול הבנק ומאפשר לנהל משא ומתן לצמצום משמעותי של הריביות, הקנסות, העמלות השונות ועוד. 

שימוש בדירוג אשראי כדי לקבל עוד הנחות

התשובה לשאלה איך מקבלים משכנתא פשוטה יחסית: נכנסים לבנק, מקבלים אישור עקרוני ומשתמשים בו כדי להתמקח גם מול יתר הבנקים. מהבחינה הזו, אישור עקרוני למשכנתא הוא רק השלב הראשון בתהליך ארוך אבל משתלם. בין לבין, כדאי לנו להשתמש בכל כלי שעומד לרשותנו על מנת לדרוש וגם לקבל הנחות.

אחת הדרכים לחסוך על פתיחת תיק היא לנצל דירוג אשראי גבוה. אם למשל אנחנו יודעים שיש לנו דירוג אשראי גבוה או אם ההיסטוריה מול הבנק היא חיובית, אפשר להראות את זה לנציגים במחלקות המשכנתא ולבקש הנחות. רוב הבנקים יעדיפו לתת הנחות ולקבל קצת פחות כסף במעמד פתיחת החשבון או התיק, מאשר להתנהל לאורך חיי ההלוואה מול לווים שנמצאים בדרגת סיכון גבוהה יחסית.

לסיכום, כל עמלה שמשלמים בדרך לקבלת הלוואת משכנתא מחייבת אותנו להכין שיעורי בית ולהבין מה ההשלכות. בכל הנוגע לסכום שאנו משלמים על כך שפותחים תיק לקבלת הלוואת משכנתא, זה יכול להגיע לחיסכון של מאות שקלים. 

אנו נעזרנו בחדשות אלו:

• החוק החדש קובע כי המחיר המרבי שבנקים יוכלו לגבות בגין פתיחת תיק יהיה 360 שקל